作为业主，你收到过来自小区的公共收益吗？昨日，南岸区骏逸天下小区千余户居民，就享受到这份惊喜。 小区业委会贴出通知：给每户居民发放100元红包。小区业委会在通知中表述很清楚：红包来自小区公区中39个停车位业主收益部分的划款。 骏逸天下小区现有12栋居民楼，1221户居民。据小区业委会掌握的信息，截至今年6月底，属于业主收益部分有164820.70元，除去小区晚会、选举等集体活动，分到每户居民头上的钱为100元整。 昨上午10时起，业委会派出志愿者，定点向居民发红包。
“走，去领红包！”这句话成了昨天骏逸天下小区居民见面的问候语。说是“红包”，其实不算太贴切。“这其实是业主的分红。”来领钱的刘先生笑呵呵地说。 派发现场，摆放着一大叠刚刚从银行取出的百元大钞，小区居民凭身份证件，签名即可领钱。小区居民高兴劲儿显而易见。“以前都是我们给物管交钱，没想到今天还能倒拿钱！”居民朱阿姨笑得合不拢嘴。“100元钱事小，但体现了业委会是真正在给业主维权！”75岁的居民刘安田评价很高。小区居民们透露，这是入住5年来，第一次从小区领钱。 谈起此次年终发红包，该小区业委会负责人先开政表示，露天停车场收益是小区公共收益，应取之于民，用之于民。因此，今年4月，新的业委会经小区业主投票产生后，就积极代表业主争取合法权益。 该小区业委会顾问刘先生表示，将公共收益发还给业主，有法律法规规定，除了《物权法》、《民法通则》等，《重庆市物业管理条例》第62条也明确规定：“利用物业共用部位共用设施设备经营获取的收益归业主共有。” “小区还将建100个左右露天停车场。”先开政说，除了此部分收益外，还有小区电梯广告收益，业委会都将公开透明地向业主明示，在征得业主同意后，或分给业主，或用于完善小区设施等。 对于骏逸天下小区的做法，市物业管理协会有关负责人给予了高度评价，认为该小区业委会定位明晰，真正起了作用，并且维权方式也合理、合法。“这是在维护业主权益方面的有益尝试，是解决业主、物管公司、业委会矛盾的有益尝试，对其他小区物管和业委会具有很好借鉴意义。” 小区公共收益用到这些地方 最大问题是沟通不透明，造成了误会 昨日，针对骏逸天下小区居民分红一事，记者采访了市物业管理协会(下称市物协)副秘书长、新闻发言人巫大德。 侵占业主公共收益违法 相关法律未规定返还渠道和方式 《物权法》第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。权利包括占有、使用、收益、处分。《物权法》第73条规定，建筑区划内的道路和绿地属业主共有，建筑区划内的其他公共场所和设施及物业用房，也属业主共有。 这意味着，如若物管公司、业委会侵占小区业主公共权益，属于违法。但是，相关法律、法规却没有就利益分配的方式、渠道等进行规定。因此，目前，我市小区对这部分收益的用途，无统一办法。 为何多数人都没看到钱 症结在于沟通不够和透明度不够 巫大德介绍，3年前，由于相关法律法规只有原则性规定，重庆逾半数小区的公共收益大都被业委会、物管公司相关人员非法侵占。随着《物权法》、新《物业管理条例》等出台，这一乱相已得到明显遏制。 “根据我们掌握的情况，重庆大多数小区的公共收益都进行了分配和处理。”巫大德说，如今小区公共收益的最大问题，是“沟通不够”和“透明度不够”。 “这就造成了很多时候业委会免费为业主办事，却被业主责骂。”巫大德说。 究其原因，巫大德认为，物管公司、业委会以及业主都有责任：物管操作流程不规范、不透明，业委会操作规范有待提升，加之这部分收益分摊到每个业主头上比较微薄，多数业主不太关心。 这些钱都用到哪儿去了 公共收益部分大都被这样用了 根据市物协掌握的情况，目前，大多数小区的公共收益大致有以下4方面用途： 第一，冲抵物管支出。有的小区物管收费低，有的小区较大比例业主不交物管费，通过业委会或业主大会同意，直接将公共收益冲抵物管支出。 第二，用于业委会开支。小区业委会大都无经费来源，就以公共收益补足。 第三，用于小区维修。经业委会同意，直接将公共收益用于小区维修项目。 第四，用于小区活动。小区物管公司通过业委会或业主大会委托，开展活动。 近百位市民表示： 从未得到小区分红 你有没有收到过小区发的红包？昨日，本报通过两种途径对近百位市民进行随机调查。接受调查的市民均表示：从未得到过小区公共收益分红。 昨日，本报第一眼网站报道了骏逸天下小区居民分红一事，并设置论坛。截至昨下午5时，46名网友均表示未接到过本小区分红。网友“贝贝妹”表示，她所居住的小区电梯门口有电视广告，楼上有广告招牌，入住小区一年多，从未见过小区分红。 昨日，记者对居住在南岸、江北、渝中区的40名市民进行随机调查，反馈结果一致：骏逸天下小区居民的经历，对他们而言“从来没有过”。 物管分红 不是恩赐 -阳光 很多时候，由于知情权所决定的维权意识、组织结构所决定的参与积极性等缺陷，当小区出现利益博弈或物权争议时，往往是众多业主被各个击破、分化瓦解。一旦有物管“良心发现”，还能做出“分红”之举，便会被业主理解为得之不易的福利。 其实，业主的理解错了，这不是福利，是权利。根据2007年施行的《物权法》以及2009年最高人民法院的司法解释，小区物业的经营性收益，即小区物管利用小区公共物业(如电梯广告、户外广告、停车泊位)等进行经营获得的收益，归全体业主所有，物管也应该将相关收支情况定期向全体业主公布。 但在现实中，业主及业委会，多数表现为一盘散沙，事关自家房屋，可能锱铢必较，事关公共收益，则高高挂起，加上相关法规监管也不到位，许多业主连“小区公共物业收益”这一概念都一头雾水，更不敢奢望有分红这档子事。缺乏监督，物管公司也可能不会将账目公布，或造假公布，或声称“收益已全部用于小区建设”。 要改变这种糊涂账现状，首先得提升业主知情权，归还业主“公共收益”处分权，让业主知道“公共收益”究竟有多少，流向了何处。 国外相关经验是，开立一账户，所有属于小区收益的款项进入账户，不经过物管公司之手，账目定期请会计事务所审计。 业主与物管公司并非水火不相容，关键是以透明操作消除猫腻，才能彼此理解，也才不会使行业陷入恶性发展。 | 
发表于 2011-4-14 22:58
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