|
案件基本情况： 2008年1月，马先生与浙江某房地产开发公司（以下简称开发商）签订一份《商品房预售合同》，约定马先生以180元的总价向开发商购买一套位于杭州市近郊的商品房，交房时间为2008年11月31日前。双方在违约条款中约定，如开发商逾期交付房屋超过15天的，作为买受方的马某有权退房，开发商在接到退房通知后的15天内，将马某已支付的购房款一次性退还，并按已付款的万分之二向马某支付违约金等等。 合同签订后，马某依约向开发商支付了180万元的购房款，但开发商直至2008年12月30日才通知马某办理交房手续。在此期间的2008年12月20日，马某曾以书面形式要求开发商交房，并要求开发商支付逾期交房的违约金。在接到交房通知后，马某与开发商办理了交房手续，领取了房屋钥匙。二个月后，马某发现房屋存在不少质量问题，且该房离市中心较远，交通也不十分便利，房价又正处于下滑阶段。于是，马某以开发商逾期交房超过15天为由，要求开发商退房并支付违约金。开发商以马某已实际收房为由，拒绝马某的退房请求，但愿意向马某支付逾期交房的违约金。 解析： 我国《合同法》未对合同解除条件成就后，解除权人在要求对方当事人继续履行合同的情况下，解除权是否消灭作出规定。这也是本案争议的焦点所在。根据马某与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商逾期交房超过15天的，作为买方的马某有权解除合同。但问题是，马某在解除合同的条件成就后，不但要求开发商继续履行合同，而且还与开发商办理了房屋交接手续，这是否意味着马某已丧失解除合同的权利？ 有关合同解除权消灭的情形，仅在《合同法》第九十五条作出了规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”并未规定享有解除权的一方在要求对方继续履行合同，或者说享有解除权的一方以自己的行为表明放弃解除权。这似乎存在明显的法律漏洞。在本案中，马某与开发商签订的《商品房买卖合同》恰巧未对解除权行使期限作约定，开发商也未催告马某行使解除权，仅从合同法的条文字面来理解，马某解除合同的权利并未消灭，还可以解除该合同。 合同解除权与撤销权同为合同法规定的形成权。形成权就是享有权利的人单方的意思表示即可使法律关系发生变动（发生、变更、终止）的权利。对方当事人不同意，不影响权利人行使形成权所发生的效力。《合同法》第五十五条规定了合同撤销权消灭的情形：“（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”在民法学上对弥补法律漏洞的最重要方式是根据法理来补充，而法律类推适用是法理补充的重要方法，在本案中即可采用类推适用的方法。法律类推适用是指适用法律的机关在处理案件时，在法律上没有直接规定的情形下，比照最相类似的法律规定对案件作出处理的制度。因此，参照上述《合同法》对合同撤销权的规定，在马某享有合同解除权后，并未向开发商发出解除合同通知，而是要求开发商继续履行合同，且在接到开发商的交房通知书后与开发商办理了交房手续，这应视为马某以自己的行为放弃了合同解除权，即解除权已经消灭。此后，马某不能再以合同中约定的该解除权来提出解除合同。 在此可作进一步的分析，如本案中马某未在开发商逾期交房超过15天后以书面形式通知开发商交房，而只是与开发商办理了交房手续，那么马某是否还享有解除合同的权利呢？笔者认为，马某仍然丧失合同解除权。同样可比照《合同法》第五十五条第二项对合同撤销权的规定，“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”即享有合同撤销权的当事人可以用语言的形式来表示放弃撤销权，也可以以自己的行为来放弃撤销权，只要有其中的一种方式表示出来即可。本案中，马某在接到开发商的交房通知后与开发商办理了交房手续，这是合同双方当事人履行合同的行为表现，足以让开发商及他人相信马某当时的本意是要求履行合同的，马某以自己的行为表示放弃了撤销权。 因此，无论是房屋买卖合同还是其他种类的民商事合同，在合同解除条件成就时，享有解除权的一方应当慎重地看待这一权利，避免作出言行不一或者前后不一的表现，从而丧失对己有利的权利，造成局面上的被动。而作为相对方来说，一旦出现对方享有合同解除权的情形，为能尽快把握形式的主动权，在法律或合同中均未规定解除权行使期限的情况下，应及时地向对方发出解除合同催告通知，告知对方在合理的期限内行使解除权，做到有备无患。 | 
发表于 2011-4-22 09:44
