预售后商品房规划、设计变更相关法律问题

张彦周律师 · 发表于 2007-4-26 16:19

规划、设计形态是商品房的基本状况的组成部分，对商品房的价格及买受人对商品房的满意程度等都具有很大影响。实践中，常有开发商在预售商品房以后发生更改规划、设计的行为，由此引发一系列法律问题，尤其是买卖双方之间的合同纠纷和开发商由此承担的行政责任。本文在此将对商品房预售以后开发商变更规划、设计的问题进行分析，并从中对开发商和买受人如何合理作为和保护自己的合法权益提供可行的建议。 　　《商品房销售管理办法》第二十四条，建设部等七部委制定的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》都对开发商变更规划、设计的行为作了详细的规定根据该法律规定，对预售后商品房规划、设计变更相关的权利、义务与责任，本文在此作出以下分析： 　　一、对于开发商。 　　1、商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计，实需变更的话，开发商必须按原审批程序报经审批。否则，擅自变更规划的开发商可能会被责令停止建设、限期改正，并被处以罚款；严重影响城市规划的，还可能被责令拆除违法建筑物。 　　2、经规划部门批准或设计部门同意以后的规划、设计变更，如果变更导致房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，并接受买受人作出的退房或同意变更之选择。值得强调的是，根据前述法律规定，如果开发商未在法定期限内履行通知义务，买受人依然享有退房的权利。两种不同的退房方式下，开发商都需向买受人承担违约责任。而且从实践的角度分析，如果买受人是在自己单方面知道变更事实以后要求退房，开发商可能会由于事前没有任何准备而导致更大的损失，同时还可能会由于买受人遭受了更多的经济损失（如利息损失、再行购买同地段和同级别房屋的价格差价等）而承担更多的赔偿责任。 　　3、对于开发商未经规划部门批准擅自变更规划后，通知了买受人，买受人也同意接受变更的情况。根据上述第“1”种情况，开发商首先会因为擅自变更规划而受到行政处罚；其次，由于接受行政处罚，导致停止建设、限期改正甚至建筑物由于违法被拆除，开发商将由于不能依约交付房屋等后果需要对买受人承担违约责任。 　　因此，对于开发商而言，无论是擅自变更还是经批准和同意以后的变更，实际都将承担很大的风险，同时也将发生更高的成本，确实是不可取的。因此，建议开发商尽量按照即定的规划、设计建设商品房，如果确需变更的话，应遵守法律规定，报经审批，并在变更确立以后及时通知买受人，同时建议以书面的形式通知，以防日后万一发生纠纷可以作为书面证据。 　　二、对于买受人。 　　首先，如前所述，开发商对商品房的规划、设计进行变更后，导致房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人依法享有解除合同也就是退房的权利。但是同时需要注意的是： 　　1、如果开发商在变更后及时通知了买受人，买受人应在15日内做出明确答复，否则将被视为同意变更。 　　2、即使开发商没有及时将变更事实通知买受人，买受人不同意变更的，也同样应在知道变更事实以后及时行使解除权。根据《合同法》第五十五条的规定，“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。从法理上分析，《合同法》规定的该“1年”时间为除斥期间，即超过该期间，权利人将丧失相应的权利。因此，对于买受人而言，如果自知道开发商变更规划、设计事实之日起，1年内没有行使解除合同的权利，买受将丧失该解除权。 　　其次，虽然如前所述，法律针对开发商变更规划、设计的行为，相应地规定了买受人解除合同的权利，该规定在很大程度上保障了买受人的合法权益。但是法律作为一种事后的救济途径，在执行和适用的过程中本身存在一定的成本。除此之外，法律在很多方面只是原则性和模糊的规定，仍有待于通过合同进一步细化。因此，本文于此向买房者提出以下建议，以从事前预防的角度尽量减少纠纷发生的可能性，全面保障买受人的合法权益。主要包括： 　　1、签订合同时，尽量按照开发商取得的《建设工程规划许可证》，明确约定商品房的结构类型、层高（区别层高与净高）及层数等； 　　2、签定合同时，就所购买的具体房屋的确切位置，包括楼号、层数、门牌号等作出明确约定，并确保其内容与所附的规划、设计图的标注一致。同时尽量将房屋平面图和所在小区的总平面图作为合同的附件，其中在房屋平面图中应标注清楚墙体厚度、门窗尺寸、房屋朝向等。 　　3、尽量就因不同原因发生的变更分别约定相应的违约责任。如约定：（1）即使由于原设计有误需要更正而导致规划变更的，开发商同样应履行通知义务并承担违约责任；（2）由于规划导致面积变更（包括建筑面积与套内面积的分别变更）的具体违约责任，等等。

感动你我 · 发表于 2007-5-6 23:56

我小姐妹买了一家房产商房子一直都能随处可见找到毛病地方,      嘿嘿!房产商也能随时给修,你说这样房子的质量也能验收合格?            不知经济适用房边上,又已造商品房,有人却说那是权商合股的.[em03][em03][em03][em03][em03][em03][em03]

感动你我 · 发表于 2007-5-7 00:13

我对房地产商最为感冒,那就是有房地产商就能偷税漏税逃税还能理直气壮哎!我至今都有证据确凿,但财政部门竟然"""""""""""""""""""""""""""""""""给我的感觉他们有些官商相互的,我曾提交省高法,他们转市,市转地方,可我到现在只不服的是为何不合理的事就不能有官员替你主持公道?有的房地产商就能有很大本事可购买到不少地造楼盘,是真有经济实力派吗?我倒相信他们有变通能力是真的.[em01][em01][em01][em01]

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