论中国农民土地物权的法律不平等（二）

张彦周律师 · 发表于 2007-4-27 09:27

我国农民集体所有的土地在产权制度上存在的这些问题，分析其产生的原因，笔者认为大体有以下三个方面：        一是对建立农民集体所有土地的产权制度在理论研究上和立法上都是严重滞后。从理论研究和立法实践上看，在全国很少见到较为系统地研究建立农民集体所有土地的产权制度的论述。我国第一部《土地管理法》是<chsdate year="1986" month="6" day="25" islunardate="False" isrocdate="False" wst="on"></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate>1986年6月25日<chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate>由第六届全国人民代表大会第十六次会议通过的，国务院土地行政主管部门对有关农民集体所有土地存在的上述问题，也没有听到组织过专题讨论。又如，《宪法》第五条规定“……土地使用权可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第二条第四款规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权的转让办法，由国务院另行规定”。可是至今又有20年之久，未见农民集体所有的土地的转让转让办法出台，可见立法之滞后。        二是人为地把我国的地产市场割裂开来，只是国有土地按照法定程序可以上市转让，而农村经营性非农业建设用地则不允许上市流转。目前地产市场，只有国有土地可进入市场，而农民集体所有的土地不允许上市。这样，人为地把我国的地产市场割裂开业，形成了一个不完全的、不完整的地产市场。而实际上，近年来许多农村乡镇企业不景气，一大批乡镇企业实行改制和转制而上市交易，土地是跟着企业走的。但是，现行的法律是不允许乡镇企业的土地上市交易，这不仅造成了集体土地资产的流的人，也造成了农民集体土地权益的混乱，严重影响了我国地产市场健康有序地发展。        三是思想认识上的片面性，把保护耕地与利用集体所有土地进行非农业建设对立起来，使存量的农村非农业建设用地无法充分利用，造成的后果相当严重。一方面每年建设需要占用一定数量的耕地，一方面有一定数量的乡镇企业的用地闲置在那里，造成土地资源的浪费。大家知道，“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我们的基本国策”。保护耕地就是保护我们的生命线。但是，从全国来看，每年国家各类建设用地的计划占用耕地在500万亩左右。上海每年计划指标也有3万亩左右。可是却忽略了对农村闲置的非农业建设用地的利用，尤以乡镇企业闲置的存量土地情况更为突出。       二、维护农民集体所有土地权益的建议        （一）要建立农民集体所有土地的产权制度。土地产权制度，是土地管理的核心，应当以法律形式确立农民集体所有土地的产权制度。农民集体所有土地的产权，包括农业用地和非农业用地两大类。对于农业用地，已实行了农民承包经营联产责任制，首要的是确定承包土地的发包方的土地所有权，而承包经营方（农民个人）则以承包经营合同方式，获得农用地的使用权。土地承包经营合同，应当向业务主管部门进行登记备案。对非农业用地同样应从法律上确立非农业用地所有权的主体代表，土地使用者以县级以上人民政府的土地批文为法律凭证而获得非农业用地的土地使用权，并按照规定的土地用途和规划参数合理开发利用土地。然后，土地使用者应当到当地的土地管理部门进行登记，核发建设用地使用证。不进行登记，土地使用者的合法权益不受法律保护。        （二）尽快从法律上确立农民集体土地所有权的主体代表。《民法通则》第七十四条第（四）款规定，“集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”。《村民委员会组织法》第五条第三款规定，“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，教育村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境”。从上海郊区的实际情况看，村民小组（原生产队）的功能（统一管理、统一生产、统一分配等）实际上已经消失，不再是一个基本核算单位了。为此，我们认为，农民集体土地的所有权主体，除已属于乡（镇）集体所有的外，其他土地从法律上应当确定村民委员会是集体所有土地的主体代表，较为符合我国的农村实际。        （三）对农村集体非农业建设用地要逐步实行有偿使用。我们认为，杭州郊区对存量的集体非农业建设用地（主要是指乡（镇）、村企业这一块用地），实行集体土地的有偿使用的条件已基本成熟。在实际工作中，可循序渐进，有计划、有步骤地开展。首先，可以先在改制后的新企业中进行。对农村非农业建设用地的有偿使用方式，在集体所有土地性质不变的条件下，主要有以下几种方式：1、土地使用权租赁；2、土地使用权作价出售；3、土地使用权作价入股。以上三种土地有偿使用的方式，当事双方都要签订相关的协议或合同。外商投资企业，尽可能同国内企业一样，在土地有偿使用方式、租金水平等方面接轨。对今后乡（镇）、村占用集体土地进行非农业建设的，同样应当实行土地的有偿使用，除采用土地作价出资或者作价入股方式外，建议大多数非农业建设用地采用土地租赁方式为宜。        （四）应当允许非农业建设用地上市流转。据调查了解，杭州郊区有相当数量的乡（镇）企业，经济态势不景气，甚至发生了企业倒闭、破产等情况，这就引发出乡（镇）企业上市流转（当然包括集体土地的使用权）的现象，加上郊区的乡（镇）企业改制已基本完成，农村经济的所有制不再是单一的农村集体所有制经济，变成了农村多种所有制经济成份共存的、新的农村经济结构。因此，在市场经济的条件下，允许农村经营性非农业建设用地上市流转，是农村经济发展新形势的需要，是乡（镇）企业发展的需要，也是强化土地管理的需要。<chsdate year="1997" month="4" day="15" islunardate="False" isrocdate="False" wst="on"></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate>1997年4月15日<chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate><chsdate></chsdate>，中共中央、国务院颁布的《关于进一步加强农村集体土地管理的通知》中也明确规定，“……用于非农业建设的集体土地，因与本集体以外的单位和个人以土地入股等形式兴办企业，或向本集体以外的单位和个人转让、出租、抵押附着物，而发生土地使用权交易的，应依法审批，要注意保护农民利益”。这就更为允许存量的非农业建设用地上市流转明确了方向。现在的问题是，对存量的非农业建设用地的上市流转行为，要法制化、规范化、科学化、程序化，要有可操作运行的具体方法，以推动集体经营性非农业建设用地的使用权上市流转健康有序地发展，使我国的地产市场真正成为一个完全的、完整的地产市场。

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感动你我 · 发表于 2007-5-1 20:44

尊敬的张彦周律师你好!    你的解答物权法实在太好了,中国能有你这样忧国忧民的好律师,就不愁维权路上的再没公平的事啦!我也听到章子年律师和你一样谈到这个问题,何时有待于解决还是个未知数.为什么~~~~人代表大会~~~就没能把这一问题提到议程中来?   真对人均住房为何就不能公平?有权有钱住大房与豪华型住宅?困难户真对房子的问题总是在望而却步!为什么国家就不能限制在有了二套房子人,不可再去购买好几套房子事呢?如果不买的话就不会产生房源价走高而太离谱.让经济困难的人真的承受不了房价直高不降危害性.    现在重复建设项目很多,管理不善的中小型企业面临倒闭不是没有,土地日渐越来被开发大量占有土地也就越少啦.有权有钱的朋友不能说你什么都有,别人是无法阻拦你的自由权,但你也要想想别人为买不起房子的人多有难处啊?!国家应主张有钱的朋友多购些买国债和基金为好!    现在农村几乎都住的是几百平方的楼房,而且又给子孙后代在城市买了一套房子,以农村包围了城市哦!他们即能有田种又有农村里与城市里的房子,可有的居民即没老家没地可种,又没多钱可买大房子可就苦死了唉!这疑难问题谁来解决呢?    [em01][em01][em01][em01]

张彦周律师 · 发表于 2007-5-2 13:20

城市的房价的高低很大程度上与土地及财富有关。    我们知道，土地出让金作为地方政府获得的土地出让金有很大比例是作为当年的地方财政收入并安排作财政支出的。地方政府拼命挖掘这座金矿来扩大财政收入、增加公共资源投入，进而提升城市价值。这就是所谓的“经营城市”。地方政府不愿意看到自己的土地贬值，所以政府一方面控制土地储备出让量、一方面加大投入基础设施建设。政府虽然对越来越高的房价忧心忡忡，但仍然寄希望于通过经济适用房、廉租房等制度能够解决城市中低收入家庭的住房需求。       究竟谁为这愈来愈高的房价买单呢？富人，周边（包括郊区）的富人乃至全世界的富人。杭州城市经营的有声有色，动漫节绘声绘色，“学在杭州、住在杭州、吃在杭州、创业在杭州”口号响亮，财富就都聚集到杭州。穷人对扶摇直上房价挥挥手“轻轻的，我走了，不带走一片云彩”，富人却踌躇满志，心里想“股市坍塌的那一刻，所有的资金都会回到房市”。       这就要求富人进来，穷人离开。卫星城会越来越多，农民房自由交易的日子也会越来越近。

感动你我 · 发表于 2007-5-6 23:24

张彦周律师:    有些政策规定是乎对一些商家与官员,并不没界线,你不防有兴趣来一个某地方做个暗访,会让你觉得物权法不是老百姓真就那么容易得到的事!为什么房产商就可一定要强行买下一个单位(刚倒闭)的地盘造房子?多数职工一致不同意拆迁,不管是赔偿金的多少事,而是也属于黄金地段.也不知是房地产开发商怎么这么强干,竟然要公安出面使得一些职工有压力无奈之下,拿一些补偿费就这么离开所属于黄金地段.老百姓说:若是国家需要扩建造路无条件服从的.那是房地产商要赚钱,凭什么就能在当时这么强行?有的官员就能把农村集体所有制的地就能买到手造豪宅?有的因困难造不起房子想用卖别人一半的钱造房子,为何就批不下这个许可证呢?所以政变只给弱者定的,对有权有钱人什么政策都会变得通.

感动你我 · 发表于 2007-5-6 23:39

那章子年律师在<峰言蜂语>节目做佳宾是也提到和你一样的看法,我非常赞成,如在中国的政府机构执政是你们就好啦,中国就不会出现许多的违法乱纪以及那贪污受贿的官员啦!老百姓也就不会深受其害啦!杭州有位律师的确真的很平易近人又善解人意,为民办实事让人难忘!相信你也是位象他一样热心律师!老百姓全靠你们帮仗义执言讨回公道啦!你们辛苦啦!  [em02][em02][em02][em02][em02]

感动你我 · 发表于 2007-5-6 23:43

特别谢谢你张彦周律师辛苦做三楼回帖的解答.日后多多的指导![em01][em01][em02][em02]

张彦周律师 · 发表于 2007-5-7 20:16

一家之言，多多指教。

感动你我 · 发表于 2007-5-7 21:21

指教不敢我就对房地产商除了感冒之外,就是对政策出台你到底是为民所向?还是只保护一部分人的利益?深感不解得很!有的乱建房屋多年,就没相关职能部门经常调查?一种不作为的事实再不敢恭为哦!他们就等来人举报才是他们的工作,拿老百姓的纳税钱而不作为真的说说一肚子气,不说更是二肚子气啦!如象铁面无私的国家审计长李金华能来此地,一些乱用之权的人与一些职能部门不作为的有他们好日子过啦!现在似如包青天一样的官员又有多少啊?我只在新闻上看到纷纷落马的贪污受贿官员倒不少.因经济实力不足的老百姓买不起房子人不少,贫困地区读不起书的孩子也可能不少![em01][em01][em01][em01][em01][em01]

感动你我 · 发表于 2007-5-7 21:26

13067984566接电话免费吗? [em01][em01][em01][em01][em01][em01][em01]

张彦周律师 · 发表于 2007-5-7 21:33

呵呵，免费。最好QQ聊天。我的号码：674392913

感动你我 · 发表于 2007-5-7 21:55

最好QQ聊天?我还不太适应,等我把QQ号码找回来告诉你,再多向你请教啦!你还是版主啊?失敬啦!原谅小庶民不知量力又口不遮言与你律师探讨社会的问题,让你见笑啦!虽然你和大家与庶民我都无能力改变社会的不公平现象,只因有一些不作为的职能部门在忽悠着老百姓的事.[em01][em01][em01]

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