[赵海鹏]我们的项目相对来说是比较小的，原先是一个水泥厂，留下了很多废弃的矿场，以前大家都看到的，作为这个项目，我们前期做了很多的工作，从设计上考虑了很多的方面，考虑到多层，也考虑到了排屋，但是和地形不配合，银湖也给了我们很多的启发，就是云顶，已经到了山腰上了，比地层高了300多米，这样的话在山体上做小高层，向西的话可以望到湿地，向南方的话也可以看到山地，这样的需求，我们是以中小户型为主，现在做出来之后，这个房价也上来了，这个景观也上来了，当地的百姓也是比较高兴，大家都觉得这个风水不好，现在这个环境改善之后，觉得这个是非常的高兴，这个地方出了一个高考的状元，风水已经改好了。这就是给了我们一些思考，闲林是分了两大块，五常这一块是以湿地为主，做东西要更细腻一点，跟房产开发结合起来，原先的废弃的矿物、大型的水泥厂，都被我们的房子取代了，这就是建设对周边的环境改善，周边政府是非常欢迎的，对当地的档次也是大的提升。
闲林这一块我觉得，开发商就像孙小姐说的，只能独善其身，就是政府从主导方面要怎样定位，还有细致的方面要怎样配套还是要由政府来出面的，政府和银行之间的协调，包括了我们开发商的参与，开发商只能做到自身的层面上，没有办法调动周边的社会资源，我们的公司成立的时间不长，想听听各位专家的意见。 [2004-7-22|15:00:30]
[主持人]朱总你们的项目是比较大的，政府参与这一块，由政府提高到一个大的规划或者是配套这一块，跟政府这一块有没有协调。 [2004-7-22|15:00:50]
[朱早]刚才大家的介绍，其中有一个讲到了，城市的配套，怎么样大家能够联手起来，一起来做两方面的事情。
一方面就是地方形成一种共同的声音，一起呼吁，这个包括了对政府，包括是对社会的舆论，怎样引起社会舆论的关注，这是关键的问题。
第二个是有些配套的事情，在呼吁的前提下面，政府也不可能马上的着手实施的，在开发的过程中，在销售的过程中，包括了建成之后，住户入住的过程当中，也是必须需要的，政府一下子解决不了，是不是可以大家一起联合起来做一些事情。比如说交通的问题，当然大交通，比如说道路建设，现在的状况是在改变，政府也在加强这方面的规划，交通搞好之后，这个出勤和公交肯定会跟上去，但是投入不会很大，这个交通投入很大的话，这个运行起来就会流量很小，那种状态可能就解决不了，满足不了入住的业主的满意程度，我们的业主当时刚刚开始进去的时候，做宣传的时候，承诺了我们以后自己建立一个班车，15分钟或者是20分钟一班，四个楼盘开四条线，多长时间就一趟，现在交付了就出现了问题，去的人很少，但是必须要保证班公车要跑，这个班车实际上是针对自己的一个楼盘，这样的情况下，大家是不是可以联合起来，大家共同的投资，甚至是共同的投资组建一个交通公司，各自的投了这个车辆，不仅仅是为了自己一个楼盘服务，对全部的社区，资源的共享成本可能会更低，效果可能会更好，这其中也包括了学校，可能也是这样，医疗的条件，包括了旅游、公园，休闲娱乐的设施等等，稍微大一点的楼盘里面，你这边有网球场，我那边肯定也要有，但是整合一下效果可能会更好，这是可能的。
[2004-7-22|15:02:42]
[主持人]70％左右的会馆都是空的，有三期，一期建起来的会馆是非常漂亮的，70％左右的空起来了，搞一个度假活动，免费的去他们那里去度假，一期是很不错的，但是得把二期继续做起来，所以要把人气带起来，据我所知，下半年要开发的楼盘也是比较多。 [2004-7-22|15:07:53]
[李芬茄]我简单的介绍一个我是华立地产集团有限公司的营销副总，主要的建筑主要是公寓，一个是投了很长的时间，公寓有哪些人会去做的呢？ [2004-7-22|15:08:11]
[李芬茄]刚才也讲了，他们那边有200亩的氧吧！条件也是非常好的，也是35岁到45岁的年龄段，整体的客户反映情况来讲，就是居住为主的，杭州的楼市来看，价格从去年到今年这个情况来看，公寓在4000左右，或者是以下的话，也是非常少的，没有那么多的钱去买这样的房子，会不会选择这样的房子，一个是短缺的，另外是政府的规划当中，配套还是跟上去了，闲林跟杭州的空白带我们自认也是很少的，明显的这个空白带如果很大的话，这个空白带我们那边是非常少的，闲林的板块，我认为是有很大的潜力，主要是以居住为主的，配套的话，我们认为也是有这方面的问题，所有的开发商都关注的问题，第一期是2004年的年底，包括了排屋了配套，都会逐渐的提到了议程中。 [2004-7-22|15:08:49]
[主持人]刚才朱老师说的，能够形成一种共同的声音，政府形成这种主导的话，大的配套跟上的话，这块的价格定位上，这一块的市区，楼盘50多个平方米的话已经是1万2了，如果是老百姓的需求的话，都会掂量一下的，70多万的房子是多少钱，今天做这样的一个讲座，我在上面查了一些资料，有些数字让人看了不是很开心。开发西溪实地的历史，在解放以后，衰于解放后，在我们现在的这个时期里面，现在是经历了一种，整个的发展是很差的，破坏也是很多的，以前的文化，包括了生态环境，农耕文化，西溪美，里了美，包括了以前的诗人，徐志摩等等，都提到了秋天按和露天的情况，几乎杭州本地的人也不知道这些，不知道这边的这种风景，说蒋村的整个的开发，这样的案例在这里，很多人都会说，开发商会破坏历史，不知道各位自己的楼盘在建设的当中，有没有对历史的保护，甚至是一种延续和发展呢？ [2004-7-22|15:09:47]
[张晓露]我们在规划的时候，也是考虑到了怎样更好的利用这个水网，其实在利用的同时，也应该在保护，要合理的利用开发它，大家也是非常的关注这个西溪湿地的，其实西溪湿地目前的状况，环境的状况都是比较恶劣的，这种水质和垃圾的处理，也是面临了非常大的挑战，一方面要保护这个地方的生态，我又不是原封不动的保护它。还要去改造它，因为当时我们做这个项目规划的时候，我们也是有一个水域占到了10％，是什么概念呢？有10％的覆盖面，很多的地方都需要去重新的规划。这样也带来了一个规划上比较现实的问题。重新规划了以后，是否会引起地面的水系形成冲突，水全部的漏光的话，这个现实也是存在的，这也是实地的开发，和保护方面，对于我们来讲，也是面临非常大的问题，我们也是专门的对这个问题，有一个仔细的研究，另外刚才大家提到的配套问题，这个地方有一个交通的问题，和一个生活形态的问题。这个系统从目前的情况来讲，由于这个历史形成的一些遗留问题，包括了武昌和西溪这个板块，西溪的排屋是很大的问题，这块的规划，要做的话，就是要从余杭走，现在目前从杭州走的话，也是比较困难的。 [2004-7-22|15:15:22]
[主持人]我觉得这应该是政府做的事情，这不是哪一个开发商能够控制的。
如果在这些问题上，由于部门之间的利益协调，当地政府和余杭市政府没有协调好的话，矛盾的激化就会引起问题。
在座的除了两家开发商在那里都有项目的，排屋和公寓等，在山洼里建立高层，的确很浪漫，但是，对开发商挑战也很大，包括了供水、排污等等都是一种挑战，开发商其实在很多的情况下，它的协调能力是很有限的，除了自己的范围内。可能这一块，需要很多的开发商，大家共同的来做一些事情，甚至是呼吁政府在这里建立一个排污污水处理厂，这种规划要提到议程上来说，否则入住之后，这是一个很大的问题。 [2004-7-22|15:16:46]
[朱早]现在政府要考虑的问题也很多，政府应该是处于一种协调的态度。 [2004-7-22|15:17:00]
[张晓露]杭州的市政府是很现实的，包括了原先的闲林湿地，都是从余杭出去的，原来钱都是从那里出去的，现在又滑进来了。这么多的经济适用房，这么多的排屋，也给市政府减轻这方面的建设压力，其实市政府应该从这个方面来考虑这个问题。 [2004-7-22|15:18:34]
[张晓露]应该来讲，政府是应该从长远的规划上来考虑这个问题，但是事实上更多的是考虑眼前的利益问题，包括了五常也好，闲林板块也好，政府不能回避这个问题，当然有些专家提出了西溪湿地怎样去保护，另以方面又提出开发，这就形成了政府应该正视这个问题，要把规划的配套问题做好。我们还应该考虑的是，为什么广州都是大盘，而我们这边都是千亩的就算大盘了，广州都是上万亩的，都是一起动的，像这些都是政府的规划信息，包括了整体的配套设施的信息，所以他们能做到现在的这种规模。 [2004-7-22|15:20:58]
[朱早]整体的一起来已经是很困难了，那时候的市政还是很好做的，现在除非是政府出面来协调，当然调节的力度要强。蒋村的事情应该是前车之鉴了。 [2004-7-22|15:21:17]
[主持人]我发现现在已经很难来控制这个话题了，应该请政府的有关部门来听一听，听听大家在这方面的意见。华南板块的整体排屋，构造方面他们是花了很多的功夫在做的，浙江的开发商包括了在设计的上面也有很多创新的东西，我也是很想听听，有几位先生一直是没有发言的，像钱先生，胡先生都没有发言。我想就你们所做的项目，产品本身的一些创新，设计理念等方面，有怎样的想法和突破。或者在周边的环境上面，想互相的交流一下。其实很多开发商也想知道对方项目的一些情况，周边人家是怎么做的？其实这也是一种借鉴的方式，请你们几位谈谈你们项目的情况。 [2004-7-22|15:22:12]
[胡锋标]我来讲一下。我是绿野房地产开发有限公司，我们的地理位置是比较好的，在小和山的板块。周边一个是浪漫和山，还有一个就是水木清华，主要是利用小和山的人文景观，利用学校、教师的资源。现在的水木清华的房子，主要是老师们的房子了，我们当时做的时候，是去了几家作了了解。我们这块主要是以别墅、排屋的开发为主，公寓也有，是作为第二期来开发的，主要是前期的配套，政府这方面是没有信息的，别墅和排屋的定位是作为第二居所来考虑的。做环境，利用环境来吸引这个人气是很重要的，我们那边是小和山，普陀山的国家森林保护区，水也是属于国家保护的。各方面的条件都很好，我们五月份的广交会，人气都很旺，按现在登记来说，已经是翻了好几倍了，都已经卖光了，我们现在主要的问题，就是一个拆迁的问题，别的问题都不大。主要是那边都是温州人。现在开价多少就要多少。
下半年开发的，价格还没有定。因为我们那边登记的人实在是太多了，登记的多价格是不能高的，一高的话，就可能会退定的，大家都在观望的。这个时间的话，也是不敢随便开价的。自己把自己变得绝路了。 [2004-7-22|15:23:59]
[赵海鹏]我们这边也是很多的，房号都已经写好了，你的价格没出来，价格太高肯定不会买的。应该是参照了旁边楼盘的价格，其实这个价格的定位，是楼盘是否成功影响至少是40％的，闲林那边的价格可能会好一点，让我们也能有钱好赚，量还是比较好的。 [2004-7-22|15:24:59]
[主持人]现在的市场与过去的市场可能是有些不同，大家都在观望，对于营销是怎样定位的，在座的有很多都是营销部的主管和总裁等等，关于价格的制定，关于楼盘的销售，营销的手段和产品的类型，这方面大家可以着重的谈一下。 [2004-7-22|15:25:29]
[章文]我们有两个楼盘，余杭这两年的发展也是比较快的。从2003年的均价是3800－3900差不多都有，有28到30家的房产公司在那边开发，在座的可能有一些在的，我来的晚了点，所以前面大家的介绍也没有听。我本人感觉老余杭现在的竞争力是非常大的，主持人也谈到了销售方面的看法，我觉得老余杭是从去年开始，价格往上提的幅度比较快，本地的销售群，本地的客户就相对少一些，大部分都是杭州的客户。从我们两个楼盘销售的情况来看，有很多的可能性，销售也是基本面对的是杭州的客户，他们的概念就是觉得余杭是城西这一块的方向过来的，配套可能跟刚才的闲林板块比，可能是比较完善一点，这是他们的感觉，大家看到的闲林板块的市政配套，我觉得是非常有大影响的问题。从我们的调查来看，买我们盘子的主导思想，可能你们的盘子在配套方面，可能会依托与余杭的大环境，可算是微型城镇，大量的城镇方面的改善工作对销售方面也是有很大帮助的。我也是非常的关心闲林板块的，因为我们后面有一个大盘，福田青枫墅园，是靠近这一块，我也是非常高兴能到这里来跟大家交流，也是希望听一些关于这些板块的开发理念，总体的情况就是这些。在销售方面，我还是觉得，刚才大家谈到的市政配套，一些人文环境，生活设施等等都是比较重要的，客户他来看房的时候，首先可能就是想到这一点，如果我们开发商，大家联合在一起，来解决这个问题，这个难度其实是非常大的，我觉得还是需要依托政府的支持，开发商通过各种的途径，对闲林这一块的政府配套方面，做一些其他的努力，这一块要联合起来，做这块工作应该是比较好的。 [2004-7-22|15:27:37]
[主持人]谁先谈一下这个问题。对于营销这一块。
好象深圳、广州的楼盘，这方面做得多一些，包括了销售促销的，广州好象就见不到了，我进搜房的时候，北京培训的时候，推出了很多的系列楼盘的促销，很明显的策划模式，开始销售当中看到这种营销的策略，非常的明显，针对这个人群，它做一些他们喜欢的一些策划，而杭州的楼盘好象没有做过这些，推出来之后，好象很快就卖光了，这一块是不是大家谈一下。 [2004-7-22|15:29:03]
[朱早]我觉得现在的情况，杭州的情况和原来的深圳、广州不一样，政府和政策，宏观的形势，很多的影响，杭州哪个开发公司是说自己的策划卖得很火爆的话，那肯定影响很大。 [2004-7-22|15:29:33]
[李芬茄]我觉得消费群和我们开发商有一个沟通的过程，有的是打着促销的话，肯定没有开发商愿意去做的。 [2004-7-22|15:30:06]
[主持人]目前，这个状态整体是比较低迷，开发商的状态也是非常的低调的。 [2004-7-22|15:30:21]
[朱早]现在是恢复到一个正常的状态，主要是现在的落差太大了，这个周期拉到了一年到两年，大家就不会感觉到这个落差很大了。 [2004-7-22|15:30:41]
[主持人]大家是看下半年的房交会，已经得到了确切的消息是开的，很多房产商打电话问我们开还是不开，我们知道是要开，实际上，十月份的房交会也是十分的重要的，这个宏观调控的延续性，有一个政策的惯性，半年之后才能表现出来。
主要就是看国家的宏观经济，是走得怎样的方式，这个源头卡住的话，对公司有影响的话，对个人的贷款肯定也有应该，特别是排屋和别墅等等，特别有影响。
杭州的整体房产，这个形态是比较好的。 [2004-7-22|15:32:59]
[赵海鹏]对外发布的报纸上，上半年还是11.8，这是近期的增长，房价确实是很高的。涨，还是在涨，这个宏观调控对这个影响还是不大，这个需求还是存在的。 还是有一个就是滞后性，对上半年的东西，六、七、八月份之后才会提出来，具体的影响才是最关键的。 [2004-7-22|15:33:31]
[朱早]现在去看的话，新开出来的楼盘的价格，一般来说，周边的楼盘的价格要低的话，这个情况还是没有的，最多是持平的，都涨，就是一种回落。 [2004-7-22|15:33:54]
[张晓露]现在的开发商，对于定价是非常敏感的，而且是影响到一个项目最终的成功。但是从整体的角度来看，目前的形势，他是在观望，但是观望的还没到这种形态，原来你是定9000我定9500，对市场还是比较乐观的，还没有到对整体市场悲观的，你9000我就只要8000这样的情况还没有出现，在这样的宏观形势下，比如说有一些省外企业，对杭州市场不了解，或者是不确定性，像这种企业有这种可能性，因为高价的地，往往这类企业，对没有在杭州市场有一个长远的发展，地圈下来之后，整体的宏观形势发生了改变，这个项目发生变化也有这种可能性。 [2004-7-22|15:34:36]
[主持人]杭州楼盘的定价上，我发现开发商之间蛮有默契的，像张老师说的这种情况，闲林大概都是在3500-6000的样子，假如有一家为了快速回笼资金，会不会对周边的板块产生影响。 [2004-7-22|15:35:02]
[张晓露]这样的可能性也是存在的，首先这个项目可能会比较小，假如项目比较大的话，从杭州目前的情况来看，一次性开发完，肯定也是不可能的，我要考虑到这个建设的周期，五年的建设周期，从公司的发展，战略决策来讲的话，除非是很小的，只有几十亩，四、五万方的开发项目，除非是这样的情况。报纸上也看到了，也做了一个市场动向的信号，其实媒体要有责任心，要有一个比较正确的引导。对整体的房地产行业来讲，还是一个地方政府的支柱产业，如果这个房地产收入不好的话，必然的会影响到当地的财政收入。不管是怎样，保持目前的国民经济的增长速度，我觉得是没有房地产行业的话，必然会走下坡路的，所以在一开始就要对结构要做适当的调整。 [2004-7-22|15:36:06]
[主持人]前段时间我们搜房研的究院，在钓鱼台国宾馆做一个房产价格的增势与涨幅的调查，调查的范围是全国。调查的结果，上海市整体的情况是不正常的，对西部的评定是最好的，就是重庆那边，整个的价格的制定是合理的，显示的是一种良性的增长。调查的结果显示出一些问题，上海的问题自然是比较多的。为了解决对房地产的建筑贷款，全国形成了一种紧缩的态势，东北的开发商就说：“你们长三角在生病，我们东北就要吃药。”这次调控对西南地区的影响还不是很大。目前在上海，有一些楼盘，退定的情况还是很多的。有个例子，有个楼盘一开始收了有2000多万的定金，后来退定的有600多万。价格整体缩小了这么多，在价格这一块，希望大家最后能做一个预测。 [2004-7-22|15:38:00]
[朱早]我本来想讲的大家刚才差不多已经讲过了，价格是不能有大的跌落的。基本上还是对目前的状况上的调整，形势不会有大的波动。 [2004-7-22|15:38:30]
[赵海鹏]首先是取决于国家的宏观经济，如果调控到明年下半年的话，这个价格再不放开的话，房地产的价格肯定要下来。很多的楼盘，不光是在杭州，一旦开发商资金面上一出现问题，一紧缩的话，杭州也有一些楼盘会出现价格下调的问题，其实这是很残酷的事情。
就是宏观对今年下半年或者是明年年初放开这个口子，杭州还是相对有实力能挺过的，但是如果这个惯性拖得更久一点，可能就是一种重新的洗牌。
首先我们从很多的地方看出来了，房产的策划是要有技巧的，原来在杭州搞策划是没有什么市场的，可能更多的是一些中介，而现在从周边的，包括了一些商业用房，大量的出现了和策划公司接触的情况，接触的条件都比较优越的，只要达到我的目标，价格你开，这就是一种表现。很多的开发商我是听到了很多的，邀请你去看地，要转让，这就是资金面上出现的问题，如果这个问题出现的话，如果是资金雄厚一点，到今年下半年到明年的年初，我觉得你把宏观调控看得准，对国家的政策把握准，等明年下半年的中期政策可以放开的话，买地也会成为一个良机了。 [2004-7-22|15:38:58]
[朱早]目前跌落下来的可能性也不能排除，但是这个可能性也不是很大。 [2004-7-22|15:39:20]
[朱早]从几个因素来看，一个是作为开发商，你自己去算算成本，市区和市中心的房价这么高，郊区的楼盘算成本的话，应用的空间有多少？房价要降的话，又能降到什么程度？开发商觉得再降下去，这个利润分得的空间很小了，我就是不卖也不能降，即使是销售不出去了。如果挺得住的话，我这个楼盘肯定能够赚钱的。
以上我说的是价格的因素，还有一个就是市场的需求。市场的价格，目前的现阶段，这几年当中，杭州还是处于一种房屋供不应求的状态。每年的开发量虽然在增长，但是每年的需求量还在增长，每年的需求量的缺口是200万方左右。所以，在这三四年当中，这个缺口始终是存在的，不会影响到开发量，和城市区域扩张，包括了人口的扩张。 [2004-7-22|15:40:14]
[主持人]在本次沙龙活动中我们听到两方面的声音，当然也知道大家都有很多的话，想私下的交流，不想直播放到网络上去，那今天的《大话房产》直播就到这里结束，非常感谢大家的大驾光临。 [2004-7-22|15:41:29]
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发表于 2004-7-27 14:26
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