杭州：2003年土地供应分析（原创）

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杭州：2003年土地供应分析

　　截至2003年12月23日止，杭州共举行土地出让会14次，每一次都有热点，每一次都令杭州楼市产生了不小的震荡。据最新统计，14次土地出让会共推出土地54宗，其中2宗因故取消，1宗未能成交，总成交面积300余万方（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。
　　成功出让的51宗地块中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约235万方（合3512亩）；商业综合、公建用地（含集团总部用地）为14宗，合计面积约为56万方（合834亩）；其他如加油站、市场仓储、公共设施用地为3宗，合计面积为13.5万方（合203亩）。与今年杭州市国土局对外宣布的2003年度杭州市商品住宅用地供应量将达到3459亩的计划相比，杭州市有关政府部门在今年的土地供应总量上还是控制得颇有成效的。
今年出让的土地，涵盖住宅、商业、办公、加油站等多种性质地块，从分布区域、地块规模及容积率情况来看，主要有以下特征：

分布区域极为集中

　　今年推出的地块分布相对极为集中，主要集中在次中心区域和边缘城区，市中心区域本推出过下城区浙报公寓附近住宅地块，但因故取消，因此事实上，市中心仅出让了绿洲花园以西的一宗公建地块和东河规划C—2地块的加油站地块，且体量都非常小。次中心城区推出土地800多亩，主要集中在钱江新城和西湖区文教区内；城市边缘地区和副城区推出土地约3600余亩，主要集中在下沙、滨江、三墩区域内。
　　具体而言，2003年杭州市住宅用地土地市场的出让热点区域主要表现在以下四个区域：

钱江新城区域

　　钱江新城是杭州市正在实施的“钱塘江时代”模式的桥头堡，是杭州未来的市中心区域，规划有杭州规模较大、档次较高的新兴居住区。在钱江新城开发上，政府承担了最大的初期投入风险，为开发商当了开路先锋，良好的投资环境和较大的升值空间，吸引了省内外商贾加盟钱江新城。据统计，2003年杭州共成功出让钱江新城地块7宗（含附近区域地块），其中住宅用地5宗（钱江新城内3宗），成交面积457亩，商务办公2宗，成交面积36亩。
　　根据钱江新城的规划可得知，两翼可推800亩商务用地，到目前为止只推出了两块共35亩，2004年1月19日还将推出22亩，按照出让进度明年将出让100—150亩左右的土地；两翼可推住宅用地1000亩。一部分在庆春东路北侧到三堡船闸一带，共500亩，已出让了3块地共计300多亩，还剩下一块126亩的江景房用地，预计明年推出；另一部分在万家区块，也是500亩，其中杭州滨江已拿下了金色海岸、金色家园共计200余亩，剩下的土地计划将明年推出。
从目前该区域内推出的地块和项目可以看出，政府和开发企业均有意将钱江新城打造成为杭州“钱塘江时代”的又一尊贵区域。

滨江区区域

　　滨江区块作为杭城迈向“钱塘江时代”的另一主角，一级市场和二级市场均相当火热。

　　2002年共推出4幅地块，总面积356亩，在年度投放总量中仅占27%，均为住宅用地，与2001年基本相当，一直保持着年均400—500亩的供应量。但今年滨江区土地出让总量有了较为明显的增长幅度，统计结果表明，今年滨江区共出让住宅用地1091亩,占全市年度商品住宅用地供应总量的1/3强；同时，另据了解，为抑制房价过快上涨，杭州市要求滨江区明年再出让住宅用地1000亩左右。按照区域平均容积率2.6（以今年出让地块为准）初步估算，如果这个指标可以完成的话，今明两年内推出的地块就可以满足近3万户家庭的居住需求。
不过，值得注意的是，今年推出的地块中，80%的地块都已往滨江纵深区域发展，沿江地块屈指可数，目前居住的可实现性、便利度尚有待考证。

下沙区域

　　下沙是杭州“城市东扩”的重点区域，到目前为止已经公开出让土地近2000亩，主要集中在2002年和2003年，其中2003年下沙住宅用地（含住宅配套公建用地）总成交面积达1185亩，为所有区域之最，并且逐步呈现面积大，成片开发的趋势，同时政府也开始着重商业氛围的培养，商业、园区配套设施用地也陆续推出，总成交面积达255亩。
　　2003年下沙区块推出的6宗住宅用地，全部为本地6家房地产企业分享，位于下沙的10号、11号两块地更是引起开发商的血拼，虽然这两宗地均须限价销售（2800元/平方米），利润空间似乎不大，但11号地块还是经过13轮竞价才尘埃落定；10号地块楼面地价更是达到了1897元/平方米，超出底价近3倍，说明相当一部分开发企业对下沙楼市充满了信心。

西湖区文教区域

　　随着各大专院校的陆续搬出，目前的文教区似乎有点名不副实了，但文教区在今年的土地出让市场上还是出尽了风头，2003年西湖区文教区共推出学院地块（含附近区域地块）共5宗，总成交面积达245亩，每宗土地均得到了开发企业的无比青睐，平均单价达到了775万元/亩：
　　2003年4月，文一路原浙江省物资学校26.2亩的土地，单价为775万元/亩；7月，原中国计量学院地块共119亩地，成交价更是冲破10亿元，单价为887.6万元/亩，成为年度总价最高、楼面地价最高的地块；9月，杭州电子工业学院地块60亩的地单价也达到869.7万元/亩，被华浙房产和浙江兴财联合竞得；11月，面积不大的原浙江财经学院东方分院地块和辐射地块2003年（40）号地块（翠苑新村三区以南地块）竞争也颇为激烈，单价分别达到了773.9万元/亩和573.2万元/亩。种种迹象表明，凡是带着学院概念或与学院挨点边的地块，必将引起开发企业一番争夺。
　　另一值得注意的现象是，2002年土地市场的热点区域一个是城北区块，投放量占到36%，主要集中在拱宸桥、灯塔和石桥区块，共有6幅，而且面积都比较大，一百亩以上的就有两块，18号和30号地块，但在今年城北并没有大的动作，住宅用地仅推出了位于信义坊附近的2003（30）号地块，供地计划中公示的拱宸桥西片区和和睦南区的土地还尚“待字闺中”。

出让地块初具规模

　　2003年出让地块特别是住宅用地最为明显的特点是：单幅出让地块面积普遍较大，小的七八十亩，大则三百多亩。以成功出让的34宗商品住宅用地为例，据统计，单幅面积在50亩以下的地块有9宗，主要集中在次中心区域（6宗），滨江2宗、下沙1宗；单幅面积在50—100亩之间的有12宗，钱江新城和滨江各占了4宗；而面积在100亩以上的地块则共成交了13宗，滨江（5宗）、下沙（4宗）、西湖（3宗）名列三甲，与2002年相比，100亩以上的地块多了6宗，地块规模明显扩大。业内人士认为，单幅出让地块面积增大，有利于开发商规模开发，打造精品楼盘，但同时这个特点也势必影响今后同一时期、同一区域内楼盘供应不会是一枝独秀，而是竞争加剧，呈百花齐放态势。

多层渐渐退出市场

　　据业内人士介绍，容积率在1.8左右的小区，基本上就要多层与小高层兼顾，容积率在2.0以上，多层就已淡出市场。同样以今年出让的34宗住宅用地为例，出让地块的平均容积率达到了2.3，低于1.8的仅7宗，基本上集中在下沙，以1.6—1.7为主；21宗地块容积率超过了2.5（含2.5），比例高达61%，最高给到了3.5，也就是说，除非开发商不用足容积率，否则这21宗地块上矗立的都将是高层建筑，由此可见，在今年出让的土地中，仅下沙、滨江少数楼盘中尚能觅到部分多层的影子。

住宅用地成交单价稳中有升

　　2003年土地成交价格继续了稳中有升的态势。2003年的住宅用地平均成交单价为497万元/亩，相对于2002年的472.6万元/亩增长了1个百分点。从土地成交单价来看，在300万元/亩以下的有8宗地，其中6宗集中在下沙，究其原因主要是因为今年下沙推出的土地基本实行限价销售（2800元/平方米）；300--500万元/亩的有11块，集中在滨江不沿江区域及三墩区块；500万元/亩以上的有15宗，基本上集中在钱江新城和西湖区文教区等次市中心，楼面地价超过4000元/平方米的土地占了8宗，与比2002年相比有了较大幅度的提高。西湖区、钱江新城、滨江等区域的地价升幅较大，预计未来几年内该类区域房价仍有上涨空间。开发企业对杭州房地产发展的乐观预期、急于增加土地储备，使近期土地需求旺盛，部分区域单幅地块价格增幅明显。甚至在今年年初还出现了一个颇为搞笑的局面，在最后阶段，最终竞标成功的某公司，在最后一个竞争者退出后，为了显示志在必得，又在自己的最高报价上再加价20万元，这充分表明：由于经验不足，部分开发企业对市场估计过高。

挂牌、招标平分秋色

　　对土地出让方式比较关注的人应该会发现，今年举办的14次公开出让会中，挂牌、招标出让各占50%。招标、挂牌相比较拍卖而言，参与者有足够充裕的时间进行前期测算，在出价时也更加理性。但由于部分开发企业求地心切，几乎80%的地块在挂牌截止时间后要求进入现场竞价程序，部分看似不怎么热门的地块竞价轮次竟然多达100多次。

“三外”投资者表现活跃

　　2003年的杭州地产市场，有一个镜头是不可忽略的，那就是房地产开发企业拿地比较心切。据不完全统计，2003年大约有超过200家的房地产开发企业踊跃报名参加土地竞买，58家房地产公司（含自然人）或联合竞投或单独出击获取了经营性用地使用权，到目前为止，已经形成了国有资本、上市公司资本、民营资本和外商投资同台献技、百花齐放的局面，中标单位中“三外”企业或新近露脸的企业多达25家，其中10家（含自然人）参与住宅开发，大部分以参与商业配套、集团总部建设用地建设为主。由于“三外”企业进入市场心切，加之经验缺乏，这在一定程度上也造成了部分开发商拿地时不理性，盲目出价。

存量土地数量惊人

　　尽管目前杭州市在不断加大住宅用地的供应量以满足市场的需求，但根据相关调查表明，杭州存量土地量还是相当惊人的，粗略估计，大概有3万多亩土地囤积在开发商手中，这批土地基本上包括了余杭区内所有紧邻杭州老市区的土地以及，属于最能接轨杭州市购买力、最具市场潜力的区域，大概相当于老城区近十年的供地总量，这批土地中绝大部分至今尚未开发，而是成为企业的“储备”。最近，虽经余杭区政府努力，收回了其中的85宗共计4203.96亩经营性用地，但剩余的3万亩土地，若不受控制，在未来三年内集中入市，加上目前正在施工尚未销售的商品房面积，以及今年推出的3512亩，预计每年可形成500—700万平方米的新增供给，严重破坏了市场的供求。因此，如何合理控制增量、盘活存量，将是杭州必须面临的一个比较严峻的问题。

住在杭州

8错

风起无语

比较全面 不错

四处逛逛

还行！

魔鬼的诗篇

何必弱弱的加上原创？最后一段真的是yy了。你知道现在是楼市效益好，企业不知道？不想加速开发、回笼资金？须知道造幢房子上千个章？还有天下第一难的拆迁。存量土地？有多少？3W亩你觉得很多么？？

五子

顶一下！~

住在杭州

这个3万的数字还值得商榷

迷迭香

学习

阿章

质疑30000亩的量

oxl2046

cl

银色_子弹

千分析万分析，还不如5楼小魔一句话。

lichenrong

回顾一下历史，以史明鉴

jiaohaixia8

不象牙工蛊技法所