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中铁建北京项目遭遇合同陷阱

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发表于 2011-5-27 22:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国铁建地产位于北京朝阳区来广营乡的中铁建国际城,在项目并购过程中就遭遇合同陷阱:该开发用地的61万平方米可售面积中有26万平方米是政府回购面积,其中住宅回购为6500元/平。被收购方中联亚公司曾承诺,将保证取消政府回购面积。
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 楼主| 发表于 2011-5-27 22:14 | 显示全部楼层
自2008年调控以来,房地产行业进入调整期,房企间项目转让、并购案例不断增加。在各取所需、皆大欢喜的并购合作之外,并购引发风险开始涌现。记者日前获悉,中国铁建(6.15,-0.03,-0.49%)地产位于北京朝阳区来广营乡的中铁建国际城,在项目并购过程中就遭遇合同陷阱,导致利润被砍40亿元。  “地王”几经波折
  中铁建国际城所在的北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融项目1号地块,规划建筑面积66.22万平方米,曾为北京2007年当年出让的建筑面积最大的住宅地块 。根据规划,该地块除满足“90平方米占7成”外还要配建廉租房项目,保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米。
  2008年2月,该地块被北京中联亚房地产有限公司以21亿拍得,楼面地价约3170元/平方米。2008年房地产调控下的低迷市场,加上金融海啸,房地产市场气氛急转直下。2008年8月,中国铁建旗下的中铁房地产集团与中联亚达成协议,对该项目进行整体并购,受让价格为人民币8.343亿元。加上价值达21亿元的该项目地块使用权益在内,整个项目并购金额高达30亿元。当时,周边的商品住宅用地楼面价约为6500元/平方米,而中铁地产集团购得的二手楼面地价约为6000元/平方米,表面看这桩生意合算。然而,并购交易却暗藏着巨大陷阱。
  空头合同暗藏陷阱
  知情人士向记者透露,该地块在当时其实已是烫手的山芋。因为该开发用地的61万平方米可售面积中,有26万平方米是政府回购面积,其中住宅回购为6500元/平方米,公建回购为7000元/平方米。如果扣除该地块政府回购房部分的效益损失,以30亿元巨资收购其实是一笔不划算的交易。而中联亚公司在双方的收购协议中承诺,将保证取消该宗土地中的政府回购面积,将该宗地开发面积全部变成可销售面积。这一合同中的书面承诺,被业内人士看作近乎天方夜谭的空头支票。由于地块在出让前已明确规划廉租房等政府回购部分,要在地块已进入开发后,再调整用地性质取消廉租房部分,是不可能的任务。
  目前中国铁建(北京)国际城在推的华语墅组团,高层洋房售价为26000元/平方米,而低层花园洋房达30000元/平方米。据悉,在共有四块小地组成的该项目地块中,最大的1-6地块已近建设完成,共有住宅面积20万平方米,其中10万平方米已销售完毕,另有近10万平方米住宅是政府回购房不能销售,1-1与1-2地块刚刚开始动工建设,而1-10地块因为有16万平方米的政府回购面积悬而末决迟迟不能动工。如果按照中铁建地产取得该项目地块时的6000元/平方米楼面地价,基本与政府回购部分的价格持平。目前该区域商品住宅单价已涨到2.8万-3.2万元/平方米,如果按楼面地价6000元平方米,加上建安、营销等综合成本,成本价为1.1万元左右/平方米,以销售利润1.5万元/平方米来计算,26万平方米回购面积意味着中铁方面将损失项目开发利润近40亿元。
  并购整合风险显现
  记者向中国铁建地产总经理吴仕岩求证此事,他承认,目前正在与中联亚协商后续处理事宜。吴仕岩表示,中联亚方面违反了合同中的回购面积承诺,当然要承担违约责任。如果协商没有满意结果,后续可能会进入法律程序,通过司法手段维护中铁方面的权益。对于此次中铁地产在项目并购中遭遇的利润损失,业内人士对记者表示,目前行业调整期中,项目并购个案十分普遍,却暗藏不少风险。该人士认为,部分央企房地产企业在房地产开发运作上经验并不算丰富,也导致出现误入并购陷阱而遭遇风险的情形。未来随着房地产调控持续收紧,行业调整的进一步深化,行业整合与并购中的风险将持续显现。
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发表于 2011-6-11 20:24 | 显示全部楼层
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