违章建筑租赁权不受法律保护

舒军

      2009年6月，安徽的龙先生与妻子来到杭州创业，在城郊租赁了一间店面经营餐饮。龙先生与房东汪先生签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为五年，水电费押金3000元，第一年租金为3万元，以后每年增加1万元，每半年支付一次，先付后租。第一年双方相安无事，龙先生按期支付了租金。就在龙先生打算预付第二年租金时，工商管理人员找上门来，要求龙先生办理营业执照。龙先生为能持续经营，打算依法办理各种营业证照，但到有关部门咨询后才发现自己租赁的店面属于违章建筑，不可能办理营业证照。于是，龙先生以店面不能办理相关营业证照为由拒付房租，并向房东汪先生说明何时能解决店面违章建筑问题时，再一次性付清欠付的房租。此后，在长达一年的时间内，龙先生依然照常经营着店面，汪先生也未能解决店面的违章建筑问题，双方为此曾发生多次争吵。现汪先生打算将龙先生告上法庭，要求龙先生支付欠付的租金4万元，并解除房屋租赁合同，将店面腾空退还。

    解析：由于相关部门的管理松懈，违法建筑（也称违章建筑）的租赁在一些城市的城中村及城乡接合处大量存在，本案就是因租赁违法建筑物而引起的纠纷。房东汪先生对出租给龙先生的店面并无法律所认可的所有权，出租的是违法建筑，因此签订的租赁合同是无效的。《城市房地产管理法》第五十三条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《城市房屋租赁管理办法》（注：2010年12月1日起由《商品房屋租赁管理办法》取代）第六条规定，属于违法建筑的房屋不能出租。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，房东汪先生与龙先生签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，是无效的合同。对此，最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对此明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

    造成《房屋租赁合同》无效的主要责任在于房东汪先生，其明知出租给龙先生的店面属于违法建筑，仍将店面租赁给龙先生使用。当然，承租人龙先生在与汪先生签订租赁合同时未对房屋的权属进行审查，也有一定的过错，应承担相应的责任。房东汪先生就违法建筑出租而要求龙先生支付房租的请求如诉之法院，因于法无据，是不会得到法院支持的。根据《民法通则》第六十一条之规定，无效民事行为的处理方式有三种：返还财产、赔偿损失、追缴所得。第一百三十四条第三款规定，人民法院审理案件时，可以收缴进行非法活动的财物和非法所得。因此，汪先生出租违法建筑所获得的租金属于非法所得，法院有权追缴。而对于承租人龙先生，其在租赁期间使用了汪先生违法出租的店面，租赁合同无效后，不可能向汪先生返还已进行的房屋使用权，但龙先生对店面的使用构成非法所得，故按合同约定应支付而未付的租金为非法所得，法院有权予以追缴。同时，龙先生应将店面腾空退还给汪先生。店面的违法建筑问题则应由相关部门依法处理。