“下沙热”，忽如一夜春风来，居住适宜的楼盘，还是要去下沙

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限购限贷下，被视为投资客聚集的下沙却屡创成交高峰
“下沙热”，忽如一夜春风来
想找价格合理，产品不错，居住适宜的楼盘，还是要去下沙

龙湖滟澜山实景图


保利·江语海效果图

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再祭“杀手锏”，下沙极速拿下楼市“半壁江山”

　　“空荡荡的销售部，销售员比购房者还多”，这大概是很多人对新政后杭州各楼盘现场销售部的直观描述。这样的情况差不多维持了一个月，但很快，大多数开发商都意识到被动等待不是办法，而下沙可能是杭州各城区中市场反应最快的。
　　下沙某楼盘4月开盘前就放出风声，在售尾盘存3万抵25万，一次性付款还能再打9.5折，而新推房源的预计均价调整为13500元/平方米左右。在此之前，下沙沿江板块的住宅均价动辄15000元/平方米以上，江景房的价格更是爬上了20000元/平方米。
　该楼盘的这一动作被人视为“下沙降价”的开始，但不能否认的是，价格策略是有效的。4月份杭州有29个楼盘推新房源，其中主城区占了12个，加上原本在售的数十个项目，世茂江滨花园的竞争对手一大片，而它却在当月的成交套数排行榜上位列第六，成交58套，成交均价13916元/平方米，基本吻合预期。这不算是一个很好的成绩，但下沙楼市的主力消费群体五成以上是外地人，在“双限令”下有这样的业绩已属不易。
　　同月，宋都晨光国际开盘，成交43套，成交均价14203元/平方米，位居4月杭州主城区销售套数排行榜第十位。
　　14000元/平方米，这也几乎为下沙树立了新的价格标准，5月，下沙各个楼盘新推房源，不约而同地将市场报价设定在了这个标准上。保利江语海、金隅观澜时代、宋都晨光国际、世茂江滨cosmo、世茂江滨花园，在5月的杭州主城区楼盘销售套数排行榜上，下沙有5个项目上榜，分居三、四、六、九、十名。再没有哪个板块，在5月份有下沙这样的风光。

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做好产品、找准客户，就不怕没市场

    　即使有人说，投资客退潮，下沙楼市最大的需求支撑消失了，但下沙楼盘的销售业绩却似乎在说——事实并非如此。

　　“新政前确实是温、台、义乌等地的购房者占了五六成，但现在下单的多是本地自住型的刚需客户为主。”下沙某楼盘营销负责人告诉记者，即使行情不好，只要产品好，适销对路，仍然有市场。

　　对此，保利无疑是最有发言权的，江语海5月初一开盘，就跻身成交套数排行前三，而湾天地5月底开盘至今一直是成交第一，预计加推的房源目前预订量也看涨。“以前是‘一网打尽’，一个项目推出去，各种类型的客户都有，现在是一类产品针对一类需求人群。”浙江保利相关负责人表示，只要明确了目标客户，做定向推广，市场需求仍然有，再加上价格有优势和产品有特色，成交量自然就上去了。

　　拿江语海已经开盘的5号楼来说，这批是一线江景地铁房，128套房源，户型面积都在56~87平方米，均价13500元/平方米。“这类房源我们针对的是下沙大学城里的年轻教师和企业里的年轻中层，平均年龄在30周岁左右，做了几次小型的定向推介，专门针对他们感兴趣的问题进行说明，实际效果比我们预期的更好。”果然，到了5月底，这128套房源中有109套实际签约，销售率超过85%。

　　而保利湾天地针对的则是投资客。尽管“双限令”将很多投资客拦在门外，但湾天地竟然卖得很好，甚至闹出“抢房”风波。

　　“这批房源是典型的商业LOFT，户型面积在45平方米左右，可做小三房，总价五六十万元，对投资者来说这样的投资成本不大，风险小，而且是精装修，交付以后马上可以出租，按照目前的市场行情月租金在2000元左右没有大问题，这样的投资回报率是很高的。”浙江保利相关负责人告诉记者，湾天地首批300多套房源基本在房交会上就完成了蓄客，他透露说，湾天地的第二批房源会是升级版，而且目前意向客户已经基本明确了。“投资客的眼光是很精准的，有好的项目，他们仍然会下单。”

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13000元/平方米，下沙房价新标准基本稳定


　　其实看最近三个月来有成交的下沙楼盘，几乎一抓一个典型，从房源、价格到营销策略都相当活络，销售量能上去不是没有理由的。

　　比如金隅观澜时代，从2月至今一直持续在推出新房源，并没有因为市场行情变化就停滞不前。不同的是，2月份时它主推的是138平方米的大户型，均价约15000元/平方米；到了3月份时它主打的89平方米的中小户型，优惠后均价约14000元/平方米，其实这批89平方米的户型在2月份时就已经开盘了，反在新政后成了主打，为什么？因为这时候房贷收紧了，大户型总价高，更难卖。

　　4月底，观澜时代新推一批90平方米的三房户型，这时不再强调单价，而是主打总价约100万元/套。别看单价、总价，一字之差，实际上这意味着单价已经在12000元/平方米以下，事实上也的确有不少购房者就是冲着这100万元/套的总价去的。

　　随后在5月中旬的人居展上，观澜时代推出三重优惠，三重优惠叠加后，90平方米大三房户型的均价在11000元/平方米左右，成为那一时间段内下沙最具价格竞争力的楼盘。

　　从2月到6月，观澜时代的围绕价格优势展开的营销活动几乎没有间断过，所以它能在5月的成交套数排名中位居第四也不是偶然。

　　随着一波价格调整，保利江语海、湾天地，观澜时代进一步将下沙沿江板块的商品房价格稳定在了13000元/平方米左右。

　　很多购房者关心，每次市场行情变化，下沙总是首当其冲，这回下沙楼盘的价格会不会继续降？从最近几个月的成交情况来看，自从下沙各个楼盘的报价到14000元/平方米以后，就已经开始有成交，12000~13500元/平方米时，成交逐渐放量，可见现阶段市场的可接受价位基本就在这里。只要市场环境没有大变化，这个价格标准可能要稳定很长一段日子。