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高价放卖、要求一次性付款、悄悄“批发”转手……日前，广州多家小区开发商兴起一波放卖车位热潮。受制于稀缺的停车位资源，面对态度很牛的开发商和天价的车位，不少业主仍忍痛下手。 业内人士普遍认为，目前，国家宏观调控收紧了房地产企业的资金链，卖车位对于手中已经无楼可以售卖套现，只剩下车位可卖的部分开发商来说，是一个很好的资金回笼方式。 “车位留着放租，对开发商其实是一个很大的负担。不少开发商如今都想甩掉这个包袱。” 中原地产项目部总经理黄韬 72万贵价车位现身 售价贵过房屋 今年年初，蓝色康园车库贴出通知，将出售64个车位，按照通知，车位从4月初就正式开始销售，但是直到现在，还剩下几十个车位没有卖出，其中一个原因，就是价位过高。 均价达3万元/m2 业主MAY2003年入住小区，当时买了一套70多平方米的房子，总共也才用了约36万元。而现在，想在小区里买个车位，至少也需要40万元，“先别说我没那么多闲钱，就算有，我也接受不了车位比房子还贵。” 记者日前来到蓝色康园车库，售卖车位的通知仍然贴在墙上，按照通知显示，蓝色康园共有住宅1102套，车位共198个，这次出售的车位有64个，销售对象只针对小区业主，且每户购买人只能购买一个车位，销售方式是摇珠或者竞标，可以分期付款。64个车位，价格最低的也要43万元，最贵的一个产权面积为20.5700平方米的车位，价格达到令人咋舌的72万元。这样算来，均价都在3万元/平方米以上。而且按照收费标准，车位每月不过400元月租，这样算来40万元的车位要整整收足约80年方还本。 天价车位有价无市 记者致电蓝色康园开发商广州瑞丰岭南房地产有限公司了解到，似乎车位销售没有想象中火爆。据工作人员称，还有几十个车位可供挑选，72万元的天价车位也暂时无人问津。 这么多车位还未卖出，恐怕还是因为价格太高，而不是没有需求，业主JACK回忆，自己2003年入住时，楼下车位还是空空荡荡，近几年小区车辆剧增，“有的业主一家就有4辆车。”加上有一些外来车辆停入，“基本过了傍晚6时30分回来，就没有车位了。只能停到附近其他地方”他将每天晚上回来四处找车位用“鼠窜”来形容。 2009年6月开始，开发商卖楼时须公布车位的最高售价。根据《关于执行〈广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定〉的补充通知》(下称《补充通知》)规定，楼盘在拿商品房预售许可证时，开发商要制定车位销售或出租的方案，交由房管局备案，并在阳光家缘网站公示。该方案要在商品房买卖合同中载明，切实保护业主对租售车位、车库的知情权。 广州大多楼盘小区车位配置不足，使业主购房后往往还需要买贵价车位。《补充通知》在这样的背景下出台了。但包括蓝色康园在内的广州相当部分住宅小区在2009年6月前开售，并不受《补充通知》约束。 开发商要求买车位一次性付款 有业主口头抵制暗地挂号 “谁要是买车位，我就开车去堵车库门口！”最近，在中信东方广场的业委会会议上，有业主发出这样的“豪言”。5月份，中信东方广场在小区贴出通知，将卖出小区内99个车位，遭到业主们的强烈反对，通知第一次贴出后，被人撕掉了，第二次贴出后，又被人撕掉了，直到开发商第三次贴出通知，表示要追究责任，才没有被撕。但是业主们仍然是群情激奋，6月份，小区业委会召集业主开会，会上号召广大业主都不要买车位。 业主MAGGIE（化名）觉得买车位这笔账怎么都算不过，“一个车位40万元，还加上每月管理费，40年使用权，总价达到46万元；若按每月400元的月保费，40年时间也只是192000元，买车位白白多支出20多万元。就算从投资角度说，现在房价都到了最高位，买车位也难有升值空间。” 记者致电该小区开发商，工作人员说，此次售卖的车位包括四个档次，其中面积最大的A+等级可以停两辆车，价格约为45万元，档次最低的C级车位也需要约30万元，并且要一次性付清。目前只是接受有初步购买意向的业主登记，届时还会将车位情况及价格公示。 不过，虽然业主心里老大不情愿，业委会也号召大家别买，但毕竟小区车位就这么多，用一位业主的话说“不买就没得用了”，虽然大家都说不买，但开发商工作人员告诉记者，还是有200多户业主已经挂了号，“僧多粥少，到时候恐怕要抽签。” 对于小区的车位使用情况，有的业主自称等了两三年还没有月保卡，但据MAGGIE观察，小区虽然有700户，但很多小户型是放租或者买来投资的，并没有车主住，所以平时的车位基本可以满足常住车主的需求，白天还能停进一些外来车辆。 “难道是调控下开发商资金紧缺？要快些回笼资金？”但开发商工作人员坚称，卖车位是因为小区车位的确不够用，“700多户，只有120个月保车位，40个临保车位。” 政策法规： 与商品房一样，业主在购买车位时可以选择一次性付款或者按揭贷款的方式。开发商何以这么牛气，一定要求业主一次性付款？除了车位僧多粥少的根本原因，与目前国家楼市调控政策加强，多家银行放贷收紧也不无关系。众所周知，车位按揭贷款具有金额小，贷款时间短等特点，属于非优质贷款，银行很可能对其放贷缓慢。“根据中原地产的统计，事实上仍有四成左右的业主在购买车位时采取按揭贷款的方式。但开发商目前频频对购车业主提出一次性付款的要求，与其对银行贷款手续麻烦，放贷难的担心关系紧密。”中原地产项目部总经理黄韬表示。 记者采访中发现，尽管对开发商在放卖车位时要求一次性付款的做法颇有微词，不少业主还是决定购买车位。正如在中信东方广场的案例中，虽然不少业主口头上都说不买，但还是有200多名业主已挂号表示有意购买。 现实状况： 开发商急出货？ 屡现神秘人物“批发”车位 海印花园6月底突然贴出紧急通知，称负二层196个车位已出售给冼姓、廖姓、罗姓3人。新车位业主决定在2011年7月4日起开始对车位进行封闭重新装修，取消临保、月保业务。 据了解，这些新业主要把所有车位都卖掉，价格从25万元~40万元不等，这让广大有车业主措手不及，不知道应该把车停哪，也遭到了他们强烈的质疑：“这样不和小区业主协商就把车位都卖给私人是否合法合理？” 但是，不买就没得用，目前30万元价位的车位已售罄。一位销售人员还表示，这个月是优先小区业主购买，下个月就要公开销售。 而据记者了解，这些车位原本是开发商转让给一家公司，但为何这家公司不直接向小区业主出售车位，而转手给3人？有知情人士称 “这是商业秘密。”而且，记者在业主登记中找不到3人的名字，3人来历显得很神秘。 6月21日，天河北金润大厦也贴出通知——“车位产权人决定从7月份起收回车位自行出租。”原来，大厦的113个停车位已成为6个人的私有财产。据了解，这6人只有部分人在小区有其他物业，至于那些没有其他物业的业主究竟如何买到车位？其中一位车位业主回答“这是商业秘密。” 政策法规： 根据《补充通知》第四条规定：车位、车库权属人出租或转让车位、车库，应当首先满足本项目业主的需要。广东凡立律师事务所周炳星律师认为，这一规定表明，即使出售车位的不是开发商，而是从开发商手中购得车位的车位所有者，其转让车位时也要遵循“先满足本小区业主需要”的原则，若违反可申请法院撤销交易。开发商将车位转给私人需提前公示30天，居民有知情权。 现实状况： 目前，尚无可靠证据可证明冼某等人是海印花园业主，批量车位未经过公示程序直接从开发商名下过户到此3人名下，那么国土房管局有无履行监督职能？ “有两种可能，即这几位神秘买家在该小区拥有总面积可观的多家商铺，或是法院相关判决将车位判给了他们。”广州市房地产交易登记中心工作人员表示。 分析 车位是包袱 开发商都想甩 中原地产项目部总经理黄韬称，据他观察，目前大部分开发商的资金都非常紧张，而且目前看来，国家的金融政策短期内没有放松的可能性，卖车位是一个有效的资金回笼手段。“车位留着放租，对开发商其实是一个很大的负担。”黄韬表示，“不少开发商如今都想甩掉这个包袱。” 根据《广东省物价局机动车停放保管服务收费管理办法》等相关规定，目前车位出租价格实行政府指导价，月最高收费不过400元。“开发商若租出一个室内车位，一个月也不过收回400元，以一个车位10万元成本来计算，要多少年才能回本？”广州市停车场行业协会会长康斯平给记者算了一笔账，“而一旦将车位趁着高位放卖，在如今车位稀缺的卖方市场，一个车位卖出六七十万元都有可能，开发商必能‘超额回本’。” 康斯平同时指出，一般优质的商业物业投资回收期一般在15年以内，以目前车位租赁的政府指导价，开发商靠长租车位来回笼资金并不现实。 商业市场，有人卖，还要有人买。现如今，广州业主们面对高企的车位价格和牛气逼人的开发商，仍抢购热潮不减，根本原因是小区车位配套不足。目前，广州市机动车的增幅远远快于停车泊位的增长速度。 | 
发表于 2011-7-10 09:33
