下沙上半年：被调控撞一下腰后的恢复期

Maud

　　随着杭州城市向东发展规划、地铁规划和江景资源等利好的综合作用，下沙板块逐渐从一个配套、人气不足的郊区板块逐渐向有独特魅力的城区板块转化，2009-2010年下沙楼盘的优异销售成绩就是杭州市场逐渐看好下沙板块的见证。不可否认的是，下沙已经成为杭州房地产市场中最为活跃的区域之一。2011年在不知不觉中已经过半，下沙房地产市场演绎了怎样的风云？
　　供应量大楼盘规模化
　　上半年推盘放缓优惠力度加大
　　截至6月30日晚20点30分，下沙区可售房源6871套，超过江干区的6569套，成为杭城主城区可售房源最多的区域。规模化大盘持续供应是原因所在，也是下沙在售楼盘的一个显著特点。2009-2010年的供应主力是保利东湾、世茂江滨花园、朗诗国际街区等规模大盘，而2011年的主力供应是龙湖滟澜山、东海柠檬郡和金隅观澜时代等规模大盘。
　　龙湖滟澜山总建筑面积约49万㎡，是近三年下沙板块开发规模最大的楼盘，产品类型涉及花园洋房、高层、排屋、酒店式公寓、商场、五星级酒店等多种类型。2010年首次开盘，2011年初尚有约42.7万㎡的余量。东海柠檬郡自2009年上市后仅在2010年推出121套房源共1.2万㎡，2011年初还有1.6万㎡余量。金隅观澜时代经过2009-2010年的消化，大部分房源已经上市，2011年初还有余量14.8万㎡的供应。
　　除了龙湖滟澜山、东海柠檬郡和观澜时代三个楼盘外，保利江语海、和达城、世茂江滨花园和宋都晨光国际、德信中外公寓等楼盘今年均有房源上市。
　　不过，在去年楼市调控的余威下，整个杭州楼市在今年前三个月都显得相当冷寂，包括下沙区。除了龙湖滟澜山在1月15日加推了26套花园洋房之后，下沙在4月份才迎来小小的开盘潮。宋都晨光国际于4月17日首次开盘，推出位于小区西侧的5号和9号楼两幢高层，共258套房源，主力户型为89㎡叠公馆、89㎡逸公馆及138㎡悦公馆，均价13000-18000元/㎡，存2万总价最高可抵12万。4月24日金隅观澜时代开盘推出90㎡三房，存3万抵18万，总价100万左右。可以看出，所推房源均以刚需户型为主，定价趋向合理，优惠幅度加大。
　　在接下来的5、6月份，开发商已经深刻意识到调控是常态，尽快走量是上策，因此这两个月的推盘量开始有增长的趋势；而酒店式公寓以其不限购不限贷的政策优势在市场中成为奇葩。据3统计，下沙在售和将售的酒店式公寓楼盘共有9个，可谓遍地开花；潜在供应量至少有6000套，可谓海量。
　　保利湾天地、万亚金沙湖1号和盛泰时代山首次开盘，都取得了不错的销售成绩，既让开发商看到了下沙酒店式公寓的希望，也让他们不得不面对激烈的竞争格局。毕竟产品类型相似、地域相近，一定时间内的客户量有限，所以可以预见在下半年下沙酒店式公寓的厮杀是不可避免，价格战一触即发。

Maud

　　上半年土地出让奇少
　　后续供应大品牌开发商掌握话语权
　　由于土地市场整体遇冷，今年上半年下沙住宅用地仅出让了一宗：位于金沙湖板块的14号地块，出让面积为18324㎡，地上建筑面积为43977.6㎡，楼面地价8072元/㎡，配建保障房4398㎡，由澳门万城置业（音译）有限公司竞得。在此之前，下沙金沙板块出让了两宗商业用地，在这之后；又将有一宗商业地块于7月5日出让。到目前为止，下沙今年可知的土地出让面积共为61695㎡，不及去年土地出让面积415962㎡的15%。
　　据合创地产机构统计显示：截至2010年12月31日，下沙区的新增潜在供应量达134.8万㎡，分布在12宗土地、9个项目上，主要集中在保利、宋都、宝龙、碧桂园等品牌上，土地集中趋势明显；其中保利和宋都两个品牌总供应72.3万㎡，占总潜在供应的53.6%。
　　保利地产多年深耕下沙，无论是未来供应还是以往销售业绩，保利品牌均为下沙领军品牌，并掌握着下沙区域未来三年的板块开发话语权。
　　2011-2012年，保利地产在下沙有五个项目同期在售，分别是保利东湾、保利湾天地（东湾旁独立商业项目，总建筑面积20万㎡）、保利江语海、保利玫瑰湾（38号沿江地块）、保利城市果岭（42号大学城北地块），总建筑面积超过70万㎡，基本沿江分布，占据下沙一线江景优质地块，建筑类型从排屋、高层、酒店式公寓、商业均有涉及，这是下沙众多品牌中同期开发面积最大、项目最多、分布最广、类型最多的品牌，无人企及。
　　除保利外，宋都品牌在下沙的供应占有量也值得一提，在下沙的未开发总供应量达56.3万㎡。宋都于2009年一口气拿下沿江三宗土地，即目前在售的宋都晨光国际，大举进入下沙市场，从“0”供应增至34.3万㎡潜在供应；2010年再次大出手拿下大学城北两宗土地，暂名为宋都东郡国际，总建筑面积达22万㎡。宋都用两年的时间完成了在下沙56.3万㎡的布局，成为下沙未来供应的第二大品牌。
　　而大学城北板块，这个2010年因土地出让而全新崛起的板块，有了保利、宋都、碧桂园的加盟，有了后续大量住宅用地推出的计划，已经成为继沿江板块、金沙湖板块之后又一备受关注的住宅区。不过等到这些项目启动，还得等到下半年。