三问钱塘帝景，成本单水分大吗？

邻家特工

一问：石材干挂+超高层，建安成本比普通高层公寓高出2000多元/平米？
　　“这个费用，不专业的人，其实也看不懂。”钱塘帝景178平米三房精装修样板房已经开放，到现场参观的一位先生表示，他此前也在网上看到过这个成本单，但认为对于不专业的购房者而言，作用不大。
　　公示表上，钱塘帝景的建筑安装工程费为5005元/平米，而此项费用，在本网口水楼市论坛上也引起过较多讨论。
　　从事房地产行业的资深网友告诉记者，通常高层公寓的建安成本不会超过3000元/平米，像钱塘帝景这样的超高层建筑，每平米会增加500-800元左右的成本；此外，采用石材干挂外立面，也要相应增加500-800元/平米。“500-800元/平米已经是进口石材的价格，如果用更好的石材，其实购房者也感觉不到价值差异，通常开发商不会采用。”根据他的计算，钱塘帝景的建安成本应该不会超过4000元/平米。

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二问：售价高出土地价格近21800多元/平米，利润只有23.7%？
　　钱塘帝景6#楼毛坯房源均价27500元/平米，公示单上的预期利润为6525元/平米。在此前的开盘采访中，购房者普遍认为，这个利润不算离谱。
　　“一个项目的利润，取决于成本和销售两大块，如果照这张表上的成本，23.7%的利润不高，还算合理。但是如果这个成本有水分，那实际的利润肯定是高过这个比例的。”业内人士认为，一个楼盘的利润由多种因素构成，涉及楼盘的销售速度、财务成本的高低，这个价格肯定也是根据普通楼盘销售的平均水平估算的。
　　“地价高、销售周期长，导致财务成本高，那利润肯定会受到影响。”
　　而另一位房产资深媒体人对此提出了疑义：土地成本5674元/平米，售价27500元/平米，这么大的差价，利润才23.7%，那其他楼盘靠什么赚钱？
　　他以绿城在滨江的明月江南项目为例，明月江南拿地时楼面均价超过15300元/平米，一期售价28900元/平米，差价才13600元/平米左右，按钱塘帝景的利润率看，绿城“亏大了”。

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三问：看似最透明的税金，实际弹性最大？
　　减掉预期利润6525元/平米，均价27500元/平米的销售价格中，成本为20975元/平米。按照这个公示成本看，税金占26.9%，是第一大成本，土地成本和住宅开发成本倒是其次。
　　据杭州地税局相关负责人介绍，税金主要包括7个方面，分别为营业税、城建税、教育费附加、水利建设资金、印花税、土地增值税和所得税。其中前五项税费约占总销售收入的10%，所得税为净利润的25%，土地增值税一般按照总销售收入不低于2%预缴，最后清算，多退少补，但因为关于土地增值税清算的条例频频出台，所以最终按照多少价格来算，存在很大的变数。
　　看似最透明的税金成本，却有业内人士指出：这是成本单上最有水分的一项。“直白地说，通常开发商的最终税金不会超过总销售额的10%；如果超过了，那业内的肯定知道其财务存在不合理之处。”
　　为什么“死板”的税金估算会有出入？“所得税为净利润的25%，这是很大的一块，而利润涉及成本，这就是一个环中环了，如果成本有水分，那利润肯定也不是真实的，所得税上就会有很大的估算问题。”据他猜测，钱塘帝景是根据最大额度算出的税金。

立志做禽兽

还有公关费这种间接费用

wanliyun520

裴涩琪

税有有这么高吗

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   据说成交很惨淡