我在新加坡做业委会代表二三事

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芳邻

谢谢各位看官有兴趣接着看，那我有空就接着写一些新加坡老百姓的居住实情吧！
先说说新加坡的ＨＤＢ政府组屋吧：
之前已经说过，新加坡８０％以上的老百姓都是住在由政府大量津贴而建造的组屋里面的。新加坡政府下属的建屋局（ＨＤＢ）其实是新加坡最大的发展商，营建商和物管机构，在全岛每个小市镇都设有办事处，很有效率的照管着全新加坡绝大部分普通老百姓家庭的安家起居生活。
和私人公寓的明显不同的是：政府组屋区都是没有围墙和２４小时保安人员的，也没有小区居民专属的游泳池，桑拿浴室，网球场，壁球场，台球房，健身房等康乐设施和居民会所的。但是一般组屋区都一定有标准的规划配套：如公共交通（巴士或地铁），邮局，银行，菜场，超市，熟食中心，购物中心及基本健身设施，露天停车场或有盖多层停车场等等，这些基本上已经能够满足老百姓日常基本生活需要了。
政府组屋是没有业主委员会也不需要聘请物管公司的，政府在各个区的市政理事会处理所有组屋群的相关事务，老百姓只需每月交付很少的清洁费和房地产税。
由此可见，新加坡的组屋价格基本上是可以由政府一手掌控的，根本很少有钻空子炒作的可能。其它２０％的私人公寓和有地住宅的价格就基本上由市场决定，政府只需根据经济发展需要随时出台一些相应政策来调控私人屋的楼价，以满足每年有部分居民想要从ＨＤＢ组屋提升到私人公寓的愿望。
其实因为制度和国策的不同，虽然讲起来新加坡政府所建的ＨＤＢ组屋是相当于中国的经济适用房，但是好像二者的预购建造形式和销售管理方式还是有很大不同的。
以前组屋是供不应求，建起来就不愁卖的。但是在金融经济危机时也发生过大量建成组屋空置积压太多无人问津。
现在新加坡政府下属的建屋局（ＨＤＢ）是以老百姓申请在某个地区买屋的预购需求来决定建在哪里？建多少？如何同时完成生活和交通的配套设施？
购买或出租组屋的资格：
１。每个新加坡老百姓的核心家庭都只能够拥有一套政府组屋。或夫妻或或孩子与父母或祖孙或年满３５岁的单身人士都可以购买并拥有ＨＤＢ组屋。只是夫妻（包括刚刚登记注册结婚的大学毕业生）可以直接向政府建屋局申请抽签购买一手组屋；而别的家庭组合则可以从公开市场去买二手的转售组屋。
２。未住满一年半的组屋是不能够进入公开市场作买卖的。
３。首五年中，屋主可以出租其中的一二间房间，但必须和租客同住，不能够整间出租组屋。
４。五年之后，如屋主提升到购买私人公寓去，可以向建屋局书面申请将组屋出租。
５。如果屋主是从二手公开市场购买的转售组屋，并且没有申请过建屋局的优惠贷款，只需住满三年就可以申请整间组屋出租。
６。已经购买了私人公寓的家庭是不可以再以任何方式购买政府组屋。除非把私人公寓全部卖出，并等过３６个月以后才可以申请购买组屋。
７。外国人也可以从公开市场购买二手组屋，其条件是：至少有两名永久居民所组成的核心家庭。夫妻或孩子与父母都可以。
８。如果孩子结婚买屋在与父母长辈同住一区的，还可以向建屋局申请获取奖励金回扣数万新币。
９。政府规定每个组屋区的各个种族和外国永久居民都必须有一定的比例。到了某个比例你再有钱也买不到这里的组屋。

那新加坡的组屋里里外外大致上是什么样子的呢？
刚刚看到有人拍了一些新加坡组屋照片在此：（先说一句，这间组屋算是装修得比较一般的，当然，比这更好的豪华组屋装修也大有存在，比这间还差的旧组屋也太多了。注：新币与人民币的汇率是１：５．３４左右，即等于一块新币换５块多人民币）

http://blog.qq.com/qzone/1228758705/1310057380.htm

micy

芳邻

http://www.propertyguru.com.sg/l ... hdb-terrace-4939487

这些售楼广告照片里面所拍的是我认识的一个网友刚刚卖掉的新加坡有地旧组屋。７２年建造的屋龄已经４０年，还剩５０多年使用权（新加坡政府组屋统一为９９年屋契使用权，地是属于政府的。只有私人屋才有９９～９９９～永久的地契）。这间组屋房型是市区比较少见的自带花园的二层楼小屋，周围一公里左右有三个地铁站。室内实测面积大约９０多平米，花园３０多平米。连电器家具一起卖不到两周就很快卖出了。总卖价大约８８万多新币（约合４５０万人民币）。
她一年多前买来是５０多万新币，重新装修买家具家电花了不到１０万。这对非常年轻还没有孩子的夫妻两人都是从大陆去读书然后申请定居并工作了几年的新移民。

这个卖楼广告旁边有一个贷款计算公式，表明如果自付款２０％，其余用银行３０年贷款，按年率１．２６％多来计算，需要付总屋价的８０％，约７１万多新币，即每月支付２３７１新币。（呵呵！这个小楼如果能够出租应该是租金２８００～３０００＄新币/月至少了）

按一般新加坡大学毕业生起薪２５００～３５００新币/月，两个大学生工作几年以后就注册登记买政府组屋是完全没有什么问题的。因为一般新加坡家庭直接向建屋局申请购买一手新组屋，二睡房小组屋的总价才二三十万新币，直接买３睡房的大型组屋也才四五十万新币。现在新加坡的私人公寓的房屋贷款利率都已经在１～２．５％之间徘徊好几年了。政府组屋的ＨＤＢ优惠贷款利率则是一直几十年如一日，都在２．５％基本不变的。

我也认识几个还在拿新加坡政府奖学金读博士的大陆学生夫妻，拿了永久居留权以后都赶快注册登记结婚，然后申请购买政府组屋，省得在外面租屋子花费租金了。

芳邻

盖洛普调查显示 仅1%新加坡人认为没能力供房子，中国为１９％．．．．

          盖洛普调查显示 仅1%新加坡人认为没能力供房子

                                  新加坡<联合早报>(2010-12-31) ● 吴淑贤 报道
　　虽然我国房地产价格近年来节节攀高，人们颇有怨言，一项国际调查显示，只有约1%的本地受访者认为他们“钱不够用”，没有足够经济能力来为自己及家人提供适当的栖身之所。

　　盖洛普（Gallup）调查机构公布的调查结果显示，约1%新加坡人认为房地产价格超出他们的负担能力，这个比例是接受调查的128个国家及地区当中最低的。　

　　以全球来说，约19%受访者在过去一年来曾供不起房子，其中以贫穷的非洲国家及前苏联国家的情况最严重，有三分之一的受访者表示难以负担适合的住宿。

　　相对来说，富裕国家如美国、欧洲及加拿大所面对的住宿问题并不显著，分别有11%、8%及5%的受访者表示无法负担适合住宿。

　　盖洛普是在今年及去年向世界各地的13万多名受访者展开调查，平均每个国家及地区有1000人受访，幅员辽阔的俄国、中国及印度则分别有2000人、4150人及6000人受访。调查是通过电访及面对面访问进行，受访者的年龄都在15岁以上。

　　盖洛普的报告说，虽然不同国家和地区的受访者对于什么是“适当住宿”的定义不同，但调查也显示，许多国家的人确实面对供屋的挑战。调查并没有说明受访者是在租房子或买房子方面出现问题。

　　从个别国家来看，新加坡的表现最出色，只有约1%受访者面对住宿问题，远远低于其他国家和地区。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨对于这样的调查结果不感到惊讶。这是因为多数国人都拥有自己的房子，极少会有买不起或租不起房子的问题。

　　“与其他国家不同，新加坡已解决多数国人的住宿问题，而这确实是政府的功劳。我们现在面对的挑战是，一些年轻情侣买不起房子，导致他们及他们的父母忧心忡忡。”

　　他说，许多人也可能同情这些首次购屋者，并认为他们有权利购买负担得起的房子，而所支付的房价也不应该比之前购屋的人高出太多。

　　欣乐（SLP）国际执行董事麦俊荣也同意，公共住屋占了我国市场的一大部分，多数国人都能以负担得起的价格购买组屋，住宿也不成问题。只有居住在租赁组屋的人较可能在供屋方面面临挑战。

　　在他看来，欧美国家的不同文化也可能影响调查结果，因为这些国家的年轻人习惯不和父母同住，因此在年纪较轻时就可能面对供屋问题。亚洲国家的年轻人则多是在要组织家庭时才另寻住处。

　　ECG房地产经纪总裁郑来明则说，不同受访者也对“适当住宿”的理解不同。一些人或许只供得起小房子，不过却期望住进大房子，因此认为他们没有足够的钱来找到“适当”的住宿，而这些认知上的偏差都会影响调查结果。

　　调查显示，欧亚国家阿塞拜疆（Azerbaijan）面临最严重的住宿问题，约76%受访者难以负担适当住宿，可能流离失所。联合国欧洲经济委员会曾说，这个前苏联国家的房价太高，非法建筑也充斥市场。

　　同样面对严峻房屋问题的是非洲国家利比里亚（Liberia）和乍得（Chad），约一半受访者表示供不起房子。这两个极度贫穷的国家都经历过内乱，许多人在贫穷线上挣扎，住宿和饮食都出问题。

　　柬埔寨及菲律宾的情况也同样严重，约一半受访者面对住宿问题。

　　亚洲其他国家和地区的情况一般较好，中国、马来西亚及香港分别有19%、14%和12%的受访者表示负担不起适当住宿。


新加坡《联合早报》编辑：黄秀茱

芳邻

我只知道以上的盖洛普调查数据有关新加坡部分应该是可信的,倒是中国才19%的人买不起房的这个数据看着好像不太靠谱?!

之前我说过:在新加坡80%以上的家庭是住在政府组屋里面的.有政府的庞大机构在营运监管并维护这些居民楼的所有从预购,建造,发售,维修,清洁直到拆迁翻建的全部过程;所以一旦当你购买并入住到这类由新加坡政府大量津贴的组屋里面以后,即使个人经济状况发生问题或公司破产倒闭,也不会影响到你所拥有的组屋权益.所以有许多当地的成功商人开着奔驰,宝马奥迪车,还住在组屋里面的.这样即使生意失败导致公司清盘,个人破产,全家人基本上还是有个可以安心居住的地方.不用担心万一破产时所住的私人屋子也会被连累了要被银行收回拍卖.因为政府建屋局(HDB)只批准让老百姓拥有少过99年的组屋房屋使用权的(这个倒是跟中国的70年使用权住宅房屋相类似的).据说组屋居民是拿不到正本屋契的,那些屋契都在政府保险库里放着呢.新加坡政府可以根据发展需要随时随地变更土地的使用性质和使用年限,拆迁旧屋重间新屋并批出新的99年地契.

新加坡另外的20%不到的相对富裕人群,大都居住在由私人发展商设计建造的私人公寓或有地花园住宅里面,新加坡政府就认为多是成功人士,应该可以自己管理自己的社区了,不需要政府化大力气来照顾了.另一方面,也是因为这些私人公寓和有地住宅的业主也是买下了这些为数不多的房子早在殖民地时代所拥有999年或甚至永久地契的.只要没有违反大的法律法规,政府也不能够随意干涉这些私人物业领地内部的自治管理条例和事务.

自从60年代左右新加坡开始学习欧美风范逐步出现第一个私人共管公寓大型社区这样的新鲜事物之后,各式各样的私人共管公寓社群就如雨后春笋越建越多,新加坡政府就慢慢的改进相关规定:所有私人公寓必须成立业主委员会以代表所有业主来自治监管整个社区所聘用的专职物业公司的管理运作.时间大致上是在发展商交付物业给业主之后的两三年里面.假如一栋楼没有多大的地盘和设施,不需要专职保安公司,也没有几个屋主,那几个屋主也可以集体寻找聘用社区外部的专业物管公司来行使部分的物管职能,这样做的物管费就相对比较少了,因为这种专业物管公司不只是专职在这个社区做管理,而是好几个小区可以同时兼顾管理的.居民只需要打个电话就可以说事儿了.

如果到访新加坡.想要搞清楚什么楼房是政府组屋,什么房屋是属于私人公寓,有时候光看外部并不容易区分,因为现在有许多是请私人设计公司设计的政府组屋的外观也很漂亮很有个性哦!
最容易区分的是:看建筑物有没有自带围墙隔篱.有围墙有保安的就肯定是私人公寓了;没有围墙隔篱没有保安的高楼,则肯定是政府组屋了.而且为了通风隔潮和便利行走,通常政府组屋的底层都是架空不住人的.倒是私人公寓多数是一楼也住人的,而且还建有名目繁多的各色康乐设施专供小区居民免费使用.外来人也只有是小区居民请来一起玩乐的情况下才可以去使用那些游泳池,网球场,桑拿浴室这类的康乐设备.(这和中国的小区很不一样:许多自家小区的康乐设施外人只要买卡就可以来使用,本区居民要使用反而还要花钱买卡才能使用,否则就不能够使用!?可是买家所支付的楼价和租客所支付的租金明明就已经把这些本区会所设施的造价和功能都已经算进去了呀!?)

芳邻

一般上,新加坡私人住宅小区的人口规模都没有中国这么大,倒是居民的免费康乐活动设施特别多,停车场也大都是免费提供给居民用的.买房子是不需要另外购买停车位,也不需要购买设在本小区里面的康乐设施的使用权的.
举一个例子吧:我所在的私人共管公寓名望园建于97年间,928户住家单元.分三期完成.共有两个超大的游泳池,一个儿童嬉水池和两个水力SPA按摩池,两个室内壁球场,两个桑拿浴室,三个网球场(其中一个也是兼做羽毛球,街球,篮球练习场),三个高尔夫练习草坪,三个室内烧烤场地,一个室内会所会议兼大型派对场地,一个桌球室,一个健身房,一个练舞室,整个楼盘地下层都是停车场,大约1300来个地下停车位.100多个地面访客停车位.还有一个小卖部.全部的康乐设施都是供居民和访客免费使用的.唯一例外是在登记使用会所的大型派对场地时需要支付20新币用以支付额外的地毯清洁和替换费用(这个也是本小区某次业主大会的决议).所有的室内康乐场地也都是带有中央空调设备的.

而在选择物管公司方面,我们是请了一家规模较大的物业公司专门有派驻一位经理人在我们小区作管理的.加上其它聘用的文秘两个,物管专员两个,技术维修监察员三四个.基本上,需要由我们业主委员会每半年一次检讨支付给这些物管人员工薪和花红的,也就是这么7~8个人.加上我们业主委员会的11~13人是不取报酬的志愿者顾问团,应该说由物业费里面的开支所负担的物管人员工薪部分是不多的.

可能是因为新加坡的管理效率比较高,也为了节约宝贵人力资源的关系,其它一些新加坡小区人口和地盘规模不如我们这么大的,一般所设的物管处也就只聘有3~5个需要从物业费里面开支付薪水专属物管人员.一般上,物管人员们也就是挤在会所某个角落的一间小房间里面办公的.假如不是因为门口挂一个小牌子写明是物管办公室,只怕一般人还找不到呢!

芳邻

最近有两位记者一再发短讯给我,要求访问我有关在新加坡作业委会代表的事情,我想与其让青年记者来写这些零零散散鸡毛蒜皮的社区生活小事,恐怕没啥意思.不如还是我自己有空时天马行空的凭记忆来写一点算一点了.文责自负.我白写,大家白看;我乱写,你们乱看!假如别人乱写,我就没法子管啦!

话说这间在当时由赫赫有名的上市公司城市发展CDL所开发的超大型私人公寓名望园(Signature park)推出时,正好赶上新加坡房地产史上的上一轮开始冲击历史新高时刻的初期95年.房价随人气急升.第一次让我们见识到大众排队看屋拿着售楼书就分秒必争下单的疯狂....
至今还记忆犹新的是该楼盘一间小小的样板房门口排满了各式各样的鞋子----从里面走出来的人每个都在一大堆鞋子之间跳来跳去----实在是很难再找到自己的鞋子,将错就错穿走别人的鞋子也不在乎了.反正大家的注意力都集中在房子而不在鞋子啊!
呵呵!说明一下:新加坡的天气常年如夏,气温总在25~33度之间.老百姓在住家时大都是赤脚走来走去的.发展商的样板房为了营造家的感觉,也是让人脱了鞋子才可以进去参观的,连黑色西装笔挺的售楼小姐和先生也都是光着脚丫子或穿着袜子和客人洽谈生意的.

在95年还是一片平地时,拥有很稀缺的永久地契(free hold)的名望园项目开始推出第一期的屋价记得才是700新币/英尺上下,100万左右新币便可以抢一间三睡房单位了.两年后到第三期屋价已经在850新币/英尺上了,买同样一间132平米精装修带热水器空调三睡房单位起码在120万新币以上了.等98年建成交屋时,又赶上亚洲金融危机爆发,失业率居高不下,满街都是拖车拉走豪华轿车去拍卖,也有不少人开始尝到苦果不得不割肉吐出那些吃下去但供不起款的投资单位.

我的一个老朋友,先生是新加坡国立大学的经管系教授,便藉此机会从一个搞金融的印度人手里接收到一间跳楼价92万的三睡房单位,成为第一个入主此园的大陆家庭.而我们一家是在两三年后阴差阳错以更低的地板价搬进了名望园的.现在入主名望园里面的大陆家庭已经多过10个了.
再去看新加坡的房地产网站,当下名望园楼价又再次回到并超过了97年的历史新高.类似的三睡房单位一间要卖130多万新币了:
http://www.propertyguru.com.sg/l ... sale-signature-park

其市场租金也是水涨船高了:
http://www.propertyguru.com.sg/l ... rent-signature-park

之后,经我的那位朋友推荐,我莫名其妙的被通知去参与业主委员会的审核,在填报资料并签字同意加入做社区义工后,我回国度假了一段时间才回新.结果我被告知已经错过了一次业委会的月会,而且没有请假;下次如果不能出席会议的话,必须事先请假.如果12次月会有三次无法出席,便是没空服务社区,不适合再继续担任业委会职务.在第二次找我开会时我才知道,因为我的建筑学专业背景,我是被分派在参与管理维护这个小区的设施设备和停车场事务的小组.其他一些志愿者是分别监管财务查账,社交公关,保安系统,清洁维护等几个层面的分组事务.

因为我还不会在此发图,现在我把图发在我的QQ空间站里面.前面的新加坡房地产网站的两个链接里面有名望园的一些外景和内景照片,下面发一个有该项目的周围建筑群及地下停车场,电梯间,两个游泳池及以前从我家客厅外望的一些照片:
http://user.qzone.qq.com/1822614085/blog/1311689262

竹林来客

亲爱的楼主，您知道新加坡的“业主委员会”的法律地位么？是具备独立的法律地位，可以独立参与诉讼之类的，还是仅仅为一半的群众性的非法人团体？

芳邻

竹林来客 发表于 2015-4-10 19:37
亲爱的楼主，您知道新加坡的“业主委员会”的法律地位么？是具备独立的法律地位，可以独立参与诉讼之类的， ...

在新加坡，每一个共管公寓在建成两三年之后都会成立一个业主委员会来指导物业管理处管理自己的家园。
一般上，都要去政府部门申请注册一个独一无二的专用代码。这个业委会的名称就是这个号码。所发的文件也是用这个号码。当然参与打官司也是用这个号码。为全体志愿服务人员买政治保险也是用这个号码。
记得我们曾经开会讨论过一位印尼业主常年空关不住也不交物业费的问题。最后是以业委会的名义起诉这个业主，然后通过法院把传票送交到印尼去。。。不料对方还是没有任何还钱动静。。。

法院做出缺席判罚这位业主还是不见人影。。。于是我们建议让保安在天天例常巡查时特别注意这家有没有人进出。。？水电表有没有异常波动？。。。半年后保安报告水电表有动静，白天没人，晚上有人。。。然后物业管理公司的人就找到了业主的儿子，他立刻同意还钱。。。说他老爸生病了，没有人告诉他有缴费这回事情。。。