《杭州市物业管理条例》修改草案

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《杭州市物业管理条例》修改草案

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                                   《杭州市物业管理条例》修改草案
第一章 总则
第一条 （目的）为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 （适用范围）本条例适用于杭州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 （部门职责）杭州市人民政府房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。
    各区、县(市)人民政府房产行政主管部门(以下简称区、县(市) 物业主管部门)依照本条例对辖区内物业管理活动进行监督管理。
街道办事处（乡镇人民政府）在区、县（市）物业主管部门业务指导下，负责组织、协调本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会协助街道办事处开展物业管理相关工作，对本辖区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷。
各级建设、规划、市政公用、市容环卫、城管执法、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自的职责依法实施本条例。
第四条 （行业协会）杭州市物业管理协会是物业服务行业自律组织，积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展。
第五条（优惠政策）各级人民政府应当给予物业服务企业优惠政策，鼓励和引导物业服务向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业管理水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 （业主概念和权利义务）物业的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
    (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
    (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
    (四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
    (六)监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
    业主在物业管理活动中，履行下列义务：
    (一) 遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员作出的决定；
    (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
    (五)按时交纳物业服务费用；
    (六)法律、法规规定的其他义务。
第七条（业主大会组成）物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域具备下列条件之一的，建设单位应当书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）要求成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；   
    （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。   
     建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。
   第九条（首次业主大会筹备规则）首次业主大会由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主、社区居委会推举的业主代表和建设单位、社区居委会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定的代表担任。
第十条（业主大会的召集）业主委员会成立以后的业主大会由业主委员会召集。业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。
除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）召开业主大会会议时，物业服务企业、业主、非业主使用人以及相关单位应当予以协助。
业主大会的会议经费由全体业主共同分摊，其中首次业主大会会议的会议经费由建设单位承担。
第十一条（定期会议和临时会议）业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。
第十二条（业主大会召开）召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主。
街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会代表应列席业主大会。业主大会也可以邀请非业主使用人代表列席。
业主可书面委托代理人出席，物业服务企业工作人员不能以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录存档。
第十三条（业主大会的形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论形式的，参加业主大会的业主应在会议签到表签字确认；采用或同时采用书面征求意见形式的，参加业主大会的业主应在表决票或选举票送达时签字确认。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，拥有一票表决权。
第十四条 （业主大会共同决定事项）下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。
业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 （业主委员会职责）业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条（业主委员会组成和委员要求）业主委员会由委员和候补委员组成，经业主大会在业主中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会委员和候补委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
第十七条（业主委员会产生规则）业主委员会委员应有5人以上，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会应在选举产生之日起30日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
业主委员会委员因委员辞职等原因缺额的，经业主委员会决定，从候补委员中递补，并在本物业管理区域内公告。业主委员会委员经候补委员递补仍缺额的，按业主大会议事规则补选。
未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的，由物业所在街道办事处（乡镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。选举期间，街道办事处（乡镇人民政府）可以委托社区居委会代行业主委员会职责。
业主委员会根据工作需要，可聘请社区居委会有关人员担任业主委员会顾问。 　
第十八条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。
第十九条（业主委员会委员行为要求）业主委员会委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；
（三）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十条（业主委员会委员管理措施） 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）违反本条例第十九条规定；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第二十一条（业主委员会委员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。
第二十二条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三至五年，具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。换届选举应当在任期届满前三个月完成。　
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第二十三条（业主委员会交接）业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
第二十四条（业主委员会事务公开和经费）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告，并通报所在街道办事处（乡镇人民政府）。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体由业主大会决定。
第二十五条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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第三章 前期物业管理

第二十六条（定义）本条例所称前期物业管理，是指物业开始销售(预售)起，至业主委员会成立，并与选聘物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理活动。

第二十七条（临时管理规约）建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主合法权益。

第二十八条（选聘前期物业服务企业）物业销售(预售)前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理招投标办法由市政府另行制订。
物业销售(预售)时，建设单位选定的物业服务企业和物业买受人应当签订前期物业服务协议。
    在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘，并签订物业服务合同，前期物业服务合同和前期物业服务协议同时终止。

第二十九条（管理资料交接）建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业和相关专业单位分别移交下列资料：
   （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
   （二）物业质量保修和物业使用说明文件；
   （三）业主名册；   
（四）共用设施设备清单；
（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（六）物业管理需要的其他资料。   
业主委员会成立后，建设单位应及时向业主委员会另行移交上述资料。
   
   第三十条（物管用房规划）建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房和商业用房)纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。物业管理用房的具体位置和面积由规划行政主管部门在规划图纸中确定。

第三十一条（物管用房所有权）物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主 ,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

第三十二条（物管用房缴交）建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为商业用房）；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三，并由区、县（市）物业主管部门代为接收。
物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过第一款规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
因分期开发等原因 ,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益 ,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

第三十三条（物管用房使用）业主委员会成立之前 ,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后 ,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

第三十四条（物管经营性收益管理）业主委员会成立后，区、县(市)物业主管部门应将物业管理用房全部移交给业主委员会。
物业服务企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，可对物业管理商业用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，其收入扣除必要的成本后，主要用于补充物业维修资金，也可按业主大会的决定使用。
    前款所指的经营性收入的收支情况应按规定每半年至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。

第四章 物业管理服务

第三十五条（物业管理区域划分）一个物业区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域由物业所在地区、县（市）物业主管部门根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分应当征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见。
物业管理区域划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第三十六条（资质管理）物业服务企业必须持有物业主管部门颁发的物业服务资质证书。物业服务资质实行年审制和等级管理制。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应当持证上岗。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第三十七条（物业服务合同签订）业主委托物业服务企业提供物业服务，双方应遵循平等自愿的原则签订物业服务合同。

第三十八条（物业服务合同备案）物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内报物业所在地区、县（市）物业主管部门备案。

第三十九条（物业服务合同）物业服务合同期限届满前三个月，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘。
经业主大会决定解除物业服务合同的，业主大会应当在作出决定后三个月内完成选聘新物业服务企业的工作。
三个月期满仍不组织选聘的，可由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。原合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

第四十条（两种特殊情形）物业服务企业因经营不善或其他原因要求解除物业服务合同，应提前三个月书面告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应当在被告知之日起三个月内，组织召开业主大会选聘物业服务企业。
物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在撤销或注销资质之日起三个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会选聘物业服务企业。
三个月期满仍不组织选聘的，可由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第四十一条（物业服务合同终止）物业服务企业在物业服务合同终止时应向业主委员会或新聘的物业服务企业移交全部物业管理档案、资料和有关财物，并按照约定的期限退出物业管理区域。

第四十二条（物业服务保证金的缴交）被选聘的物业服务企业向区、县（市）物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。
物业服务企业退出该物业管理项目后，由区、县（市）物业主管部门按银行同期活期利率计算利息后返还物业服务保证金本息。

第四十三条（物业服务保证金使用） 物业服务企业存在下列行为，由区、县（市）物业主管部门相应扣减物业服务保证金，并对受侵害的业主给予补偿：
（一）未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费；
（二）擅自撤出物业服务项目。
任何机构和个人不得将物业服务保证金出借，不得将物业服务保证金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业服务保证金为单位和个人提供任何形式的担保。
物业服务保证金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主和物业服务企业的监督。

第四十四条（收费原则）物业管理服务收费应当遵循费用与服务水平、内容相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业收费项目和标准应向全体业主公布。物业服务企业经业主委员会或业主认可，在物业管理服务合同约定之外另行提供服务的，业主或使用人应另行支付费用。

第四十五条（交费主体）物业交付手续办妥前的物业服务费由建设单位承担，交付手续办妥后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。建设单位已向物业买受人作出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付物业买受人应支付的物业服务费。
物业服务费由物业服务企业按物业服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过6个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

第四十六条（行业协会工作）市物协应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。

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第五章 物业的使用和维修

第四十七条（管理规约内容）业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）物业管理用房的使用和经营；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。

第四十八条（物业装修服务）业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督。发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门。
业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条（占用、挖掘道路等处理）因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第五十条（物业使用规定）物业使用中禁止下列行为：
(一)擅自改变物业使用性质；
(二)擅自破坏房屋外貌，将配套设施挪作他用；
(三)擅自占用物业共用部位、共用设施；
(四)擅自搭建建（构）物；
(五)践踏、占用绿地，损毁树木、绿化设施；
(六)损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；
(七)排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
违反有关法律、法规的规定使用物业的，物业服务企业应当及时向有关部门报告，并告知业主委员会。

第五十一条（车辆停放）物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会征求全体业主意见后制订，报公安机关交通管理部门或城管执法部门备案。因车辆行驶、停放造成的纠纷，公安机关交通管理部门或城管执法部门应当及时予以协调处理。
业主和非业主使用人应当遵守物业管理区域车辆管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍消防通道。
停车场地的收费标准按市价格主管部门的规定执行。

第五十二条（广告等经营性设施管理）利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，按规定办理审批手续。

第五十三条（维修责任）物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：
(一)物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；
(二) 涉及单幢或部分物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
(三) 涉及整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。

第五十四条（公用专业设施接收管理）物业区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等共用设施设备经相关专业单位、建设单位按有关规定验收合格后，由相关专业单位负责接收。
建设单位应当及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。
本条例施行前已建成交付的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未成立业主委员会的物业小区，由所在街道办事处（乡镇人民政府）负责牵头组织办理移交手续。
专业单位委托物业服务企业负责设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

第五十五条（设施设备交接要求）物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用。

第五十六条（物业维修相邻关系）物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。

第六章 物业保修金

第五十七条（保修金的交纳和概念） 用于销售的新建物业的建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向市、县（市）物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。

第五十八条（保修期限） 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，商品房及非商品住宅的物业保修期限为：
（一）屋面防水工程不低于8年；
（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
保修期限自物业交付消费者之日起计算。

第五十九条（保修主体） 建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。
建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订住宅物业委托保修协议，明确权利与义务以及保修费用支付方式等内容。保修协议的示范文本由市、县（市）物业主管部门制订。

第六十条（保修金的使用条件及程序） 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本条例第六十一条的规定启动使用保修金：
（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；
（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。
出现上述情形之一的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经市、县（市）物业主管部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。未成立业主委员会的，由物业所在地社区居委会代为申请，并组织维修。

第六十一条（保修金的日常管理） 保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，并建立日常查询制度，接受业主的监督。

第六十二条（保修金的存储期限和退还） 保修金存储期限为八年。
保修金管理机构应当在物业交付之日起满八年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，市、县（市）物业主管部门应当进行公示，公示期为三十天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业管理区域物业维修资金。

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第七章 专项维修资金

第六十三条（物业维修资金的概念） 具有共用部位、共用设施设备的新建物业，应当设立物业共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称物业维修资金），专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
公有住房出售后建立的维修资金，其缴交、管理和使用，按国家、省、市有关房改政策规定执行。
物业维修资金和公有住房出售后建立的维修资金，均属于专项维修资金。

第六十四条（物业维修资金的交存） 建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积向市、县（市）物业主管部门统一交存首期物业维修资金，待物业交付时按物业建筑面积向业主收取。未出售的物业，由建设单位垫付相应的物业维修资金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
物业维修资金的具体缴交标准由市、县（市）物业主管部门会同同级价格管理部门和财政部门根据房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。

第六十五条（物业维修资金的管理方式） 物业维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。
物业维修资金实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责物业维修资金的日常管理。
未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，物业维修资金由市、县（市）物业主管部门指定的机构统一管理，并接受业主、物业主管部门、财政部门、审计部门的监督。物业维修资金的管理费用不得在资金及其增值部分中列支，由同级财政承担。

第六十六条（物业维修资金的设帐） 物业维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第六十七条（物业维修资金安全及监督） 任何机构和个人不得将物业维修资金出借，不得将物业维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
物业维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主的监督。

第六十八条（不得使用物业维修资金的事项） 下列费用不得从物业维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省、市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第六十九条（物业维修资金的使用） 使用物业维修资金的，须经物业管理区域内相关专有部分占相关建筑物总面积2/3以上的业主且占相关总人数2/3以上的业主同意。

业主大会自主管理物业维修资金的，物业维修资金使用方案经业主委员会审核同意后，报市、县（市）物业主管部门备案；市、县（市）物业主管部门发现使用方案不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正。

由市、县（市）物业主管部门指定机构统一代管物业维修资金的，物业维修资金使用方案和业主意见经业主委员会核实确认后，由物业服务企业向物业维修资金代管机构申请划拨资金。未聘请物业服务企业或未成立业主委员会的，由所在社区代为履行相应职责。

第七十条（紧急情况下物业维修资金的拨付） 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，物业维修资金属于市、县（市）物业主管部门代管的，由物业服务企业或者相关业主提出申请，经业主委员会（社区居民委员会）证明核实后，物业主管部门可在物业维修资金首期交存额5%的范围内直接拨付维修费用；物业维修资金属于业主大会管理的，由物业服务企业或者相关业主提出申请，业主委员会审核同意后可在物业维修资金首期交存额5%的范围内直接拨付维修费用，并报物业主管部门备案。

第七十一条（其他资金转入物业维修资金的情况） 下列资金应当转入物业维修资金：
（一）物业维修资金的增值收益；
（二）物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
（三）共用设施设备报废后回收的残值；
（四）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
（五）其他按规定转入的资金。

第七十二条（物业维修资金的计息） 物业维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。物业维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。
第七十三条（物业维修资金的续交） 业主分户账内物业维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交物业维修资金。续交方案由业主大会决定。
第七十四条（物业转让时资金的处理及资金的退还）物业转让时，该物业分户账中结余的物业维修资金随物业所有权同时转移。   
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证，申请退回物业维修资金结余金额。

第八章 法律责任

第七十五条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照其规定处罚；没有规定的，按照本办法的规定予以处罚。

第七十六条 建设单位违反本条例第二十七条规定，未按规定制定临时管理规约的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并可处以一万元以上、五万元以下罚款。

第七十七条 建设单位违反本条例第二十八条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以五万元以上十万元以下罚款。　

第七十八条 建设单位违反本条例第二十八条和二十九条规定，不提供或者移交相关资料的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。　

第七十九条 建设单位违反本条例第三十二条规定，在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由市物业主管部门责令限期改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款。

第八十条 物业服务企业违反本条例第三十四条规定，未按规定公布经营性收入的收支情况，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并可处以二千元以上五千元以下罚款；擅自挪用经营性收入的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并处以被挪用数额一倍以上、三倍以下的罚款。

第八十一条 物业服务企业违反本条例第三十六条规定，未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的，由区、县（市）物业主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处以五万元以上二十万元以下罚款；采用弄虚作假方式取得资质证书或通过年检的，以及转让或变相转让物业服务企业资质证书的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并处以二万元以上十万元以下的罚款，情节严重的，由市物业主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

第八十二条 物业服务企业违反本条例第四十一条规定，未在物业服务合同终止时移交有关资料、财物等或未按时退出物业服务区域的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由市物业主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。

第八十三条 物业服务企业违反本条例第三十八条规定，未将物业服务合同报区、县（市）物业主管部门备案的，由区、县（市）物业主管部门责令限期改正，并可处以二千元以上五千元以下罚款。

第八十四条 物业服务企违反本条例第四十二条规定，未按时缴交物业服务保证金的，由区、县（市）物业主管部门责令限期缴交，并可处以应交金额1倍以下的罚款。

第八十五条 物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未将收费项目和标准向全体业主公布的，由价格主管部门依法予以处罚。

第八十六条 违反本条例第五十条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的，由城管执法部门按规定予以处罚；违反第（五）项规定的，由市绿化部门予以处罚；违反第（六）项规定的，由市消防部门予以处罚；违反第（七）项规定的，由市环保部门予以处罚。

第八十七条 业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，有关部门应当依法给予当事人处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八十八条　物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物业维修基金、保修金、物业服务保证金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则

第八十九条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会持续一年以上的物业，可在征求该物业业主意见并取得过半数书面同意意见后，指定物业所在地社区居委会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责

12楼的空气

第八十八条 本条例自    年 月   日起施行。市人大常委会2002年2月1日实施的《杭州市物业管理条例》同时废止。

12楼的空气

《杭州市物业管理条例》（以下简称原《市条例》）自2002年2月1日起颁布施行， 并于2003 年11月21日对个别条款进行了修订。实施6年以来，该法规对规范我市物业管理市场，推动我市物业管理工作起到了积极的作用,并引领我市物业管理工作处于全国先进水平。但随着国务院《物业管理条例》（以下简称国务院《条例》）、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》）和《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的先后颁布实施，以及物业管理实践中新情况、新问题不断出现，迫切需要对原《市条例》中与上位法不一致的地方进行修改完善；同时，还要对物业管理实践发展中出现的新情况、新问题进行细化和规范，保持立法的与时俱进。

    为了切实贯彻实施《物权法》和国务院《条例》、《省条例》，更好解决杭州市目前存在的物业管理热点、焦点问题，我局在充分调研、借鉴兄弟城市经验的基础上，起草了《杭州市物业管理条例》（修改草案）（以下简称《市条例》）。现就我局起草《市条例》的相关情况说明如下：

    一、修订的必要性

    （一）衔接上位法、与相关政策法规配套完善的必然要求
    国务院《条例》、《省条例》、《物权法》相继颁布并实施，上述法律法规中对业主大会和业主委员会的机构性质、业主大会和业主委员会的成立条件、业主大会的投票权数和计票方式等内容均与原《市条例》的规定存在着较大的差异。因此，为使原《市条例》与上位法保持一致，更好地指导我市物业管理规范发展，保持立法的与时俱进，急需根据相关政策法规的规定情况，对原《市条例》进行相应的修订补充和完善。
    （二）适应我市物业管理新情况，改进与完善原《市条例》的实际需要
原《市条例》作为我市地方性法规，自2002年2月1日起正式实施后，对规范我市物业管理市场，推动我市物业管理工作发挥了巨大的作用。但随着我市物业管理行业的发展，物业管理新矛盾、新问题不断产生，原《市条例》已不能满足目前实际的需要，对于某些物业管理纠纷的解决办法存在法律空白，如业主委员会不按规定召集业主大会会议；未能选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职；业主委员会在任期届满仍未完成换届选举；发生合同期限内经业主大会决定解除合同、物业服务企业因经营不善或其他原因要求提前解除物业服务合同、撤离小区，使小区管理出现“真空”等等情形。这些新情况、新问题，不仅涉及到和谐社会建设，也关系到我市“生活品质之城”的建设，想要妥善应付、有效处置，必须加大工作力度，改进工作方法，完善制度和法规建设。因此，对原《市条例》的修订已十分必要。

    二、修订《市条例》依据

    1、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）；
    2、《国务院物业管理条例》（2003年9月1日起施行，修订案自2007年10月1日起施行）；
    3、《浙江省物业管理条例》（2006年10月1日起施行）；
    4、《物业管理企业资质管理办法》（建设部2004年3月17日发布，修订案自2007年11月26日起施行）；
    5、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部2007年12月4日发布）；
    6、浙江省人民政府关于印发《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》的通知（浙政发〔2007〕19号，2007年4月20日发布）。
    另，修改过程中参考了深圳、上海、合肥、哈尔滨等兄弟城市的地方性法规。其中，2008年1月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》是《物权法》后第一个施行的地方新物业管理条例。

    三、修订后《市条例》框架

    在原《市条例》的基础上，我局将修订后《市条例》划分为“总则”、“业主、业主大会及业主委员会”、“前期物业管理”、“物业管理服务”、“物业的使用和维修”、“物业保修金”、“物业专项维修资金”、“法律责任”、“附则”九章，共八十八条。与原《市条例》的框架相比较，《市条例》修订草案的框架设置参照国务院《条例》和《省条例》，如将原《市条例》第三章和第六章和并为“物业管理服务”；删除了原《市条例》第二章中“业主（代表）大会”；新增了“物业保修金”的内容等等，其顺序以及章节设置更加符合物业服务管理的逻辑顺序。

杭州市房产管理局
二00八年四月三十日


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大叔控

谢谢，看了~~

丑男爱讲理

学习了。

300M

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