“我准备买九堡红星美凯龙的商铺，2万块定金都交了，回去看到这条新闻，觉得和自己买的商铺情况很像，现在都不敢买了。”义乌的仝先生说。[p=25, null, left] “我是想自己做生意的，都没有签返租协议，现在怎么办啊？”富阳的孙女士在电话中焦急地询问；
[p=25, null, left] 类似的电话，记者接到了很多，而矛头都无一例外地指向九堡一带的无产权式商铺。九堡现在已是新专业市场的密集区，到底哪些市场问题比较多？
[p=25, null, left]九堡众多专业市场，土地性质各不相同
[p=25, null, left] 说起杭州专业市场新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的确，城市东扩，九堡就是一个商贸物流中心。
[p=25, null, left] 走在通往九堡的主干道德胜东路上，路边的广告牌被各种专业市场的招商广告占据。宽敞的马路两侧，挂着各种名头的专业市场：新四季青、恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、中国轻纺城杭州瑞纺联合市场、杭州东大门商品交易中心、红星美凯龙金茂MALL、中国婴童用品城，等等。
[p=25, null, left] 但据记者的了解，这么多专业市场中，只有若干家是真正的商业用地，如新四季青，总面积约50多万平方米，规划为商业用地性质，不过，所有铺位均为租赁性质，都没有销售。
[p=25, null, left] 还有一些专业市场是村级留用地，中国婴童用品城、杭州东大门商品交易中心都是如此，开发商与当地村集体合作，公司占一定股份，村集体占一定股份，土地使用年限是40年。
[p=25, null, left] 而不少专业市场是租用特殊用地的土地。这些项目多承诺售后返租。红星美凯龙金茂MALL项目规模有36万平方米，对外承诺其铺面“小投资大回报”：前两年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申请退铺，若不退铺，第七年至第19年，收益部分开发商和认购方按1∶9分成。
[p=25, null, left] 近30万平方米的义乌小商品城银沙联合市场，其返租收益也非常高。读者求女士买的一间铺位，返租六年，分别是3%、5%、7%、9%、11%、15%。
[p=25, null, left] 其他租用土地的市场也“不甘落后”。恒大国际建材家居博览中心承诺，若认购商铺，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回报为9%，超出部分按1∶9分成；第9年至第20年按实际租金的1∶9分成。中国轻纺城瑞纺联合市场宣传称，三年后不满意可原价退房，四年后可按原价的110%退房，五年后可按原价的125%退房，六年后可按原价的145%退房。
[p=25, null, left]售后返租的，出现问题最多
[p=25, null, left] 虽然有各种各样的经营方式，但目前记者所接到的投诉中，问题最多的集中在售后返租这一类。
[p=25, null, left] 由于是租来的土地，不具备销售条件，这些专业市场不做大幅的广告，只是委托各家中介公司进行代理销售，采用电话营销、传单营销这种全面撒网的方式。电话谈妥后，销售员会在统一时间约上一大批意向客户，造成销售火爆的局面。
[p=25, null, left] 仝先生的经历正是这样，他在红星美凯龙金茂MALL交了两万元的定金，对于这种售后返租模式他总觉得不放心，“我在网上搜索了相关新闻，发现你们报纸在5月份也有这样的报道。”仝先生说，后来他打算让对方把定金退回来，“当时收钱的人说，这个钱已经交给开发商了，要拿回这个钱，得去问开发商要。”仅仅在收定金阶段就互相推脱责任，仝先生觉得非常不靠谱。
[p=25, null, left] 王先生和三个朋友一起买了义乌小商品城银沙联合市场一间铺位，8个平方米，总价40多万，签了3年的返租协议。不过市场迟迟开不出来，而周边开出来的市场生意也非常差，王先生这才觉得自己亏了，想找当时卖铺位给自己的销售员，谁知道销售员再也联系不上了。
[p=25, null, left] 今年5月份，记者曾去义乌小商品城银沙联合市场看过，当时被告知正在进行室内装修，马上就要开业，而时隔四个月之后，记者再去现场，仍然发现和当时的情况类似，装修工作似乎并没有实质性进展。
[p=25, null, left] 在义乌小商品城银沙联合市场的对面，也有一家类似的专业市场——中国轻纺城杭州瑞纺联合市场。该市场已经开业，不过经营情况很不乐观。偌大的市场内，开门营业的商铺不到10家，空空荡荡没有一个顾客。“刚刚试营业的，一个月估计也做不成一单生意啊！”一家位于市场一楼正门入口的经营户说。
[p=25, null, left]回报率虚高，这类市场风险较大
[p=25, null, left] “前两年还是这类市场的销售期，现在陆续要开业了，所以问题才集中爆发出来。” 谢成龙商业地产顾问机构总经理谢成龙认为，一些体量超大、违背商业运营规律的专业市场，注定会有高风险。
[p=25, null, left] 高风险的第一个原因就是其虚高的投资回报率。记者了解到，目前这种售后返租的回报率，最高已达到15%，最低也在7%左右。而据汉嘉地产顾问提供的数据显示，目前杭州商业物业的年投资回报率仅在5%~6%。
[p=25, null, left] “根据我们的调查，很多专业市场，其土地都是租来的，时间一般在20年以内。”浙江德名律师事务所律师严业周说，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。“严格地来说，开发商需取得房屋所有权属证书，和提供建造房屋的合法审批手续（包括土地使用权证、规划许可证、施工许可证等）。”
[p=25, null, left] “不仅手续不合法，这类的开发商也没有专业市场运营经验。”一位业内人士爆料说，比如红星美凯龙金茂MALL，开发商只是给了红星美凯龙一年数百万元的品牌使用费。
[p=25, null, left] 记者从严业周律师那里了解到，已经有十几位购买了此类专业市场的业主和开发商达成了和解协议。“开发商方面也选择了私下调解，因为一旦判决，对他们的负面影响非常大。”
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发表于 2011-9-8 09:54
