算算“等额本息”和“等额本金”到底哪个划算

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网络上、短视频上、论坛上各种专家，自媒体人甚至银行工作人员都有各种观点，使大家都不知道该信谁的。个人一直是觉得利率一样的情况下两者是一样的，因为房贷是不算复利的。

到底是不是这样，今天打算用最笨的办法举例法来验算一下，假设贷款120万，贷款10年120期，年利率4.8%（月利率0.4%）。
需要特意说明的是不能直接根据房贷计算器得出的最终本息总额，等额本金的方式利息少，就认为等额本金划算，因为等额本金开始每月还的比等额本息多，那么实际上这部分多出来的还款也是需要成本的，这部分成本肯定是要计算的，不然就干脆选择一次性付款一分利息都没有最最划算了
下表中我计算了等额本息和等额本金之间的每月月供差值，相当于每月准备好等额本金的钱，把差额按月利率0.4%计算利息（差额为正相当于存另一家银行，后期差额为负相当于从另一家银行再借）

最终发现等额本金10年本息共计1490400元，等额本息10年本息共计1513304.4元，两者相差22904.4元，而把等额本金月供比等额本息多还的差额按月利率0.4%计算利息并相加后发现总的利息收益为22905.14元，得出结论两者是一样的。

等额本金最终本息总额低是因为开始每月还的本金多，占用银行的本金少了，自然利息少了，仅此而已。最极端的还是一次性付款一分利息都没有。

所以在利率一样的情况下选择哪总方式都一样，选择等额本金本质上和提高首付比例，选择提前还款是一样的。

在家离线

差额哪有那么高的利息

fengxiaoxi

这不是废话，你按相同的利率来计算，这不肯定是一样的吗。
实际上哪种划算就看自己的收入状况啊。因为你单靠存款利率肯定达不到贷款利率啊，所以你没其他额外投资，单纯靠工资生活的，某种意义上你就要选等额本金，最大限度的还掉高利率的贷款，减少存款和贷款的利率差。你要是有比贷款利率更好的收益，那肯定是贷款越多越好，也就等额本息，你前面钱付的越少越好。

fengxiaoxi

这不是废话，你按照相同的利率计算最后得出的结果可不一样。
实际上你选择等额本金还是等额本息，完全看你自己的收入状况啊，就是你的投资收益率是否超过贷款利率。假如你投资或者炒股每年都有10%或者就5%的收益，你肯定选择等额本息了，甚至先息后本，把现有的钱拿去赚钱更划算啊，反之如果只是普通工薪阶层拿死工资的，你理财和存款的利率根本达不到贷款利率，你还是选择多还掉房贷减少债务才是最优选择啊。

临渊羡鱼人

fengxiaoxi 发表于 2024-6-13 11:10
这不是废话，你按照相同的利率计算最后得出的结果可不一样。
实际上你选择等额本金还是等额本息，完全看你 ...

能这么考虑的，压根也不用你解释这么多，鸡同鸭讲所谓是

coldrain

一句话，没有任何区别。有钱还早还，没钱还迟还，个人还是倾向等本，至少感觉上压力会越来越小。

wyacwzdyy

哪个划算 主要是看你的资金是否有更好的去处，如果你的资金很值钱 一年投资10%以上回报，那当然是等额本息还算，可以留出更多的钱去投资。

醉温柔

利息一样肯定一样的  一个先还多一点  一个先还少一点  自己选择而已

caiwt123

没区别，欠多少钱，还多少利息。
等额本金利息少，那是因为平均下来，欠银行的钱少。
以前我推荐等额本息，现在或许大部分人只能选等额本息。

lewix

“等额本金”多还了本金，与提前还贷是一样的。

apot

没有区别。关键是在自己能承受范围内，尽可能缩短年限、提高月还贷额

微笑的阿飘

这种没啥合不合算的，只有合不合适。想要合算？全款好了。

pliny

几乎没区别