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关于停车位的几则新闻提示

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发表于 2008-3-19 22:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
小区购买停车位需防6陷阱 是否有产权证最重要
                2008-3-3 10:09:21  来源:重庆晨报
   
   
   
            昨日,市消委在官方网站上发布来源于中消协的消费警示,提醒市民在小区内购买车位或车库时,提防6大陷阱。
小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就开始收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。
如果地下车位车库建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位车库的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位车库也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位车库,可地下车位车库的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位车库面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。
有的地下车位车库属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。
还有一种现象是在规划许可证上没有载明的,开发商为了谋取利益,用建筑物的地下空间改造车库,这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内,也无法取得产权证。
有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。
可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位车库(就是所谓的销售使用权),最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。
消委提醒想要购买停车位的消费者,一定要看出售的车位是否有产权证,以及土地使用权限问题。
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 楼主| 发表于 2008-3-19 22:25 | 显示全部楼层
              想停地下车位物业只售不租 一纸告示引业主争议            
打印本稿】 【进入论坛】 【推荐朋友】 【关闭窗口2008年03月05日 10:01

叶恒珊

    昨天下午2时,杭州滨江区钱江湾花园。春天的暖阳,洒在小区道路旁停放的汽车上。这个入住率还不到一半的住宅小区,显得格外安静。

    小区物业管理处门口,两鬓有些斑白的卢平(化名)等得有点心焦。“小年轻们建议,最好在周末或者晚上再来开这个停车问题的协调会,可物业他们非要定在这个工作日的下午,也不知道能来几个人。”这个小区,还没来得及成立业主委员会。

    下午2时半,这是早先约定的开会时间。物业处一直不见负责人的影子,业主来了六七个,基本上是退休在家的。临近下午3时,有人接到了电话通知,协调会的地点改到附近一家大酒店了。

    “我们只是想要有个地方停车,难道真的这么难吗?”卢平丢下一句,悻悻地开车走了。

    小区停车公示引发“波澜”

    2月25日,钱江湾花园的业主论坛上,出现了一则《致钱江湾花园全体业主书》。

    在公示中,该小区管理处表示:“为保障全体业主的利益,美化小区环境,我们加强了对地面车位停放的管理。整改后,小区内地面将不能再随处停放车辆,物业已划拨地面临时停车位提供给外来访客,且从2008年3月10日起将按照《杭州市车辆停放临时收费标准》实行收费,届时地下停车库将不再对未购买车位客户提供停放……同时,为了解决您停车的难题,车位转让方案已经出台,具体车位认购详情请咨询钱江湾花园销售中心。”

    在公示的最后,公布了两个单位的电话:一个是销售中心的,还有一个是物业管理处的。

    在业主论坛上的这则公示,很快有了长达6页的跟帖,点击率达到7000多次。争论的焦点,即地下车库只售不租,是否合法合理?

    业主shenfenghz:“小区全部车位=地下车位+地面车位;地下车位=买车位者停车;地面车位=来宾停车(不能是小区业主哦);由此推导,未买地下车位的小区业主不允许在小区内停车,花了上百万钱,还不能开车进入小区???同时推导,你买了钱江湾必须买地下车位,这是强买强卖!违法啊,同学!”

    业主sunyu2001:“刚刚问了物业,说是地面以后收费停车,两小时以内不收费,2-24小时收5元。地下只售不租,以后大家都早点回家吧,不然没地方停车了。”

    业主julianlincn2008:“请物业好好学习《杭州市区住宅小区机动车停放服务收费管理办法》。业主们要对你们出试卷,考试通过才可以上岗,呵呵。”

    业主plqjw:“收费标准为什么不公示,按杭州市车辆停放临时收费标准应该有问题的,怎么能算临时收费呢?”

    千余地下停车位只售不租

    昨天下午,记者来到钱江湾花园。在小区的所有电梯里,也都贴上了同一则公示。

    业主们说,由于目前周边配套尚未完善,交通不便,因此这里的住户几乎都有配置汽车。而《致业主书》的出笼,事前没有和业主进行商榷和约定。

    “当初交房时,我们与富春东方物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》,以及他们发放的《业主手册》中,都有明确,无论露天还是地下车位都是可以租赁的。”业主王女士说,附近的彩虹城、江滨花园都有业主停车位,同时画线编号,收费明码标价100元/月,为什么钱江湾花园不可以参照同一操作模式呢?

    据物业处的一位工作人员介绍,该小区共有住房1500套左右。目前,小区内装修完毕已达900多户,入住业主已达600多户。他说,小区的地下车位约1100余个,售价在13万左右,已售出的约200个。而小区的地上停车位,约在80个左右。

    “地下车位只售不租,那是不是意味着,余下的400名有车业主如果不在3月10日前购买地下车位,那么他们今后只能共享地面上仅有的80个车位呢?”面对记者的疑问,这位工作人员尴尬地笑笑。

    公示中,并没有写明相关的收费标准,以后究竟怎样执行呢?这位工作人员说,具体的收费情况并不清楚,要问物业处的主任。

    不过,记者在此等了一个多小时,并没有见到相关负责人。最后,记者只能把自己的联系方式留给一位姓葛的工作人员,希望她能帮助转达。但一直没有回音。

    昨天晚上,记者接到了卢平的电话。他说,当天下午的协商会并没有取得实质结果。开发商代表表示,可以将业主要求租赁车库的意愿向公司反映。

    说法小区停车位必须首先满足业主

    小区宁可空着大量车位,也不租给业主,是否合理?记者就此采访了杭州五星国泰律师事务所朱雄安律师。

    朱律师说,《物权法》第74条规定:在建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

    《物权法》明确规定开发商必须保障设置规定数额的停车设施,并且必须第一时间地提供给小区业主使用,在满足业主正常使用的情况下,才可以允许小区以外的其他人员使用。
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 楼主| 发表于 2008-3-19 22:27 | 显示全部楼层

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专家解读物权法中关于停车位规定
2007年11月26日 10:27:40  来源:央视国际
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     今年10月1日《物权法》正式实施之后,很多老百姓拿起这部法律武器,维护自己的财产权益,各地也诞生了一批所谓“物权法第一案”。而上海的《物权法》第一案,打的是一起停车位官司,住在上海市南汇区康达小区的业主龚先生要求,房地产公司返还他购买小区地面汽车停车位所花的1万元,并且赔偿相应的利息损失。就在昨
天,这起第一案有了结果,我们先来看看官司的来龙去脉。

    龚先生的代理人闻先生告诉记者,他们怎么也没想到,一个原以为很简单的停车位纠纷案竟然会成为上海物权法第一案。

    闻先生称,2005年2月,龚先生一家花了50多万元从上海兴吉房地产公司购买了一套康达公寓的房屋,2006年年初,龚先生又花了33000元买下了一个地下自行车停车库和一个地面停车位,其中地下自行车停车库23000元,地面停车位1万元。

    但是小区物业公司入驻后,却又开始向业主收取停车管理费,物业的这一行为让龚先生一家大惑不解,他们便开始与物业进行交涉,在交涉过程中,恰逢《物权法》公布实施,龚先生一家又有了重大发现。

    闻先生认为物权法实施之后,车位将有可能由全体业主来对它进行支配,那么他个人将可能不再对它有单独的使用权,自己以前购买车位所花的三万多块钱也就有可能白白花掉。除此之外,闻先生还发现,关于小区停车位上海市也有一些相关的规定,它也是跟《物权法》里面的规定其实是类似的,就是道路、场地,他说是归业主共有的,他是叫物业管理区域内的这种道路场地归全体业主所有。

    找到了法律依据,今年9月份龚先生一家向南汇区人民法院提出了诉讼,要求开发商返还当时用于购买车库和车位的33000元钱和利息,经过审理,南汇人民法院在11月5号做出一审判决,判定兴吉地产开发公司退还原告地面停车位转让款一万元,而对于原告要求返还地下自行车车库款23000元的请求没有支持,担任本案主审的徐俊法官告诉记者,他做出这个判决的主要依据就是物权法。

    《物权法》实施后,上海的龚先生将一万块钱出售地面停车位的开发商告上了法庭,现在,虽然南汇区法院做出一审判决,支持龚先生的诉讼请求,无独有偶,北京房山区的物权法第一案,打的也是小区停车位。

    北京和上海的物权法第一案里,主角都是小区停车位,这并非巧合,所谓“物以稀为贵”,眼下私家车数量不断膨胀,在不少小区里,停车位捉襟见肘,成了一种稀缺的商品,单位面积售价甚至比房子还高好几倍,开发商希望能从中赚到高额利润,业主也希望能拿回属于自己的那份权益,现在《物权法》终于对小区停车位的权属做出了规定,那开发商又是如何处置停车位和车库的呢?

    在一些正在销售的楼盘,记者了解到,在物权法实施之后,这些楼盘的地下车库还在继续在销售,只不过他们在销售合同里加了一条内容,就是在销售合同里面约定地下车库的产权是归开发商所有,然后如果业主需要使用的话,可以另外购买。

    一些小区的开发商告诉记者,他们所开发的小区,每个地下车位将近20万元,虽然不能全部销售一空,但是平均也能买出去百分之七八十,他们觉得,地下车库理所当然归开发商所有。

    小区停车位的归属,一直是开发商和业主的争议焦点,本来大家希望《物权法》能够解开这团乱麻,然而,就像刚才看到的,10月1日《物权法》正式实施后,关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息,事实上,由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出明确规定,导致了一些新争议还在产生,那么,在法律专家看来,《物权法》中关于停车位的规定应该如何解读呢?

    王轶认为,大家对物权法之所以各自有不同的理解,主要是因为物权法第74条没有明确规定车位和车库到底归哪一方所有。

    王轶:“应该说74条第一款我感觉话没说完,尽管说已经说的话说的比较明确了,但是话没有全部说完,那么74条第二款我感觉就是说得不够明确,所以希望有权机关能够尽快的予以明确,所以有关机关应该尽快,赶快表态,老不表态现在我看都在等,法院在等行政机关,行政机关说要等法院出判决,大家都在等。”

    王轶告诉记者,其实在学术界,大多数人主张车位车库就应该认定是业主的,王轶同时也担心,虽然在学术界大都支持停车位归业主所有,但是如果有权机关不尽快做出具体司法解释的话,不仅法院在审理此类案件时不好操作,而且业主的权益也很难得到维护。

    半小时观察:物权法需要实施细则

    《物权法》颁布实施以来,在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主购买了停车位,但是物业公司继续收取停车管理费。这确实令人费解。以前只能与物业公司交涉、扯皮,现在有了《物权法》,业主们就可以打官司。

    然而官司打得并不顺畅,同一份法律文件,各方却能做出截然不同的解读,这不但让法院为难,更让业主们闹心。事实上停车位官司所引发的不仅仅是业主们物权意识的思考,更重要的是它对有关部门提出了要求――要尽快出台关于物权法的各项司法解释。法律不是一纸空文,更不能成为一纸空文。有关部门有义务对《物权法》中的模糊地带给出清晰的解释。

    业主们现在在等待的不仅仅是有关部门的解释,事实上在等待的是属于自己的权利和有关部门所应承担的服务意识。
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发表于 2008-3-19 22:50 | 显示全部楼层
有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。
可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位车库(就是所谓的销售使用权),最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

合同法只有20年的使用年限,而房子有70年,没有产权的东西,将来的交易也是很有问题的....
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发表于 2008-3-19 22:52 | 显示全部楼层
上海的2-3W一个平方的房子.地下车位也只有12-13W一个.......这个是房子的配套设施.不是敲诈业主的东西...
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发表于 2008-3-20 09:33 | 显示全部楼层
就是,当时买房子的时候,售楼小姐说得可动听了, 说地下车位到时候肯定能租的, 也就200/月.
现在房子一卖出就这样了, 真该烂嘴巴!!!
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发表于 2008-3-20 16:37 | 显示全部楼层
当时买房子的时候,售楼小姐,说地下车位到时候肯定能租的,怎么说话不算数啊
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发表于 2008-3-20 21:26 | 显示全部楼层
钱江湾花园业主斗争后的结果怎么样啊??
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发表于 2008-3-21 20:01 | 显示全部楼层
那这么多钱江湾花园野猪现在把车都停哪了?
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