<P ><FONT size=3><b>一、收楼通知单:</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>按合同约定,发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家,告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>在接到《入住通知书》时,务必检查开发商是否已取得“竣工备案证书”。在对方无“竣工备案证书”而要求业主入住的情况下,业主可拒绝入住(如贸然入住,发展商不为业主办理房产证在法律上是可以不负责任);如已超过交房期限,可追究对方延期交房的责任。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、消防设施及配套设施进行验收。如有异议,应当在收到入伙通知<FONT face="Times New Roman">15</FONT>日内提出,逾期不提出的,视为同意收楼。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>二、核查合同收楼条款</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>收楼时间<FONT face="Times New Roman">/</FONT>日期</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>交楼约定</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>发展商必须交付的标的物</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>买家权益</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>三、准备各种相关资料</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>申办产权证需要的原购房合同</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>各期还款单据</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>按揭购房的要带上银行贷款合同</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>业主本人的身份证、照片</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>收楼通知书<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>四、准备验收工具</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>最好能请有经验的收楼专家做伴</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>记录:纸、笔;取证:光学相机<FONT face="Times New Roman">(</FONT>律师说数码相机不太好<FONT face="Times New Roman">)</FONT>;算钱:计算器;照明:电筒;测排水速度和流向:盛水容器;测插座:试电笔;量尺寸:软尺;测墙和地面:小锤;测水平:细绳和重物等收楼工具</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>饮料与点心,以备收楼时东奔西走又排队又爬窗,又要与发展商争论,腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>五、核查相关验收证明</b><FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>要看其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>《建设工程质量认定证书》:这是建设工程质量安全监督检查站(简称质监站)对新房验收合格后颁发的证明。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>《住宅交付使用许可证》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》:这是住宅发展局颁发的开发商交房的证明,表明新房一系列相关配套已经完成。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>《住宅使用说明书》:这是开发商告知你安全、合理、方便使用房子及相关注意事项的文本,其中包括房屋平面图布局、详细结构图、附属设施、配套设施等,还有不能占有、损坏和移装的住宅共有部位、设备及住宅使用规定和禁止行为等内容。该文本应作为新房销售合同的“附件”。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>《住房质量保证书》:这是开发商对新房承担质量责任的法律文件,<FONT face="Times New Roman">1998</FONT>年<FONT face="Times New Roman">8</FONT>月<FONT face="Times New Roman">1</FONT>日起该文件作为开发商交房的必备内容。房屋保修期<FONT face="Times New Roman">(</FONT>包括门、窗、阳台推拉门、房屋主体等<FONT face="Times New Roman">)</FONT>海岸已书面承诺三年,应在《房屋质量保证书》中体现。</FONT></P>
<P ><FONT size=3>注:保修期:根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定:建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏,为<FONT face="Times New Roman">5</FONT>年;(三)供热与供冷系统,为<FONT face="Times New Roman">2</FONT>个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为<FONT face="Times New Roman">2</FONT>年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题,发展商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman" size=3></FONT> </P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>《竣工验收备案表》:每一个分项都必须报主管部门备案,如消防等</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>验房记录表格,如:《住户验房交接表》或《交屋验房记录表》房间功能分区及标的物详列各项验收内容,如客厅楼板、阳台地面等等与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。最好自己也留一份,同时对房屋拍照记录。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,才能签署入住单,收楼。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>如以上证件不齐全,要在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《<FONT face="Times New Roman">#215;#215;#215;#215;</FONT>表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3>其他:</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>室内污染证明<FONT face="Times New Roman"> - </FONT>建设部《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>房屋应按图纸文件要求达到设备齐全、手续完备。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>六、验楼注意事项</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>查验各种证件<FONT face="Times New Roman">-> </FONT>验楼开始<FONT face="Times New Roman">-> </FONT>缴交身份证复印件、收楼通知书<FONT face="Times New Roman">-></FONT>领取房<FONT face="Times New Roman"> </FONT>屋钥匙<FONT face="Times New Roman">-> </FONT>由开发商代表或物管公司人员带领,到所购楼房依双方约定<FONT face="Times New Roman"> </FONT>的交楼标准查验楼房状况。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序,但商家大多数采取先交钱填表、签文件,再验楼的方法,商家的主动性更大。可采取变通方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可增加自我保护力度。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>收楼时要办的手续很多,建议采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚帮忙,大家分工合作、分头排队,验楼时可分工合作,各人负责一部分,能发现更多的问题。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>七、验楼结果在录</b><FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见,买卖双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过?天)。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>业主应坚持原则,只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,如楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方,并写清自己的意见,以便整修时识别。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>八、交费笔笔算清</b><FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>向开发商或物业管理公司以及其他相关管理机构支付费用。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>缴交的各笔费用都要求有单据<FONT face="Times New Roman">(</FONT>最好是发票<FONT face="Times New Roman">)</FONT>,写明收费单位</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> </FONT>避免巧立名目乱收费。须提前了解物价局的各项相关收费规定,最好带上应缴费用表,与发展商要求的款项相对应,最好带上计算器,算好每一笔账,发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3>以下是部分相关费用:</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman">1) </FONT>物业管理服务费</FONT></P>
<P ><FONT size=3>该费用向物业管理公司交纳,包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维修费。前<FONT face="Times New Roman">4</FONT>项按月份项计算、第<FONT face="Times New Roman">5</FONT>项则按实际维修项目计算。其中普通内销房由物业公司与业主(或业委会)在物价局和房管局规定的基准价幅度内协商确定。高标准内销房(含外销房)则由物业公司和业主(或业委会)协商确定。一般规定预交三个月管理费。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman">2) </FONT>物业维修基金</FONT></P>
<P ><FONT size=3>该基金目前按照市物价局和房管局做出的规定,高层和小高层住宅按每平方<FONT face="Times New Roman">45</FONT>元、多层住宅按每平方<FONT face="Times New Roman">15</FONT>元交费。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman">3) </FONT>其它相关管理机构费用</FONT></P>
<P ><FONT size=3>该费用则分别向有关机构支付,譬如向有线电视台支付初装费<FONT face="Times New Roman">(</FONT>约<FONT face="Times New Roman">456/</FONT>户<FONT face="Times New Roman">)</FONT>;向环卫所支付建筑垃圾清运费;向煤气公司支付安装费;向电话局支付安装费;向税务局支付契税合同印花税、权证印花税等;向供电局支付电表保证金、向交易中心支付交易手续费、地籍图及勘丈费、登记勘丈费等。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman">4) </FONT>购房者有权拒绝缴纳发展商收取的不合理、不合法的入伙费。有的发展商在购房者办理入伙手续时要求购房者交一笔不菲的入伙费用,否则不给锁匙。在这些入伙费用中,有很多是不合理、不合法的费用,如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安装费。如果购房合同附表的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门,购房者肯定不用再交这笔费用。若没有约定,那么,购房者有权决定装与不装,发展商无权强行安装后再向购房者要钱。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>九、签订《业主管理公约》</b></FONT></P>
<P ><FONT size=3>《业主管理公约》是入住新居的业主必须签订的一份有关物业使用、维修以及其它管理服务活动的行为规范条约。该《公约》由主管部门特制,所有业主均应予遵守。为了维护你新居的完整和安全,《公约》特别强调刚入住的购房者在装修或改建新居时必须注意。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3><b>十、办理入住手续</b><FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3>发现损坏情况应记录下来交开发商尽快维修。验房后如果未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正,您就可以立即办理入住手续了,但须提供户主及家人一寸相片各一张;如非户主本人,则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。<FONT face="Times New Roman"> </FONT> </FONT></P>
<P ><FONT size=3>验完楼后,开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书,同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定,有些物管公司从便于自身管理出发,订下一些双方责权不对等的条款。<FONT face="Times New Roman"> </FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3> 拆解招数:签署时应先详细研究行文,发现不公时应及时提出异议,双方协商后再签署。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P ><FONT size=3> 购房者以合法理由拒绝收楼,视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用,按新版合同约定,每延期<FONT face="Times New Roman">1</FONT>日,发展商向购房者交付购房总价款的万分之五的违约金。超过约定时间<FONT face="Times New Roman">90</FONT>仍不交付房地产的,购房者有权单方面解除合同,造成购房者损失的,发展商还应负赔偿责任。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><FONT face="Times New Roman"> <p></p></FONT></FONT></P>
<P>(注:旧版合同违约金由双方约定,未约定的,违约金为延期交楼期间的指导租金。 ) </P>
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