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davidone · 发表于 2005-6-6 11:24

一、收楼通知单：
 按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。 
 在接到《入住通知书》时，务必检查开发商是否已取得“竣工备案证书”。在对方无“竣工备案证书”而要求业主入住的情况下，业主可拒绝入住（如贸然入住，发展商不为业主办理房产证在法律上是可以不负责任）；如已超过交房期限，可追究对方延期交房的责任。
 购房者还应对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、消防设施及配套设施进行验收。如有异议，应当在收到入伙通知15日内提出，逾期不提出的，视为同意收楼。 
 
二、核查合同收楼条款
 收楼时间/日期
 交楼约定
 发展商必须交付的标的物
 买家权益
 
三、准备各种相关资料
 申办产权证需要的原购房合同
 各期还款单据
 按揭购房的要带上银行贷款合同
 业主本人的身份证、照片
 收楼通知书 
 
四、准备验收工具
 最好能请有经验的收楼专家做伴
 记录：纸、笔；取证：光学相机(律师说数码相机不太好)；算钱：计算器；照明：电筒；测排水速度和流向：盛水容器；测插座：试电笔；量尺寸：软尺；测墙和地面：小锤；测水平：细绳和重物等收楼工具
 饮料与点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。 
 
五、核查相关验收证明 
 要看其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚
 《建设工程质量认定证书》：这是建设工程质量安全监督检查站（简称质监站）对新房验收合格后颁发的证明。
 《住宅交付使用许可证》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》：这是住宅发展局颁发的开发商交房的证明，表明新房一系列相关配套已经完成。
 《住宅使用说明书》：这是开发商告知你安全、合理、方便使用房子及相关注意事项的文本，其中包括房屋平面图布局、详细结构图、附属设施、配套设施等，还有不能占有、损坏和移装的住宅共有部位、设备及住宅使用规定和禁止行为等内容。该文本应作为新房销售合同的“附件”。
 《住房质量保证书》：这是开发商对新房承担质量责任的法律文件，1998年8月1日起该文件作为开发商交房的必备内容。房屋保修期(包括门、窗、阳台推拉门、房屋主体等)海岸已书面承诺三年，应在《房屋质量保证书》中体现。
注：保修期：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 
 
 《竣工验收备案表》：每一个分项都必须报主管部门备案，如消防等
 验房记录表格，如：《住户验房交接表》或《交屋验房记录表》房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。最好自己也留一份，同时对房屋拍照记录。
 确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。
 如以上证件不齐全，要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《#215;#215;#215;#215;表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
 
其他：
 室内污染证明 - 建设部《关于加强建筑工程室内环境质量管理的若干意见》
 高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证
 高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证
 高层住宅楼消防供水系统必须经过消防部门的检验合格
 房屋应按图纸文件要求达到设备齐全、手续完备。 
 
六、验楼注意事项
 查验各种证件-> 验楼开始-> 缴交身份证复印件、收楼通知书->领取房 屋钥匙-> 由开发商代表或物管公司人员带领，到所购楼房依双方约定 的交楼标准查验楼房状况。 
 先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
 收楼时要办的手续很多，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。 
 
七、验楼结果在录 
 买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过？天）。 
 业主应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。
 
八、交费笔笔算清 
 向开发商或物业管理公司以及其他相关管理机构支付费用。
 缴交的各笔费用都要求有单据(最好是发票)，写明收费单位
 避免巧立名目乱收费。须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。 
 
以下是部分相关费用：
1) 物业管理服务费
该费用向物业管理公司交纳，包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费以及维修费。前4项按月份项计算、第5项则按实际维修项目计算。其中普通内销房由物业公司与业主（或业委会）在物价局和房管局规定的基准价幅度内协商确定。高标准内销房（含外销房）则由物业公司和业主（或业委会）协商确定。一般规定预交三个月管理费。
 
2) 物业维修基金
该基金目前按照市物价局和房管局做出的规定，高层和小高层住宅按每平方45元、多层住宅按每平方15元交费。
 
3) 其它相关管理机构费用
该费用则分别向有关机构支付，譬如向有线电视台支付初装费(约456/户)；向环卫所支付建筑垃圾清运费；向煤气公司支付安装费；向电话局支付安装费；向税务局支付契税合同印花税、权证印花税等；向供电局支付电表保证金、向交易中心支付交易手续费、地籍图及勘丈费、登记勘丈费等。
 
4) 购房者有权拒绝缴纳发展商收取的不合理、不合法的入伙费。有的发展商在购房者办理入伙手续时要求购房者交一笔不菲的入伙费用，否则不给锁匙。在这些入伙费用中，有很多是不合理、不合法的费用，如防盗网、防盗门、公共防盗门的制作安装费。如果购房合同附表的装修标准有防盗网、防盗门、公共防盗门，购房者肯定不用再交这笔费用。若没有约定，那么，购房者有权决定装与不装，发展商无权强行安装后再向购房者要钱。 
 
九、签订《业主管理公约》
《业主管理公约》是入住新居的业主必须签订的一份有关物业使用、维修以及其它管理服务活动的行为规范条约。该《公约》由主管部门特制，所有业主均应予遵守。为了维护你新居的完整和安全，《公约》特别强调刚入住的购房者在装修或改建新居时必须注意。
 
十、办理入住手续 
发现损坏情况应记录下来交开发商尽快维修。验房后如果未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，您就可以立即办理入住手续了，但须提供户主及家人一寸相片各一张；如非户主本人，则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。 　　
验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。 
　　拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。
 
　　购房者以合法理由拒绝收楼，视为发展商未按合同约定将竣工验收合格的房地产交付给购房者。如果发展商不能按约定时间将房地产交付给购房者使用，按新版合同约定，每延期1日，发展商向购房者交付购房总价款的万分之五的违约金。超过约定时间90仍不交付房地产的，购房者有权单方面解除合同，造成购房者损失的，发展商还应负赔偿责任。
 
（注：旧版合同违约金由双方约定，未约定的，违约金为延期交楼期间的指导租金。）

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davidone · 发表于 2005-6-6 11:26

验收细则
 
小区规划、设计变更或缩水
1. 发展商在交楼时不能只交楼不交配套公共设施。《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确约定，发展商在交楼时，该项目的土地使用权出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成使用，否则购房者有权拒绝收楼。 
2. 对街口水景设计已更改等问题记录原因
 
居住环境
1. 室内是否有异味(有害气体是否超标，有何证明 )
2. 水质如何
3. 关上门窗的噪音程度
 
门、窗
1. 是否稳当、密封，闭合情况良好，门框、窗框及玻璃周边密封良好
2. 开启是否灵活，在开关时是否发出杂音，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。
3. 是否开关自如、
4. 阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。阳台的水平与室内的水平是一样的很难避免在大雨天雨水渗进的问题
5. 还有一点请记住在入住后更换大门门锁。
6. 案例：我的入户防火门的门下框离地面距离只有2.5厘米，装修师傅说无法铺地砖!因为水泥沙加上60X60的地砖，需要大约3.5厘米比较合适，所以必须将这个门下面减裁掉大约1厘米，找了物业公司，对方说国家标准是2.5---3厘米，不负责改门。。
 
地板、墙面、天花板
1. 是否有空隙、裂缝、水渍，抹灰是否脱落
2. 墙壁、窗户在雨天是否有渗水现象：最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
3. 裂缝：与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题；其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
4. 检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
5. 检查墙面有无石灰“爆电”：这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打quot;爆点quot;，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
6. 轻敲各面听空裂：墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
7. 阳台裂缝危险大：万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
8. 保温不好墙滴水：冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。
9. 下雨天看看有无明显水印和霉点和开裂；屋面是否有积水和渗漏；平屋面应有隔热保温设施；三层以上房屋的公用部位应设置屋面检修孔；阳台应有排水出水口；落水管要牢固安装；地坪是否倒泛水等。
10. 验地平：就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。方法：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。 
 
厨房、卫生间
1. 排水情况：水管是否存在渗漏现象，看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增大装修改造费用。
2. 卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏
3. 卫生间地面是否存水，先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
4. 注意观察卫生间管道与顶部的接缝处是否渗漏.
5. 对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。检查地漏是否够用（防止发生意外时水外流）。
6. 排水/污管验管道：指阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。看看排污管是否有蓄水防臭弯头。工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
7. 在卫生间和阳台两处浇点水，注意看卫生间和阳台上的水能否顺利向出口流，看底下的邻居家是否漏水，看自己家卫生间、厨房的管道接缝口是否渗漏。注意试试门、窗是否安得合楔，开关是否自如。
8. 检查建材的品牌与合同是否相符，如墙体内水管是否合格(问清品牌、等级、质量保证书等)，避免以后发生水管爆裂问题。
海岸答复：
a. 小区室外管为衬钢塑管，室内管为PPR管，下水管（污水、雨水）为UPVC管。
b. 煤气管：无缝钢管。
c. 电线采用金龙羽牌电线；
d. 户内照明、插座、卧室空调机的插座为2.5 mm2线；
e. 客厅空调机插座为4mm2线；二房进户线为10mm2；三房以上为16 mm2。
 
供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线
1. 是否畅通到位
2. 大开龙头查漏堵：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
3. 水电总阀是否正常工作：拉闸断电不可少，电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
4. 保险插座护幼童：为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
5. 卫生间插座规矩多：卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
6. 开关接口拉一拉：检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
7. 可视、对讲系统是否正常，何时装单元门。
8. 开关是否开关自如，插座是否有电（请使用试电笔测试）。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
9. 验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软
海岸答复：客厅空调机插座为4mm2线；二房进户线为10mm2；三房以上为16 mm2。
10. 给排水设施：供水管无渗漏，开关阀门运转良好；排水通畅，无渗漏、积水现象。
11. 电力线路：电路铺设要符合施工规程和安全标准，插座距地面不低于30CM，三线插座接地线，厨房和空调线路要专线铺设，总闸安装有防漏电开关，灯具安装牢固。 
12. 看看电器设备：这是住户比较容易疏漏的检查项目。如过墙电气线路应有导管；铝导线连接不能绞接或绑接；每套安装电表或预留表位，并有接地装置；电梯能准确启动，噪声振动不能超过规定值；是否电视共用天线；空调机应有安装余地以及外墙出洞……
13. 空调漏水管全装在屋里，实在让人无法忍受它的不美观和水吵声，当然包括空调主机放在窗台下面的不合理拆卸不方便而且装修时要多花钱。
 
其他
1. 检查房屋有无倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
2. 查看一下发展商楼书上承诺的各项公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统、智能系统等进行检查。

920 · 发表于 2005-6-6 12:30

davidone：你是开发商吧。哪有怎么麻烦的。

tyson · 发表于 2005-6-6 12:58

专业的！顶，谢谢

hzliuhe · 发表于 2005-6-6 13:38

支持置顶！

山居神仙 · 发表于 2005-6-6 13:48

[em06]

jsy9117 · 发表于 2005-6-6 14:04

真要这么办，我们不是买房人了，是负责综合验收的了

米雪儿 · 发表于 2005-6-6 14:22

要不你帮我们验收，我看了那么多头都大了还是没搞清楚。[em06]你是专业的吧？有没有简单点的呀？

davidone · 发表于 2005-6-6 17:23

这可是深圳业主的经验之谈啊，自己的房子只有自己去验才是最仔细的，象上次我有个朋友拿了个电笔去验房，果然发现有个插座没电，拆下一看里面电线也没有。即使我们做不到这么仔细的验收，也要了解这些知识，不能让KFS随便蒙混过关。

合生百货 · 发表于 2005-6-6 22:30

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叶公好龙 · 发表于 2005-6-7 08:27

验收房子，还是一项一项仔细一些的好。
谢谢楼主！

niyanzi · 发表于 2005-6-7 15:31

现原形啦！
对楼主讽刺挖苦的就是托了

fly.pig · 发表于 2005-6-10 09:15

绝对支持楼主，申请楼主收房的时候进行观摩

英雄无悔 · 发表于 2005-6-10 10:33

谢谢，到时候一起收

ydswj · 发表于 2005-6-15 23:07

顶！

zwl · 发表于 2005-6-19 01:25

非常及时，谢谢楼主!

英雄无悔 · 发表于 2005-6-20 11:46

[em05]

云顶大树 · 发表于 2005-6-20 21:30

好,我打印下来

ydswj · 发表于 2005-6-21 14:35

大家注意了！！！收到入伙通知书15日内无异义（从投递时间开始算），视同同意收房。各位业主注意了！！！！[em01][em01][em01]

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合生百货合生百货当前离线积分 28258 头像被屏蔽	发表于 2005-6-6 22:30 \| 显示全部楼层提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽
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