粪土当年万户侯：请房地产广告公司老总们来看看

长河单飘客 · 发表于 2005-7-22 17:54

动脑有一个金都华府的巡演,你可以了解下,具体我也不是很清楚,听说有销售业绩!

养繇基 · 发表于 2005-7-25 12:28

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马加爵 · 发表于 2005-7-27 17:30

好呀。

godhtt · 发表于 2005-7-28 10:56

初级阶段的路还有很长...................[em08]

一棵树300 · 发表于 2005-7-28 15:41

西湖的风景太美的~~接受不了不美的东西~~~~~

马加爵 · 发表于 2005-8-1 10:05

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anson.tsui · 发表于 2005-8-2 18:36

hzysggm8914 先生的对目前杭州楼市的分析果然独到,但目前缺乏一种推动力,推动市场趋向平稳!!如果市场的观望状态在短期内不能得到有效缓解的话,很多小开发就会熬不住了!!就有可能出现大幅度降价的可能!!这个问题需要政府、开发企业、社会舆论、媒体来共同打造一个良好的消费环境。或者需要一股外在的力量来推动市场的稳定！！

hzysggm8914 · 发表于 2005-8-3 09:58

<DIV class=quote>以下是引用anson.tsui在2005-8-2 18:36:16的发言：
hzysggm8914 先生的对目前杭州楼市的分析果然独到,但目前缺乏一种推动力,推动市场趋向平稳!!如果市场的观望状态在短期内不能得到有效缓解的话,很多小开发就会熬不住了!!就有可能出现大幅度降价的可能!!这个问题需要政府、开发企业、社会舆论、媒体来共同打造一个良好的消费环境。或者需要一股外在的力量来推动市场的稳定！！</DIV>
我对杭州当前楼市的看法，欢迎探论
目前楼市的问题及未来走势
楼市问题的产生
大的振荡和崩盘的不可能性
楼市恢复的必然性
楼市的最终走向
楼市问题的产生
楼市问题：过高的价格
 国家对房地产的立场、控制具有倾向性。因房产商向国家贡献税赋，而税赋和GDP为政绩考核项目，所以地方政府对房产商给予支持和优惠，而很少考虑普通百姓的处境。
 国家对土地资源的垄断和销售，为取得最大利润，抬高地价，增加了房产成本，房产价格在政府的暗地怂恿方式下，自然抬高。
 短期内房子需求过大，供不应求，价格自然上涨。中国第一次人口高峰期已届壮年，上有老、下有小，正需要大量的居住空间。
 人们对房产产品的期望过于热切，抢购现象造成了价格上扬。
 广告、媒体等对市场的推波助澜作用。广告媒体都在厂商报酬下，进行对厂商的销售和利润有利的方向进行宣传。
 人口流动和户籍改革的实行，使农民入城和外地人在城市购房放宽了条件。
 城市传统工业的衰退，使得大批工人下岗。其生活来源，由工资转为投资。部分人员将下岗补贴和个人积蓄转向炒股、房产等项目，增加了需求量，抬高了价格。
 房地产投资商本身作为商人，追求利润最大化是其经营目标，在市场行情看涨的情况下，绝不会自降身价，房价只会越抬越高。
 专门的炒房人群的介入，剧烈加快了房产的销售速度，使人们误以为产品供需比例过于失调。炒房团的存在是楼市热销和价格剧升的最主要最直接的原因。他们的目的很明确：房子是生活的必须品，屯积可卖出高价，以此赚钱。这是对社会不负责任的赚钱行为，最终房产的价值泡沫影响整个国计民生的正常发展。很会做生意的日本人和犹太人就不曾以炒本国之房产而致富。
剧变的不可能性
面对房价危险的高价和高涨态势，理性地考虑国计民生和整个国民经济的前景，房地产不能在整个国民经济中占据太大的比例，不健康的经济结构畸形发展，将导致整个国民经济的灾难。中央政府在看出房产势头后，果断要求政府介入，以稳住或降低房价。中央表态后，买卖双方都在等着对方出手，象下棋一样，双方谁也不愿先出手，不愿露底。给人的感觉是：房子好象难卖了；买不买，一定要再看看了。
在这种心理对峙相持不下的情况下，有几个部门的人正焦急地等着结果快点出现：政府，银行。再加上投机商、小型房产公司。
一、政府焦急之处：
如果不降，难以向上级交代，百姓那里也有话说
如果大降，影响稳定，影响经济，影响税收，影响GDP，同时招受房地产公司方面的批评，影响利益集团的利益，影响部分人员的社会关系和其他收入。
二、银行焦急之处：
如果大降，而出现大量退房现象，按揭难以收回，房贷变为死帐，房子成为不良资产，谁来消化？
如果一直上涨，最终房产泡沫可能导致整个国民经济的崩溃。
三、小房产公司焦急之处：
如果大降，利润难以保障
长期难售，资金无法收回，周转困难，运作发展存在问题。
长期难售，贷款和用地租金无法按期还清
四、投机商焦急之处：
大降必大亏
长期难售，资金无法收回，资本无效，资产不产生利润。
总结：再持续原来涨幅，中央政府不同意，百姓不同意。
短期大幅下跌，银行、房地产的混乱，可能导致整个经济的震荡，导致国家不稳。国家现在最需要的是稳定，所以国家一定不允许这种情况出现。
结论：房价短期下跌不可能，政府强行干预不可能。
楼市恢复活力的必然性
一、中国目前的城市化程度低，城市发展前景广阔。与美欧等发达国家70%以上的城市化相比，我国只有30%。且有最大的基数，房产远未达到饱和。
二、城乡差别的存在，导致城市成为社会精英追求和向往的领地。中国的城乡差别，存了上下五千年的历史。农村即农民，农民即落后，即次等公民的现实和观念继续存在。农村在水、电、电讯、信息、医疗、交通、求学等等社会权益和生存环境方面与城市相差悬殊，使得城市的吸引力久盛不衰。东西部的经济差异不可能在短期消除，“孔雀东南飞”现象，加剧了东南沿海地区和大都市的房价上涨。
三、现有供需状态是供求量远小于需求量。我国的住房改革从九十年初期起步，商业化房地产正式起步。到现在只有十多年历史。旧城改造尚未完全完成，即是说旧居民按户建房尚未到位，而新入城人口、成长人口的房子缺口数量尚未补足。即：房产数量远远不够，市场供应量远小于市场需求量。
四、城市经济在我国处在发展时期。与欧美等发达国相比，他们的城市和高层建筑为穷人所居，而富人居于远近郊区的别墅内。我们的发展状况与他们不同。我国的乡镇企业发达的同时，城市对于人们，特别是年轻人的吸引力很大。传统乡镇企业的制造业对年轻人的吸引力不大。城市中的服务业、IT业、娱乐业、文化智力产业等等行业对年轻人有着更大的诱惑。这些新兴行业的发展，使城市经济不断发展。
让城市楼价剧降的因素：
一、战争、动乱等不可抗力的产生。
二、经济危机的产生，或城市经济的衰退同时农村经济的繁荣。
三、农村服务、权益和交通、信息状态的改变。
四、流行性疾病长期流行、严重自然灾害的频频发生，使得城市人口密集的隐患暴发。
五、国家政策、舆论导向，对人们对农村、对房产、对消费观念的引导和改变。房产正是在这几项因素作用下价格上涨起来的，再向相反方向引导时，自然会有相反的结果。
六、房价高过极限价格时。这个极限，国家和相关研究机构未曾提过，也未公布过。但确实应存在，其对于整个国民经济和民生状况有关非常大的关系。
这些情况在短期内都不可能发生，所以房地产价格不可剧降
楼市及房产消费的走向
由浮躁群起转向冷静理性，房产观念的改变，产生新的楼市气候
一、观望期很快结束。最长不会超过一年。需房者自会去买，无钱者不过问。一直是这样，房价涨时这样，不涨也这样。房产不可能是低廉产品，有无消费行为是和收入有关，不是和涨跌或稍高稍低有关。
二、房价不可能大幅下跌，更不可能大幅上涨。微跌或平稳一段时期后，会微涨或保持相对稳定，再次下跌是不可能的。就象米价和菜价，油价等等生活必需品价格不会下跌。
三、房产观念的改变。无消费能力的人对房产的观念会发生观念上的变化，不再抱必购的态度，将全部生活基于住房的观念彻底改变，用于购房的资金和精力，向其他消费转化。租房而居的人群增加。
有财力的人将房产继续作为财产来收购，其目的可能不再仅仅是待价而沽的投机行为，而是为作财富的拥有，或以出租形式产生利润。
五、房产公司的洗牌。有实力的大公司会挺过难关，开创新时代。实力较差、缺乏远见、存在缺陷的小房产公司会破产或被收购，或改变经营方向。
六、房产产品的结构发生变化。别墅、居民房、商用房、写字楼、出租房、酒店式公寓、袖珍户型等个性鲜明的产品将更加突出个性，新用途的专业用途房产也将出现。其经营模式也由简单的出售，转为售、短租、长租等等方式进行销售。
七、部分房产投机商和房地产公司转变投资方向。
八、物业管理公司或房产经营公司的机会来临。投机商的减少，房产销售周期加长，小的房地产公司投资短期内难以收回。物业管理公司或房产经营公司批量购入，缓慢售出，降低了房地产公司的风险，加快了资金的收回。同时，也降低了房地产公司的经营利润。资金雄厚的大型投资公司或银行，介入房地产经营。
 发达国家房地产的经营多是采用这种模式，即：房地产公司是生产企业，而房地产经营销售公司是商业公司，如同商场，房地产公司销售公司根据市场行情，向房地产公司“订购”房产。再由房地产销售公司进行销售。
对常人而言，一套房=半辈子负担=20年节俭+20年债务+全方位人情债（借款）

hzysggm8914 · 发表于 2005-8-3 09:59

<DIV class=quote>以下是引用anson.tsui在2005-8-2 18:36:16的发言：
hzysggm8914 先生的对目前杭州楼市的分析果然独到,但目前缺乏一种推动力,推动市场趋向平稳!!如果市场的观望状态在短期内不能得到有效缓解的话,很多小开发就会熬不住了!!就有可能出现大幅度降价的可能!!这个问题需要政府、开发企业、社会舆论、媒体来共同打造一个良好的消费环境。或者需要一股外在的力量来推动市场的稳定！！</DIV>
本人对于破解目前楼市有自己的想法，想在西博会期间实施，如果有你兴趣，我可以把我的想法与你交流。QQ 356257006

马加爵 · 发表于 2005-8-3 10:04

开发商，广告公司，炒房团关系：主人，老婆，婊子。
听说温州炒房团准备重出江湖。对于广告公司和房地产公司来说，可能是好消息。但我觉得，这是短视行为，也怪房地产公司，为什么没有炒房团结成同盟，共同操纵楼市？以前赚钱了，就没有远见，人无远虑，必有近忧。炒房团象婊子，赚了一笔，就走了，现在，又想她回来，待赚了钱，又走怎么办？我觉得，如果想充分利用炒房团，可与之结盟，即：将婊子变成二奶，广告公司作为原配，三者亲密合作，共同赚钱，让需房子将百年积蓄，都花在我们的房子上。这种合作的最终结果，将导致高涨，金融部门受损，而所有后果，以国家收购银行不资产形式消化，不致崩盘而导致严重社会动荡。国家将税收和储备形式，将恶果转移至百姓。另一种办法是，房产公司与广告公司结婚，冷淡情人或婊子（炒房团）基于市场行情，建立良性供求体系，形成房地产公司和产品的品牌化发展，也让产品多元化，需求合理化、多元化，消费者需求个性化，价格合理化。这种办法，需要一性房地产、房地产广告界的大洗牌。请大家发表看法呀。

hzysggm8914 · 发表于 2005-8-4 09:16

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马加爵 · 发表于 2005-8-5 14:05

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马加爵 · 发表于 2005-8-5 16:15

人生在世，平安，健康，良好亲情，真挚友情，好夫妻，是真的幸福。如果再有钱，更好。光有钱，其他没有，枉然

马加爵 · 发表于 2005-8-8 16:52

一个座位，一个智慧的坐标。一个智慧的团队，演奏着华美的乐章。 明晰的思维，才有明晰的格调。明晰的格调，谱写着精彩的市场传奇。

george624 · 发表于 2005-8-9 11:33

我赞同楼主的观点，小弟在四川、广东曾游历一段时间，那里的房产市场竞争激烈程度可不比杭州啊`~呵呵~~杭州的开发商太幸福了~~当然幸福的开发商造就了幸福的广告商，没有竞争力的就是要被淘汰，约摸个再2、3年~~我想曾经辉煌一时的那些NB广告商也该XX了吧

5934123 · 发表于 2005-8-9 11:56

想做好人难啊！想做强的好人——几乎没门啊！

马加爵 · 发表于 2005-8-9 12:54

一流专业人才团队，造就一流专业服务水平公司设有企划、设计、调研、文案、媒介、活动执行等由业界专业资深人士组成的工作团队，合作融洽、机构完善合理、专业分工明确、配合默契和谐，以一流团队、一流专业人才、一流推广方案、一流工作效率、帮助客户完成一流销售业绩。

马加爵 · 发表于 2005-8-10 10:12

对青鸟精锐说：粪土当年万户侯。

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