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 6月初，余杭区未来科技城挂牌出让两宗地块，包括一宗宅地和一宗商业地块。其中位于西溪湿地附近的宅地吸引了景瑞、阳光城、滨江、香港兴业等房企的现场竞价，最终由香港兴业以33%的溢价率，即总价5.43亿元竞得，而这也是香港兴业集团的首次入杭。   除香港兴业之外，未来科技城板块已经吸引不少外来大鳄前来驻扎，板块中楼盘林立，甚至不少楼盘前后仅隔了一条小街。主打刚需的未来科技城经过几年的“成长”，现在也冒出了不少高端项目，价格随着板块的趋热有了水涨船高的趋势。   板块内部风起云涌，“近身搏杀”得如此激烈，那些外来大鳄现在处在一个什么样的境地之中？记者日前实地探访了未来科技城板块。   未来科技城拿地起硝烟   外来大鳄占据多数   在规划之中，未来科技城面积113平方公里，其中重点建设区为35平方公里，包括了五常和仓前两大区域，是杭州最具开发空间和发展潜力的科创产业连片区块之一。从2013年至今，阿里巴巴淘宝城和海创园陆续搬进未来科技城，给这块区域带来不小人气。   未来科技城作为一个有“后来者居上”姿态的杭州副城，与早些年发展起来的临平、下沙等副城相比，毫不逊色。这也吸引了不少外来大鳄在此争相拿地。   据不完全统计，2012年至2014年初，未来科技城共出让土地33宗，2014则共计有10个楼盘首次亮相，2015年预计将会有25宗地块出让。   在拿地的开发商中，多数为外来房企，而本土房企只占不到四分之一的比例。其中，像富力、江苏新城、合景泰富、奥克斯、大华、融创、平安、复地等房企，均选择“落户”未来科技城。从2013年起，板块之中的大鳄“夺地战”就已透出浓重的硝烟味。   富力在众多外来大鳄之中，是地块“储量”最丰富的开发商，总共拿下5宗地块，其中涵盖了商业、住宅等不同类型的物业。   自2012年拿地之后，2013年10月，富力在一天之内连拿两地，其中63号地块被富力以3.53亿元竞得，随后以4.2亿再度拿下64号地块。而富力布局杭州的首个项目——富力西溪悦居也在2013年10月首次面市。   2013年，在10月10日进行的余杭区土地拍卖会上，江苏新城与富力“争地”未果，在对当日淘宝城南面最后一宗宅地的第二轮报价中直接加价6600万元，以总价4.5亿元夺下余政储出[2013]65号地块。   2014年1月，在余杭区首场土地出让中，合景泰富经44轮拉锯战，以7.34亿元总价、6899元/平米的楼面价拿下未来科技城87号地块，战胜融科和江苏新城，创下了未来科技城CBD区块的地价新高。   今年4月9日，南方水泥以9750元/㎡的楼面价拿下余政储出〔2015〕6号地块；6月1日，香港兴业以溢价率33%，夺下同区域低密度宅地；同月中旬，金地再度携手平安，经过43轮竞价后，以溢价30.13%，总价5.64亿元竞得余政储出（2015）12号地块，除此之外，在竞拍现场，绍兴的浙江祥生房地产开发有限公司也在竞拍现场首次出现。   今年，随着房企成交“热度”上升，未来科技城内的“拿地之争”有愈演愈烈的趋势。   板块存量居高   外来大鳄面临“过剩”困境   继2012年外来大鳄们首次拿地之后，未来科技城现在已经有不少楼盘成为现房或期房在售。据不完全统计，目前有欧美金融城、大华西溪风情、西溪悦居、新城西溪逸境、中交·悦西溪、合景·叠彩园等十余个楼盘在售，经历2013年的开盘高峰之后，尽管现在的开盘稍有冷却，但整体的库存始终居高不下。   据透明售房网上数据显示，板块内体量较大的富力·西溪悦居、大华西溪风情目前显性存量分别还有785套和417套。据了解，目前大华西溪风情澄品还在售89、135和165平方米房源，富力·西溪悦居则有89、139平方米房源在售，两个楼盘的均价均为17000元/平方米左右。除了西溪悦居，富力在未来科技城中还有富力十号尚未开盘。   除此之外，板块内体量较大的还有欧美金融城。据透明售房网显示，欧美金融城总共有2771套房源，目前可售房源还有1173套。据了解，欧美金融城在6月底时领出1、3号楼840套房源的预售证，此外还预计在7月中旬推出万创国际酒店式公寓，有47和54.5两种个户型的房源。   2014年，欧美金融城首次开盘之后不断地夺下各项销冠。据统计，欧美金融城在今年上半年的成交量位于杭州市（含萧山、余杭）成交排行榜的第四位。   除这些大体量的楼盘外，去年年底首次开盘的合景·叠彩园至今为止只售出100余套房源，尚余443套房源可售。除了叠彩园，合景泰富拿下的未来科技城13号地块已定下案名合景天峻。据透明售房网上显示，该楼盘有216套房源可售。   与富力十号仅一街之隔的新城·西溪逸境，目前剩下100余套房源可售。   从透明售房网上可以看到，目前未来科技城板块中在售的如合景·叠彩园、欧美金融城、富力·西溪悦居、润和·西溪郡、青枫墅园等楼盘的近期成交均价均在15000元-18000元/平方米之间。   其余如保亿丽景山、新湖果岭等楼盘近期成交均价则在11000元-25000元/平方米之间。   溪悦宸府、昆仑府、百家乐西园、保亿·丽景山等楼盘均有剩余30-90套不等的房源在售。   记得在未来科技城板块规划之初，有专家表示，于这一板块而言，至多不过需要2.5万套左右的房源。就目前的形势看来，未来科技城的楼盘房源数量似乎是有一点“过剩”的现象。但这并不能阻挡外来大鳄们对于入驻未来科技城的热情。   同类型产品“近身肉搏”   低价走量或是较好的策略   与其他板块相比，未来科技城中的楼盘分布要更为密集一些，不少外来大鳄在拿地之初早已有了精心布局。但是，在如此密集的楼盘之中，同类型的产品也相对比较集中。   据透明售房网显示，目前在售的楼盘中，多数都是多层或洋房项目。其中大华·西溪风情澄品、富力十号、西溪君庐、富力·西溪悦居、富力·西溪盛悦居、新城·西溪逸境等楼盘均为小高层项目。   从户型上看，大华·西溪风情澄品、新城·西溪逸境、富力十号、富力·西溪悦居、富力·西溪盛悦居等楼盘均有90-120平方米的刚需户型在售，除此之外也有西溪悦居、西溪盛悦居等楼盘还有130平方米以上的改善型户型在售。富力十号的组团内还包括了洋房和排屋项目。润和·西溪郡、中交·悦西溪、保亿丽景山、青枫墅园等楼盘也均有洋房、排屋在售。   对于这些已经进驻到未来科技城中的大鳄而言，想要在同类产品中“脱颖而出”所能依靠的只有产品的价格和周边的配套。然而，对于楼盘较为集中的这一板块而言，目前所发展起来的配套是大部分楼盘均能享受到的，因此配套也不能成为大鳄们的竞争优势。   在价格方面，从透明售房网上记者观察到，目前未来科技城板块中在售的一些楼盘在均价上面相差不多，而随着板块发展的日趋成熟，在价格上面的差距只会越来越小。届时，大鳄之间的竞争就不仅仅在于价格与配套了。   对于这一楼盘集中、需要“近身肉搏”的板块而言，低价或许还算是一个比较可行的考量，毕竟对于板块中的不少楼盘而言，能够以价换量争取主动，比其他任何营销策略都要好。
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发表于 2015-7-12 23:35
