绿地金融牌局 百亿定增背后800亿版图与地产困境

背对背

当转型成为房地产行业2015年的关键词之一，房企与金融之间的关系愈发紧密了起来。尽管这种拓展处于较早阶段，风险有待评估，但房企仍乐此不彼。

12月8日最新一则消息是，绿地控股披露2015年度非公开发行A股股票预案，定增股票数量不超过20.78亿股，募集资金总额不超过301.5亿元。其中计划将101.5亿元用于金融投资项目，包括设立投资基金、设立互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁有限公司及收购杭州工商信托股权并增资。

随后，绿地控股旗下绿地金控与摩根士丹利签署协议，拟受让其所持有的杭州工商信托股份有限公司1.49亿股股份，占比11.05%，协议对价为8亿元，此后再由绿地金控对杭州工商信托增资约1.5亿元。增资完成后，绿地金控将合计持有杭州工商信托近20%股份，成为其第二大股东。

这也是绿地上市后首次进行定增。按照该公司的说法，募集百亿用于金融投资项目，凸显了“加速推进金融板块成长的决心”。

以绿地转型金融为代表的背后，是房地产逐渐面临着增长率天花板、利润摊薄等难题，不少房企正在努力寻找更大的增量市场，以及新的盈利增长点。

数据显示，前三季度绿地控股房地产主业利润同比基本持平，公司ROE同比下滑0.41个百分点至10.39%，主要受周转率放慢所拖累。与此形成对比的是，金融产业利润总额却大幅增长219%。

定增百亿投资金融

按照绿地控股披露的预案，此次定增价格不低于14.51元/股，发行对象为不超过十名特定投资者。募集的301.50亿元经扣除发行费用后，将分别用于房地产投资项目，金融投资项目，以及偿还银行贷款。

其中，房地产投资项目包括武汉绿地国际金融城建设项目、合肥绿地新都会项目、合肥紫峰绿地中央广场项目一期，投资总额182.75亿元，募集资金投入金额110亿元。

金融投资项目包括设立投资基金、设立互联网创新金融公司、增资绿地融资租赁有限公司及收购杭州工商信托股权并增资，共计投入101.50亿元。

据绿地控股介绍，将65亿元用于设立投资基金，一是将与中金公司合作成立投资基金，投资项目类型包括pre-IPO，中概股回归国内A股市场、分拆上市及并购重组等；二是与长城资管合作成立投资基金，投资项目类型包括不良资产的投资、并购重组及产业投资等领域。

设立互联网创新金融公司方面，拟使用募集资金15亿元，投资构建链接绿地控股旗下所有产业服务能力的绿地云平台。该互联网平台将以网站和APP为入口，打造基金销售、网络借贷、消费金融、众筹融资四大核心业态，并率先服务于房地产、汽车、旅游休闲等产业。

12亿元增资绿地融资租赁公司方面，项目未来重点在教育行业、高端装备制造领域、医疗制药领域、环保能源领域等方面进行融资租赁业务的开发。

“这一系列举措，旨在加速金融投资产业布局，提升资本运作水平，既通过资本并购优化公司财务结构，又通过收购稀缺资源、优质资产和产业载体为企业转型发展提供支撑。”绿地控股如是称。

12月8日，绿地控股再度宣布增持并增资杭州工商信托，累计斥资9.5亿元，正式持有行会走工商信托20%股份。随着该项目完成，绿地将正式进入金融信托业务领域。

资料显示，杭州工商信托成立于1986年，总资产22.49亿元，主要经营范围为信托，企业资产的重组、购并及项目融资等。截至2014年12月底，其在管信托资产约300亿元，以地产信托为主。

800亿金融版图

事实上，早在2011年，绿地便开始涉足金融行业，组建了全资子公司绿地金融控股集团。2014年，绿地董事长张玉良公开表示，“新格局”将是公司赢得竞争优势的主要依靠之一。

观点地产新媒体翻查资料得知，张玉良口中的“新格局”，指的主要是地铁产业、金融产业、消费产业，分别对应大基建、大金融、大消费发展方向。其中，“大金融”初步确定类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大板块业务。

其中，在确定转型战略后，绿地迅速进行金融牌照的收购工作、设立产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立理财产品等。

2014年6月份，绿地与中国信达资管签署协议，计划三年内合作规模达500亿元；8月，绿地与交通银行达成全面战略合作，绿地金控出资5000万成立的贵州地金交所揭牌。2015年7月，绿地与中金启动战略合作共设并购及创新投资基金；同月，绿地金控出资5000万在哈尔滨成立绿地股权金交所，打造私募股权众筹融资平台。

截至2015年7月，绿地金控注册资金由10亿元增加至90亿元，持有上海农商行4%股权、锦州银行3.98%股权、东方证券2.46%股权，同时设立融资担保、小额贷款和典当公司等。

除了绿地金控，绿地于今年5月还成立了绿地金服，将其打造成互联网房地产金融业务的主体公司。其后四个月，绿地金服实现“绿地地产宝”“绿地REITs”“绿地融通宝”等产品系列落地，总规模逾10亿元。

按照张玉良此前透露的战略规划，绿地下一步不仅自己的资产要金融化，还准备做中国房地产中小企业经营性资产的金融化。

“就是把他们的资产通过我们的专业，通过互联网，通过马云，通过金融化，把这些资产变成众筹，变成社会资本，让中小投资者能够投资到这些项目当中去，变成金融产品。”

数据显示，2014年，绿地的金融产业规模为200亿元，利润约8亿元；2015年上半年，金融产业规模增加至500亿元左右，利润约19亿元。

绿地的中期战略规划显示，金融产业计划涵盖保险、信托、证券、银行等金融领域，打造“资金+资管”的金融产业链。至2020年，金融产业业务规模将达到800亿元，利润达到100亿元。

转型与地产困境

从当前国内上市公司的转型战略来看，金融行业已然成为房企转型的一个非常热门的领域，包括万科、万达、绿地、复星、泛海等房企均参与其中。

以绿地为例，其转型金融为代表的背后，是房地产逐渐面临着增长率天花板、利润摊薄等一系列难题。2015年前三季度，绿地控股营业收入1362.73亿元，同比下降16.1%；毛利润136.14亿元，同比下降0.6%。

至三季度末，公司ROE同比下滑0.41个百分点至10.39%，主要受周转率放慢拖累；净负债率295%，仍维持高位。

同策咨询研究总监张宏伟此前分析认为，从房企布局“大金融”还是利益驱动。“房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识，房企的传统住宅开发业务已经变化薄利甚至无利可图，而银行保险等领域仍然为盈利水平较高。”

数据显示，前三季度，绿地控股净利润录得49.43亿元，同比增加12.01%。其中金融产业、建筑产业利润保持较大幅度增长，而房地产主业利润则与去年同期持平。

一旦实行大金融布局，房企可以实现融资的便利，降低房地产业务的融资成本，并促进项目的销售。从目前来看，绿地似乎也在探索这种模式。

据观点地产新媒体了解，早在2014年4月，绿地便联手阿里巴巴发布“绿地地产宝”，首期上线产品便是公司位于南昌的棚户区改造项目，约定年化收益率6.4%。

中信建投在研报中也对绿地REITs做了相应介绍，即将在建项目整体销售至地产基金，从而实现项目出表，在不增加负债的情况下实现资金快速回笼。其中，首单项目绿地香港南翔项目私募REITs目前已基本落地，涉及资金3.6亿元。

最新消息显示，12月4日，绿地控股将旗下6个商办项目以总价55.43亿元转让予关联资管公司。对此该公司表示，本次交易将有利于促进商业地产轻资产运作，优化公司资产负债结构。

除此以外，据绿地披露，在互联网金融方面，绿地目前正推进“社区宝”的开发，计划未来三年实现平台交易量突破1000亿元，打通500个社区。

有券商分析师对观点地产新媒体表示，目前房企也将目光聚焦于以社区金融为主的消费金融服务，借此获得增值服务的收益。不过，能否形成自身增值服务的特色，是这种物业服务金融化的关键。

谈及房企转型金融的未来，上述人士认为，房地产属于资金密集型行业，如果不借助金融工具，将无法完成开发运营的工作。而随着房地产增量逐渐减少，房企光靠开发已难以获得持续利润，后期将转为以运营管理为主。“预计金融将逐渐成为房企的主业之一。”