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南京世贸滨江vs杭州世贸滨江

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发表于 2008-1-11 22:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
2004年7月以2亿元注册南京世茂开发的这项占地面积51.89万平米、总建筑面积150万平米,由17幢53层的超高层组成的酒店、住宅与商业项目由超大建筑群,对外公布的投资有50亿、75亿和100亿三种。

实际上,世茂买下这块土地花费了18个亿(据说还是分期向南京市政府付款),150万平米的高层建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30个亿,基本上符合最早有些股东所知道的50亿元投资总额。

而世茂在这项操作上得到的回报究竟是多少呢?在南京市房管局的“南京网上房地产”上,住宅的均价为10500左右(而住宅和商业项目及酒店比较是价格最低的)。我们就以1.05万×150万(总建筑面积)来计算世茂得到的回报。得出的结果是世茂在南京这一个项目上销售收入高达157.5亿元。如果按照50亿元总投资的说法,世茂的利润107.5亿元;如果按照政府网站的“投资75亿元”的说法,世茂的利润总和也达到82.5亿元。就算是按照不知“根据何在”的100亿元投资额的话,世茂的利润额也高达57.5亿元。按算法的不同,世茂的投资回报率最低的达到57.5%,中间的及政府的算法也有110%,高的则达到215%。  
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 楼主| 发表于 2008-1-11 22:35 | 显示全部楼层
杭州世贸滨江的楼盘总共193525 成本:

第一,土地成本5046

第二,建筑商建造房屋的建安费,包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等,一般多层建筑每平米在700多元,小高层在1000多元,高层在1500-2000元之间。
 
第三, 配套建设费用:在500-1000元;   

第四,开发商的运营成本包括利息,税收,管理,融资等1000元。

所以可以预见,杭州世贸滨江的房产价格成本在10000上下。两年后成本10000元一平方的江景房,大家说能卖到多少??(高层能看对面的钱江新城,应该江景不错的o(∩_∩)o...)

[ 本帖最后由 华然 于 2008-1-11 22:43 编辑 ]
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发表于 2008-1-11 22:45 | 显示全部楼层
做梦哎,等开发出来至少2万了
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发表于 2008-1-11 22:46 | 显示全部楼层
世茂的2万还不够
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 楼主| 发表于 2008-1-11 22:47 | 显示全部楼层
难说啊。此一时彼一时。。
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发表于 2008-1-11 23:01 | 显示全部楼层
挑几个刺
第一,全部卖完是不现实的,除了宅地。商业用房,中闽大厦开发10多年了,还有几层没卖完(或则不准备卖,自己出租);涌金广场耀江也留着不少,永通信息广场顶上3层估计还有。尾盘销售很累的,为了几套房子还留着销售部,也犯不着,有95%不错了,其他出租;
第二,酒店是长期投资,如何出售?底商贵过住宅是对的,但是上面的商业用房(写字楼)甚至酒店按住宅价出售是不现实的。如果人家酒店有实力整体买下来自己拿地建了,如果是分割性假日酒店(拿回报那种)开发商只能出售部分,否则没人信他会全心全意去经营。
第三,你把滨江这块算上除建安之外的成本,南京这块为何不计(事实上南京那块利润率没那么高,无非他钱在滚动)?还有更大的财务成本,三年就是成本的22%强
如果这样算宅地可能要卖到海威国际那个价,因为他要承担酒店那块风险
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 楼主| 发表于 2008-1-11 23:12 | 显示全部楼层
原帖由 hujing001 于 2008-1-11 23:01 发表
第一,全部卖完是不现实的,除了宅地。商业用房,中闽大厦开发10多年了,还有几层没卖完(或则不准备卖,自己出租);涌金广场耀江也留着不少,永通信息广场顶上3层估计还有。尾盘销售很累的,为了几套房子还留着销售部,也犯不着,有95%不错了,其他出租;
第二,酒店是长期投资,如何出售?底商贵过住宅是对的,但是上面的商业用房(写字楼)甚至酒店按住宅价出售是不现实的。如果人家酒店有实力整体买下来自己拿地建了,如果是分割性假日酒店(拿回报那种)开发商只能出售部分,否则没人信他会全心全意去经营。
第三,你把滨江这块算上除建安之外的成本,南京这块为何不计(事实上南京那块利润率没那么高,无非他钱在滚动)?还有更大的财务成本,三年就是成本的22%强
如果这样算宅地可能要卖到海威国际那个价,因为他要承担酒店那块风险 ...


不好意思,南京的确实可能没有这么高的利润。

杭州的我其实是多算了1000一个平方的,算抵消其它成本。不知道你说的22%的三年的财务成本包括哪些?诚心请教,谢谢。
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发表于 2008-1-11 23:29 | 显示全部楼层
原帖由 华然 于 2008-1-11 23:12 发表


不好意思,南京的确实可能没有这么高的利润。

杭州的我其实是多算了1000一个平方的,算抵消其它成本。不知道你说的22%的三年的财务成本包括哪些?诚心请教,谢谢。

三年,每年利率7.38%,约22%,那是最少了,经营性贷款可能上浮10%以上
土地必须付清全款的,甚至还有3%契税,建筑商绿化商那里可能会垫资,再拖欠拖欠,算1/2成本可以了,其他边卖边结。
如果三年赚22%(就是不计财务成本),那就是给银行赚了,和我们房价上三年只涨20%,但是按揭利率付出基本那么多,100万买的房子三年后卖120万,20万给银行了,自己剩100万,做了个雷锋。
所以我觉得海威国际的现在卖价是他的住宅成本
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 楼主| 发表于 2008-1-11 23:41 | 显示全部楼层
原帖由 hujing001 于 2008-1-11 23:29 发表

三年,每年利率7.38%,约22%,那是最少了,经营性贷款可能上浮10%以上
土地必须付清全款的,甚至还有3%契税,建筑商绿化商那里可能会垫资,再拖欠拖欠,算1/2成本可以了,其他边卖边结。
如果三年赚22%(就是不计 ...


恩,受教了。这样确实也不便宜。。但是直觉似乎应该更低一点。因为我觉得除了地价和建安成本之外。。其它的成本各个开发商应该一样的。。

为什么现在很多楼盘售价就小于5000(算建安成本为1500)呢?这就说明开发商除了建安成本和土地成本以外,的其它成本应该小于3000一平方吧、当然这里涉及到的土地价格的资金量不一样。可能财务成本等又都不一样了。

[ 本帖最后由 华然 于 2008-1-11 23:50 编辑 ]
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发表于 2008-1-12 00:24 | 显示全部楼层
原帖由 华然 于 2008-1-11 23:41 发表


恩,受教了。这样确实也不便宜。。但是直觉似乎应该更低一点。因为我觉得除了地价和建安成本之外。。其它的成本各个开发商应该一样的。。

为什么现在很多楼盘售价就小于5000(算建安成本为1500)呢?这就说明 ...

小于5000必定是多层为主,主要还是当初屯的地便宜
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发表于 2008-1-12 23:47 | 显示全部楼层
呵呵,杭州世贸的开发水平,不敢奢望。

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-1-12 23:50 编辑 ]
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发表于 2008-1-13 00:02 | 显示全部楼层
^_^,我刚刚看了南京的世贸滨江网站,从宣传上看似乎还可以(估计是被表象忽悠了)。。尤其是楼盘借用沿江优势做的小区内水景还蛮舒服的。。。户型偏大,93平方才做了一室户,够奢侈的。。但是相信在杭州,70%的比例还是对它适用的。


上海的世贸据说跌价跌的很厉害,因为它的江景被前面新造的楼盘挡住了。。质量据说还可以,好歹也是梁朝伟做的广告吧??
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发表于 2008-1-13 13:57 | 显示全部楼层
楼主算法比价粗造了点,事实上还有前期运作费用、管理费用、营销费用都不少,税费上面还有营业税及附加、所得税、增值税,足额交的话有的你受的,不过上市公司资金压力相对小,贷款利息也不用付的,都是股民的钱麻,无非计入了机会成本。
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发表于 2008-1-13 15:14 | 显示全部楼层
确实也不便宜
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发表于 2008-1-13 15:52 | 显示全部楼层
那地块和世贸有什么关系
纳闷了
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发表于 2008-1-13 16:56 | 显示全部楼层
原帖由 winny218 于 2008-1-13 15:52 发表
那地块和世贸有什么关系
纳闷了

75#地块得主兴贵的后台是世茂!
最近房产马甲现象很普遍,
这与中央的外资控制有关系,
比如,会盈是九龙仓在转塘项目的马甲,
估计,世茂有外资进入,
但是,好象现在马甲是公开的秘密,
既然需要马甲,
为什么可以公开?搞不清楚.
纳闷了!
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