物权高于“整体美观”，这个可为之前的包阳台的争论提供一些法律依据

冬烘

不许业主封阳台物业败诉

来源：浙江法制报     作者：马乐乐  

　　“我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”打开不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至有小区曾经为此发生过流血冲突。发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。

　　封闭阳台惹出官司
　　朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观，她特意安装了无框阳台。
　　然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第6条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面。”而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台。”
　　朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”
　　“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”
　　在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝将阳台恢复原状，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状，确认《补充协议》条款的合法有效。
　　法院判决物业败诉
　　此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。
　　要点一
　　格式条款不能限制“物权”
　　朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。
　　要点二
　　封闭阳台没损害他人利益
　　朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
　　要点三
　　物权高于“整体美观”
　　业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

喜美

:lol

vian

　　要点二
　　封闭阳台没损害他人利益
　　朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
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我个人认为这一点是比较重要的。
在维持外立面统一的前提下，当然可以包阳台，但是，这一案例应该不适用于其他类型的违章搭建，如外墙晾衣架或完全与外立面整体风格相违背的阳台、露台等。

幽诺

斑竹:你是否觉得晾衣架还比不上你家窗口的长竹竿美观?呵呵!

三民情

总算有这样的案例了,这不就是我们自己的权利吗?不保护反而来侵害,真是恶人先告状,西湖法院英明,没闹大,这对谁都好。据说在一些国家，法律的前案可以是后案的依据，这更加会注重法律的严格性，不可乱用啊。物管，做点好事吧！

vian

原帖由 幽诺 于 2008-6-16 10:15 发表
斑竹:你是否觉得晾衣架还比不上你家窗口的长竹竿美观?呵呵!

呵呵，这个确实是我的问题，不过实际上这根竹竿自今年5月起就再也没有使用过，只是忘记收进来了，我今天晚上就会把它收起来，并且也会要求我的家人以后不要再使用。

可是我想说的是，我是否做了相同的事情不能作为评判它是否正确的依据，这是其一；
其二，这个案例中的阳台是属于业主产权范围内的，可是产权范围是否包括外墙呢？安装晾衣架的性质与包阳台是否相同呢？我想这需要进一步讨论了。

[ 本帖最后由 vian 于 2008-6-16 12:49 编辑 ]

vian

原帖由 三民情 于 2008-6-16 11:25 发表
总算有这样的案例了,这不就是我们自己的权利吗?不保护反而来侵害,真是恶人先告状,西湖法院英明,没闹大,这对谁都好。据说在一些国家，法律的前案可以是后案的依据，这更加会注重法律的严格性，不可乱用啊。物管，做点 ...

您说的其实是大陆法系和英美法系的区别。
大陆法系，又称为民法法系，法典法系、罗马法系、罗马——日耳曼法系，它是以罗马法为基础而发展起来的法律的总称。它首先产生在欧洲大陆，后扩大到拉丁族和日耳曼族各国。历史上的罗马法以民法为主要内容。法国和德国是该法系的两个典型代表，此外还包括过去曾是法、西、荷、葡四国殖民地的国家和地区，以及日本、泰国、土耳其等国。旧中国国民党政府的法律，大陆法系以1804年的《法国民法典》和1896年的《德国民法典》为代表形成了两个支流。
英美法系，又称普通法法系。是指以英国普通法为基础发展起来的法律的总称。它首先产生于英国，后扩大到曾经是英国殖民地、附属国的许多国家和地区，包括美国、加拿大、印度、巴基斯坦、孟加拉、马来西亚、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区。到18世纪至19世纪时，随着英国殖民地的扩张，英国法被传入这些国家和地区，英美法系终于发展成为世界主要法系之一。英美法系中也存在两大支流，这就是英国法和美国法。它们在法律分类、宪法形式、法院权力等方面存在一定的差别。

说简单点，大陆法系—法官根据法律条款来量刑而不以以前的判例为依据；而英美法系—陪审团根据以前的判例为依据量刑。
我国是大陆法系国家，因此前案例只能作为申诉内容，而不能作为判决依据。

幽诺

一个宽容的国家是强盛的,一个宽容的公司是长寿的,一个宽容的小区是和谐的.不是说小区的管理都要宽容,比如一些严重公德问题、安全问题、维权问题，是不能宽容的。但一些小事情上应该宽容。对是否容许安装晒衣架，我悉听尊便，只是表达上述观点。管理不需要咄咄逼人，而应该宽容。

xujian

改变建筑外立面的做法不能简单的用物权来提吧.当初业主买房子的时候模型和效果图上阳台都不是封闭的.那交房后要封闭的话应该走程序审批过才可以.

vian

原帖由 xujian 于 2008-6-16 13:08 发表
改变建筑外立面的做法不能简单的用物权来提吧.当初业主买房子的时候模型和效果图上阳台都不是封闭的.那交房后要封闭的话应该走程序审批过才可以.

一是相关的法律法规不完善，正说有理，反说也有理；
二是法院不愿意做黑脸，俗说说得好，清官难断家务事啊。-_-

不过我个人认为从另一方面讲，也说明现在私人财产正在逐步受到重视了，也算得上是社会的一个进步啦。：）

另外，回楼上的幽诺邻居，我还是觉得宽容是应当提倡的，但这只能作为一种个人行为，不具备可操作性，日常事务中还是应当有“法”可依、依“法”操作。
确定违反小区公约的行为，其他业主可以从个人角度表示认同或宽容；但如果没有征得所有利益相关人同意，那么应当按照业主公约相关约定处理；如果业主认为业主公约不合理，应当通过正式渠道提出修改要求，经业主大会讨论决定是否修改；如果业主公约与法律相违背，则以法律为准。

至于小区的管理，我认为不存在对业主的管理问题，小区内每个业主都是平等的，没有一个有约束力的权力机构凌驾于全体业主之上，这很有点“无政府”运行的感觉，跟国家、公司的管理还是有区别的。
新出台的《浙江省物业管理规定》中将物管更名为“物业服务公司”，也是考虑到小区管理的特殊性吧。

幽诺

不是所有的社会关系都由法律来调整，即使卢梭也不那样认为。尤其是小区的管理与社会管理、公司管理还有很大的区别。法律不是无所不包的，契约不是万能的，从我从事法律工作的体会看，切身感受到法律的局限性。
       可喜小区管理者有很强的法律意识，但是，法律之外另有洞天。虽然卢梭说文明的社会是契约的社会，但是，小区也不希望成为只用法律来规范的文明而冷漠的角落。
      一方之言，只是说说罢了。