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戈雅公寓实地考察报告

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发表于 2006-3-13 11:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
<P ><FONT size=3>前天经不住开发商多次短信“邀请”,去戈雅公寓实地考察了一下,汇报如下:</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>1、</FONT>  </FONT><FONT size=3>地方在萧山闻堰镇,距杭州<st1:chmetcnv w:st="on" TCSC="0" NumberType="1" Negative="False" HasSpace="False" SourceValue="15" UnitName="公里"><FONT face="Times New Roman">15</FONT>公里</st1:chmetcnv>,总建筑面积约<FONT face="Times New Roman">40</FONT>万方,由高层、多层和排屋组成。目前即将开盘的是靠马路的多层。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>2、</FONT>  </FONT><FONT size=3>边上有三江花园<FONT face="Times New Roman">05</FONT>年交房,二手房均价在<FONT face="Times New Roman">4500</FONT>左右;新开楼盘有湘湖人家,均价在<FONT face="Times New Roman">4300</FONT>左右。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>3、</FONT>  </FONT><FONT size=3>戈雅以西班牙风格作为主要卖点,立面全部采用黄色涂料,视觉上较好。但涂料质量不敢恭维,居然只刷一遍而不是横竖两道的,造成墙面因此不太平整。施工质量一般,大部分多层建筑都采用造价便宜的砖混结构(采用这种结构的三江花园富春苑曾经发生房子摇晃事件,媒体有报道)。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>4、</FONT>  </FONT><FONT size=3>户型一般,楼间距太小,居住舒适度受影响,同时,沿江全部是高层,因此多层部分全部没有任何江景资源,这与三江花园和下半年开盘的西子郁金香岸形成反差。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>5、</FONT>  </FONT><FONT size=3>从区位价值来说,比中谷湘湖人家要差,毕竟人家是万达路边上,直接对接时代大道(预计一年后通车)上高架的,而戈雅的主干道只有省道(万达路)一条,以其距杭州的远路程和不方便的交通来说,必须配家轿,否则免谈。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>6、</FONT>  </FONT><FONT size=3>该版块配套最好的是三江花园后续地块,居闻堰镇中心位置,而戈雅周边没有任何配套,恐怕连买菜都没有地方买,更不用说什么看病、上学什么的。这是个极大的问题。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>7、</FONT>  </FONT><FONT size=3>因为属于萧山,生活成本偏高(电视、电信、煤气等采用萧山标准)。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>8、</FONT>  </FONT><FONT size=3>边上紧挨着大型化工厂――龙山化工厂,都说要搬,但不知道在猴年马月,整天浓烟滚滚、气味刺鼻,实在是一大硬伤。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>9、</FONT>  </FONT><FONT size=3>从大的区位价值来说,闻堰版块大致与闲林、下沙类似,互有长短,而这两个地方的房价也刚好在<FONT face="Times New Roman">4500</FONT>左右。因此,从总的情况来说,戈雅的开盘均价应在<FONT face="Times New Roman">4500</FONT>-<FONT face="Times New Roman">4800</FONT>之间,高了就不值了。考虑到杭州房价今年必然处于下降通道中(接下来以所谓“震撼价”面市的楼盘将越来越多),售楼小姐说的<FONT face="Times New Roman">5200</FONT>均价明显偏高。</FONT></P>
<P ><FONT face="Times New Roman"><FONT size=3>10、</FONT>              </FONT><FONT size=3>最后补充一点,通和的股东金信已经亏空<FONT face="Times New Roman">30</FONT>多个亿之巨,因此被广厦接盘,这对通和的资金链造成了极大影响。但由于市场的低迷,只能慢慢做成了嫁不出去的“老姑娘”――现房准现房,而且仍然迟迟不敢开盘,原定的交房时间竟然已经被推迟了半年之久。这令人对其今后的前景产生疑虑。</FONT></P>
<P ><FONT size=3><B >结论:</B>戈雅的外观较好,但区位及前景堪忧,房子的实用性不强,配套成问题,本身质量一般,适合第二套购房并有私家车的业主列入考虑范围,但价格以不超过<FONT face="Times New Roman">4800</FONT>为宜。另外,如果要买,最好请专业人士前去详细调查一下,尽管已经成了准现房,但还在有些问题可以看出来的。</FONT></P>
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发表于 2006-3-13 12:52 | 显示全部楼层
<P>占个沙发先!</P>
<P>楼主有此地块和此楼盘更详细的说明么?</P>[em08]
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发表于 2006-3-13 13:45 | 显示全部楼层
这个地方, 抛开价格不说,  配套是个很麻烦的问题.
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发表于 2006-3-13 20:05 | 显示全部楼层
<P>楼主评说得很到位,本人同意。</P>
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发表于 2006-3-13 20:56 | 显示全部楼层
<P>这种鬼地方也要5000千一平方,我从小在那边大起来的,因为有龙山化工厂和电化总厂在边上,空气很差周边环境差又没有配套设施,杭州人会到这去买房子??在电化厂和龙山化工厂边上在得癌症的机会要高很多,不信你到那边去问问。</P>
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发表于 2006-3-13 21:09 | 显示全部楼层
<P>说得不错,</P>
<P>不过纠正几点吧:</P>
<P>一、戈雅公寓与湘湖人家应该没有什么可比性,湘湖人家应该是闻堰版块的另一区块了。给购买人的感觉是比弋雅公寓要远得多。</P>
<P>同隔壁的三江花园和下半年开盘的郁金香岸是有一定可比性,同时可比的还有一桥西的几个楼盘的定价也可以作为参照值。其开盘价格在三江花园和一桥 西的几个楼盘之间的价位,总体来说还是比较客观的。但是有点不厚道的地方是:投石问路的是沿万达路的几幢房,这在房产形势好的时候可以为后开的位置好的幢数提价打基础,现在是楼市形式不咋样,这样做法很可能会弄巧成绌,尽管个人觉得其靠万达路的几幢的定价还是适中,但是既然要买此楼盘的。人家宁可多花钱买里面的,因此可能会造成销售不畅,造成信心失落。</P>
<P>二、从价格和区位上看,应该是同三江花园基本持平且稍高,三江花园临江近,且世纪大道造好后。从市里到三江花园的时间应该比到戈雅花得更少,同时三江花园配套比戈雅的要好。再加上戈雅还要受龙山化工的影响,从楼盘本身来看,戈雅要比三江花园好上不少,综合得分,应是比三江花园价稍高。三江花园的价格,据我了解,与楼主的了解有所出入,05年交房的三江花园这批是三期,属于三江花园中最差的那一批,这批房子现在在市场上的价格会有4500左右,当时购买时的价格却是最高,因为临万达路,且是高层,三江花园中的多层价格基本在5000左右,因为戈雅沿万达路开的那批卖5200也是可行的,再同一桥西的几个楼盘的价格比较来看,现在一桥西的楼盘价格基本在6500-7000之间,而如果世纪大道开通,至市里的距离、时间两者相差不多,只是心理距离上的距离差异而己,当然从配套还有区块成熟度及受众接受度角度来看,戈雅是比不上一桥西的楼盘。因此相差1000多的价格是正常的。也是受众可以承受的。</P>
<P>综上所述,戈雅的定价还是比较客观,但是销售的策略会有问题。</P>
[此贴子已经被作者于2006-3-13 21:12:35编辑过]

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 楼主| 发表于 2006-3-17 15:16 | 显示全部楼层
<DIV class=quote><B>以下是引用<I>灯火阑珊</I>在2006-3-13 21:09:47的发言:</B>

<P>说得不错,</P>
<P>不过纠正几点吧:</P>
<P>一、戈雅公寓与湘湖人家应该没有什么可比性,湘湖人家应该是闻堰版块的另一区块了。给购买人的感觉是比弋雅公寓要远得多。</P>
<P>同隔壁的三江花园和下半年开盘的郁金香岸是有一定可比性,同时可比的还有一桥西的几个楼盘的定价也可以作为参照值。其开盘价格在三江花园和一桥 西的几个楼盘之间的价位,总体来说还是比较客观的。但是有点不厚道的地方是:投石问路的是沿万达路的几幢房,这在房产形势好的时候可以为后开的位置好的幢数提价打基础,现在是楼市形式不咋样,这样做法很可能会弄巧成绌,尽管个人觉得其靠万达路的几幢的定价还是适中,但是既然要买此楼盘的。人家宁可多花钱买里面的,因此可能会造成销售不畅,造成信心失落。</P>
<P>二、从价格和区位上看,应该是同三江花园基本持平且稍高,三江花园临江近,且世纪大道造好后。从市里到三江花园的时间应该比到戈雅花得更少,同时三江花园配套比戈雅的要好。再加上戈雅还要受龙山化工的影响,从楼盘本身来看,戈雅要比三江花园好上不少,综合得分,应是比三江花园价稍高。三江花园的价格,据我了解,与楼主的了解有所出入,05年交房的三江花园这批是三期,属于三江花园中最差的那一批,这批房子现在在市场上的价格会有4500左右,当时购买时的价格却是最高,因为临万达路,且是高层,三江花园中的多层价格基本在5000左右,因为戈雅沿万达路开的那批卖5200也是可行的,再同一桥西的几个楼盘的价格比较来看,现在一桥西的楼盘价格基本在6500-7000之间,而如果世纪大道开通,至市里的距离、时间两者相差不多,只是心理距离上的距离差异而己,当然从配套还有区块成熟度及受众接受度角度来看,戈雅是比不上一桥西的楼盘。因此相差1000多的价格是正常的。也是受众可以承受的。</P>
<P>综上所述,戈雅的定价还是比较客观,但是销售的策略会有问题。</P>
</DIV>
<P>1、戈雅的交通其实并不如闻堰版块的其他楼盘的,从交通上说,最好的是湘湖人家,就在高架延伸线边上,其次是三江花园,戈雅最差,不信可以看看地图,也可以查一下该地区的规划。所谓的湘湖北路其实起码要8年后才会动,主干道只有川流不息(尤其是太多的大型重型工程车)、尘土飞扬的万达路。
<P>2、从景观上说,三江花园和郁金香岸最好,南岸花城次之(内部有湖景),湘湖人家和戈雅最差,戈雅是有江景的,但都是高层建筑,会对多层建筑造成极大的景观上的压迫。
<P>3、从配套上说,三江花园最好,湘湖人家次之(有靠近闻堰镇文体中心的优势),郁金香岸和戈雅最差,这不用多说。
<P>4、从建筑品质上说,西子郁金香岸最好,三江花园和南岸花城次之,戈雅的立面很漂亮,但正因为过于讲究立面效果,造成很多不必要的面积浪费,阳台不像阳台的地方很多,除了放空调机位,恐怕没有其他用途。内部的建筑质量我这两天又专程去考察了一下,门窗、墙面有多处明显渗漏痕迹,内墙粉刷极不平整,与外面的景观材质形成鲜明反差(这也难怪,一般的消费者基本不考虑这些因素的),这是需要引起通和高度重视并大力整改的地方。
<P>结论:现在的价格其实偏高了300-500左右,主要是出于“品牌”的考虑,开发商不太愿意自降身价,其实这也是一种在卖方市场多年形成的陋习。现在的市场是日趋理性的,高价并不就意味着高质量,消费者也逐渐比以前更懂行、更理性、更专业了,仅仅靠卖相好恐怕已经不能包打天下了。因此,在目前房价不可逆地向下滑行时,作为有40万方体量的项目,本人并不担心其一期的销售形势(毕竟推迟了这么长时间开盘,已经有比较多的客户积累了),但后续乏力是可以预见的,尤其是高层项目,如不加快进度,在西子高品质楼盘的挤压下,恐怕会陷入非常尴尬的境地:一方面,由于多层的价格已经抬得比较高,因此作为江景房的高层,价格更不可能下调;另一方面,西子的楼盘品质明显高于戈雅,一旦其突然采用低价入市(比如海天城之于梦琴湾)策略,则戈雅的日子将非常难过。
<P>5、</P>
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发表于 2006-3-17 16:32 | 显示全部楼层
呵呵,偶也去看过的
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发表于 2006-3-18 00:22 | 显示全部楼层
<P>我朋友的房子就在三江花园三期高层,并且已经入住,我和朋友也经常讨论周边楼盘的情况,楼主对三江花园的分析和我们的切身体会完全吻合,对戈雅的判断也和我们的观点不谋而合~!</P>
<P>另外,三江花园围墙外边的江边公园不知道大家去过没有,目前我估计是杭州独一无二的,饭后散步的感觉那是相当~~~~的好!!</P>
[此贴子已经被作者于2006-3-18 0:23:53编辑过]

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