未成年思考

村民小佐

看完了，累死了。emo_D46

610の小麻袋

房产投资，价格已经背离了价值，房价增长源于炒家投入，炒家资金依托皇粮经济。

        房价稳步攀升，除了皇粮经济当然也有很多其他因素，供应量大小，楼盘品质，城市发展等等。作为投资，可以看到不同区块、不同时间点涨幅的不同。一般来说郊区由于总价起点较低，涨幅优于市区；而入市时间早晚也决定了涨幅大小，越早涨幅相对越大。我们在高端住宅上看到绿园和深蓝涨幅的区别，时间点对市场环境来说非常重要！可以设想一下现在大众所能承受的房产均价若是1.5W，上涨50%，2.25W。而2.25W在皇粮经济下已是豪宅定位的每平方米单价，没有接盘者房产投资的上行空间又在哪里？

        刚需收入留存总和=首付款比例；炒家的预期收入决定炒作方向。温州人炒房未必都是赚钱的，当所有人都在做显而易见的相同事时，他们已经不是投资者，而是接盘者。接盘能刺激价格的小幅上涨，却因为没有后继者而显得空洞无助。房产获利同理股票期货，买入是因为相信能以更高的价格卖给别人。现在连所谓投资者也要压力重重的负担房贷，如若以刚需为接盘者刚需又如何负担得起。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-6-21 11:59 编辑 ]

天姥游子

看得好累   呼……

ywsm939

小麻袋你太有才啦:emo212_

溪溪

原来610思考了这么多啊

610の小麻袋

土地市场的新高总能激起涟漪，激怒愤青。

从2.2W的新华回首1.5W的雅戈尔，雅戈尔拍贵了吗？

三年后的市场交出了一份满意的答卷。

为什么土地市场总能以100%甚至更高的价格溢价成交？

因为地方政府不能给土地指导一个正确的市场价格。

土地定价过低导致土地被贱卖，回想08年被贱卖的土地成了KFS巨额的暴利。

同时土地定价过低，KFS竞拍议价过高也让KFS背上了一个炒地拖市的骂名。

KFS是无辜的，土地款终受益人是地方政府。

当然如果政府指导的土地价格过高，也会受到KFS的抵制导致流拍，甚至土地市场的混乱。

所以在以房地产市场为支柱之一的我国必然会对土地拍卖进行改革，而香港的勾地制度也可以很好的借鉴。

但由于香港和内地制度环境、行为主体和行为动机、行为策略和规则不完全一样，全盘引入大陆也将滋生出一系列权利利益腐败等问题。

所以我认为，土地制度改革必先在沿海个别发达城市试行，先行。

而新制度的改革，将稳定土地市场，同时也将把土地价格稳定在一个健康的价位上。

对于地王我们应该热烈鼓掌，因为他们给土地以正确的市场价格。

610の小麻袋

KFS盈利不该被土地捆绑

KFS的主营收入不应该只由单纯的土地升值中获得。KFS自相哄抢推涨土地价格已经成了恶性循环，即便最后能顺利转架给购房者，但由于购房者的承受能力上限最终导致KFS的自身利润缩减。我们看到了07年以后水晶城被迫捂盘的现象。难道熊市里KFS就不能赚钱了吗？

KFS应致力品质楼盘和品质周边配套，以租代售，以综合开发联合开发代替单一的住宅楼盘开发模式。多增加以配套出租加，酒店和物业管理收入等细水长流经营模式。

当然还有的KFS会进入资本运作的模式。就好像新湖从资本市场到房地产再到资本市场的模式。但同为上市公司的雅戈尔，从实业到资本市场到房地产到资本市场，雅戈尔最注重的还是实业部分。

作为一个KFS，首要的还是做好自己的产品。优秀的物业，品质保证的产品带动的商业配套可以形成一个良好的循环链，细水长流，静水流远。

cancer610

命中注定

很遗憾满藏机会的09年就这么错过了。

最近看了很多投资书，温故而知新却发现视角反而变狭小了。

暴富尚未成功，同志任需努力

cancer610

又是故去的一年

回首坚定的信心，暴富尚未成功，仍需努力，努力

良工客服

需要持久眼力.先顶了