未成年思考

610の小麻袋

个人觉得 二手房市场假按揭 + 真刚需 引诱出真刚需井喷式爆发，最终带动一手房市场为KFS不必望梅止渴，真可谓是及时雨。那根压死骆驼那最后一根稻草已被春风吹走，KFS起死回生。

一手房价格未涨，并不是市场不能接受涨价（二手房已经涨价了），更多是KFS对去年心有余悸，也是郎教授说的，我们大陆的KFS基本没有死的经历，那么现今KFS可不可以说是浴火重生？我们的房地产企业在扩张和资金问题上是不是能更健康的发展了呢？

07年高价拿地的土地储备已经从KFS的优势资产转为劣势，但地已经拿了，要KFS自己硬着头皮咽下去是不可能的，怎么办？包装，概念，精装修，玩品质风险最后还是转嫁到购房者身上~

由于早前的土地储备，09年有储备的KFS 拿地不会过于热情，有储备知道后三年该干什么，怎么干，干好项目。同时观望市场，借机出击。接下来一段时间内出现的项目或许都将是KFS独具匠心的经典之作~

而一些自由资金比较充足比如世茂一类的发展商可能更容易抓住这次低迷，为企业的发展做好长久的计划。动荡之时何尝又不是致富安家的好时机呢？

经过这一轮经济调整，或许以顺驰圈地扩张为起点房地产热潮将慢慢褪去，并画上一个圆满的句号。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-15 00:12 编辑 ]

610の小麻袋

个人认为，房价下跌的空间几近于零，娘总是爱儿子的，这就是国家和地产商的关系。打一打揉一揉，娘总要管教儿子的，盼的是儿子朝着健康的方向发展。

回顾过去20年的房地产价格波动，除了08年年底由万科举旗的降价风暴（如果留意万科十多年来如何一步步做减法，从多元化到只专注做房地产等一系列决策，就不难发现当时市场并非到了不降价不行，只是王石十多年经历下的习惯性决策），房地产市场没有一次价格变动是因为供求关系改变而降价的，无非是娘打儿子，国家政策调控。

敏感的网友或许意识到了前段时间的政策信号，但4月以后这样的信号是不是消失了？正因为外部经济不好了，更需要内需来带动，如果房地产市场价格能稳定，还有什么比房子更能拉动内需的呢？只要房价不涨，在房事里无利可图的投资客是不是能把资金重新转回实业？还是那句话，资金就像水流一般自上而下自然而然流向收益最高的地方。

只要房价不涨，现在的房价真的不算高，我国的平均房价还很低，就拿嘉兴来说，同级单位拿同样的工资，嘉兴房价4500，杭州房价1W以上，毕业择业让你去嘉兴你去吗？没人逼你留在杭州。那些个重点大学毕业的精英们占着全中国最好的位置，不把钱留在房子里，难道让你们把钱买成名车名表为鬼佬做贡献？呵呵，这里说笑了。

很多时候我们说房价高，不是因为承受不了现在的房价，而是承受不了房价涨价的趋势，承受不了未来的房价。而购房者也可以拿出更多的钱去消费房子带动的整条产业链。

房价稳而不降既是一种健康发展的表现。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-13 22:47 编辑 ]

610の小麻袋

说到面包，就不能不说面粉，前面说国家对房价的调控，个人觉得由于02年土地市场化，除非以搞死KFS为目的，国家很难有效的控制房价。


相信这又回到02年土地招拍后的又一难题，如何在土地游戏中规范规则，避免恶意哄抬土地价格，也正是土地招拍这个玩法，使KFS玩起了土地储备和资本市场的新游戏。


稳定楼价，必先稳定土地市场，任重道远~

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-13 22:48 编辑 ]

610の小麻袋

一段复制黏贴未成功，失败:emo210_ :emo210_

天悦

这个是什么情况!

610の小麻袋

很多时候我们都说，市中心都可以做作为稳健的房产买入，其实这只不过那些以投资为名，狂热地进行房产赌博行为的托辞。

房子的功能性首先是居住，之所以出现这种心理现象，一个重要的原因就是人们被抽象的价值因素所影响，比如西湖边，学区房，品牌房。这些因素确实存在，策划大师们把他们做成加法算入楼价，几十年什么数十年的捆绑住购房人。

房子的功能很简单，最核心的价值还是居住。

在单位周边租一套，城市发展方向贷一套，押对城市发展方向，政府自然会给地块做好配套，既满足了自住的需求也规避了通胀的风险，数年后在时间成本允许之时，贷款房也可以作为第一住所。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-13 22:44 编辑 ]

610の小麻袋

在经济外部环境不景气的时候，很多人还在继续怀疑房事，但经济不景气的指标是建立还同比还是环比上？经济实在继续恶化还是环比回升？

如果总是做显而易见的事情，那就永远赚不到钱。对于理性投资房产，精神状态比分析技巧更重要。

房产的价格不是自动的，是按照地价、建安成本、财务正本等数学关系反应在市场价格中，最后通过购房者的买卖来体现。

购房者的心理因素不仅对市场价格产生影响，而且也受到市场价格的强烈影响（万科降价后，桥西等板块降价滞销，小阳春后的井喷）。

从因果关系上好，行情是随着购房者的购买、价格的上涨而越来越乐观。除非国家宏观的重大调控，房价跳水式的下跌是不可能出现的。

已经错过了在大多数人悲观时买进，而长远看来下一次悲观越离得太远，那么在KFS没有乐观前，买入房产还是稳健的，成为在投机热潮中一种有效的保护手段。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-13 22:45 编辑 ]

610の小麻袋

真正赚钱的只有政府。

开发商不过是在击鼓传花，泡沫富贵。只要开发商在经营那就意味着要把绝大多数的销售收入，通过出让金和税金交给国家。

终究有一天会像08年的冬天一样，像海南泡沫一般受到宏观调控的致命一击。但这一天何时才能到来？也许已经来过了，只是金融海啸和小阳春，一个拉一个推救了开发商。开发商多了了五年大限。

在机关、事业等大型单位工作过都知道指标、数据对领导的意义。在金融海啸下，政府无力去打压房地产，打压房地产就是打压GDP，否定GDP就是否定领导在辛勤工作，为人民服务。既然房价不会被打压，买一套自己喜欢的房子，数年之后相信别人也会喜欢。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-15 00:11 编辑 ]

610の小麻袋

看到新闻一则，题目为《外资大批套现中资银行股》大意是外资银行在中国获利数百千亿云云。

小麻袋看到这则新闻很是高兴，更关注的是时间点而不是事件的表面意义。

国外银行的大当家各个都是一流高手，耍不了独孤九剑，降龙十八掌总还能打打。在这个时间点外资抽回资金注入本国，意图明显回国内抄底。虽然中国的经济潜力巨大，但有什么比扶持本国经济名利政治利益N收更便宜的好事呢？

对于投资来说，时间点来得更为重要。

610の小麻袋

从未去过房交会，即便近在咫尺也懒得动弹。但这丝毫不影响我对房交会的关注， KFS那一副丑态，小人得志的嘴脸。

随着市场第一二季度的初步回暖，未和成交量同步上涨的房价又开始触动某些开发商浮躁的心。

首先摆明我的态度，我期盼涨价。恨不得开发商马上涨价，若是涨价，房子也便不用买了。因为涨价就等于犯错，即便绿城没有降价，只是实行了优惠；即便绿城没有涨价，只是优惠减少了，宋先生异常冷静的提出开发商对房价不能涨。

宋先生不是没有分析机构，不管以前是否采纳了他们的建议，但可以肯定的是意见提过，宋先生也许从过去学到了些什么。一二季度不争的市场回暖并不代表KFS的资金问题已经解决，现今KFS依然借着小阳春或者是对通胀的预期赶紧出货套现。一二季度的热销，注定了三四季度回落，子弹是有限的，装弹需要积累。争夺有限的客户资源是残酷的。倘若KFS主动涨价，势必在下半年的市场上失去先天优势。换句话说如果上半年的销售不能解决资金问题，打折房依然会在市场上出现。

企业是要生存的，排开其他因素，还是得看资金链，从绿城乘热打铁的一栋接着一栋在翡翠城开出，不难看出其资金链是多么的紧张。毋容置疑的是最危难的时刻确实也已经过去，抄底的机会已经失去。随着对通胀的预期，房价向下走的可能性微乎其微，只要KFS不涨价，那我就可以认为下半年打折的可能会很小。但缩量是必然的。

除了KFS浮躁的还有另一波人，就是二手房东，所以我也希望随着成交的缩量，二手房东的心态能慢慢平和下来。下半年在投资房为主的小区内，或许能淘到自己中意的二手房。


[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-5-18 01:26 编辑 ]

610の小麻袋

哈，又看到了通胀预期一词，越来越觉得天量的贷款是为了故意引发通胀预期

而预期未必能发生，因为国家肯本没有能力在这个时间点上控制通胀带来的一切问题

而对通胀的预期又能很好的带动投资，拉动内需

从微观经济下看供求关系看通胀，我们感觉到通胀了吗？从利益分析法，如果通胀了有炒家（国家）能得利吗？

陈三

小孩子，还想的真多～～～～

jacky6027989

看得好累……

阿炸

小麻袋写得真长啊。。呵呵

饭特稀

[em72]

ydboy

:lol 路过！

cancer610

油价上涨既是经济复苏的重要指标。


早先已经感觉到了经济复苏，虽然不能拿到一手的数据但是各种各样的财经新闻让我信心澎湃，经济真的复苏了。油价的飞涨正是为了打压经济的复苏！一年前从80涨到了140的油价把微观经济下供求关系决定定价权理论一而再再而三的像纸片一般撕碎。利益分析法告诉我们定价权必然是某方获利的工具之一。而油价在此刻又成了打压经济复苏的利器！社会经济的发展离不开物品的流转，从最早部落间小单位以物易物发展到以一定半径为限的陆路交易，利用水道进行大宗物品交换，若是把经济实体比作一个人，那石油就是运转人工作的黑色血液。提高油价提高成本，必然导致刚刚复苏的实体经济又陷入寒冬之中。


如果有人问这在技术手段上可能吗？想想看从80美元涨到140美元随即暴跌到35美元的事情在炒家一手操作之下都完成了（美国政府都禁止卖空了），把油价从40美元抬到60美元又有什么不可能的呢？

那为什么要炒高油价，答案很明确为了炒家的利益。

从目前形势看，如果经济像大多专家、媒体认为的那样并没有复苏，那么以专家们善有的理论在微观经济下实体经济没有复苏对石油需求不见涨，油价必然维持不变。但是现在油价涨了，还涨了50%之多难道是经济复苏对石油需求增加，未来前途岂不是一片大好，那么这些个专家、学者、媒体岂不是乌合之众乱说一气？

是的，我相信他们是乱说的，因为我更相信经济实正在复苏，虽然不是全球性的但是在部分地区确实是率先开始缓慢的复苏起码已经见底（如果总是做一些显而易见的事，那永远赚不到钱），所以要油价涨！但是油价涨了并是不是因为经济复苏了，供求关系发生了变化，对石油的需求导致了油价的上升。油价上升不是因为对经济复苏的预期，正是有人不想让经济复苏借用一个口径，借机炒高油价打压经济的尖尖角！

我相信经济形势的发展优于炒家的预期，以至于炒家们没有完成最初设想预期的目标，才开始了以油价打压经济的第二轮冲击波，也许油价的上涨只是一个信号，而在此之后暴风雨将会来得更为猛烈。

cancer610

我是一个阴谋论者，所以相信此次金经济危机有别于30、80年代最大区别是危机完全由人为导致。

几个犹太老人在人生岁月里最后的游戏。

他们创造了自己全新的经济学理论，而此次危机就好像爱定顿为爱因斯坦广义相对论做的最好实例！

套用马斯诺的需求理论，金钱对于这个犹太小团体就好像大富翁游戏里的纸上数字体现不要任何价值！还有什么比创立一个新学更能实现自我呢？

610の小麻袋

2009.6.20
炒家？赢家？


六月楼市就好像这闷热的夏天，午后的阵雨又好像这小小的开盘量，群楼若大却只开出寥寥百套。展厅外七扭八歪的轿车，展厅内压缩机呼呼的吹着湍流的购房者。楼市火了！


相比去年的窘境，KFS的钱袋鼓了，逐利的本性涨价是必然。那之后呢？我们可以看到08年整年的土地市场因为市场真空而真空，而现在火热的市场消化的是08年存留下的商品房。如果没有金融海啸，现在热火朝天售罄的楼盘早在08年就应该热销。如果我们把房地产看成是朝阳的支柱型产业，那么抽掉08年，我们的房地产业还是在蓬勃的发展嘛。以常态的角度去看楼市，在上半年KFS完成资金回笼后必然导致下半年的土地热。面粉价格必然再度促使面包价格的上涨。


上半年率先回笼资金的KFS不鸟政府，不拿地将成为过去式。由于上半年市场过优的表现，下半年土地市场必将迎来一场激战。当然部分KFS即便账面上涨价，也会在土地市场小心谨慎严格控制土地成本，量力而行。经过08年的洗礼，KFS认识到了风险的可怕，低开高走的09年房市就能代表房地产业的欣欣向荣吗？所以雅戈尔现象不会在09年的土地中出现，土地市场会是一种理性的激烈。



08年经济的衰落，在我看来是前所未有的利好。在我国经济吃了5年WTO的皇粮后，贫富差距的加大愈演愈烈。对于吃上皇粮的人来说财富飞速增长，特别是那些劳动密集型企业，在吃皇粮的头几年完成了惊人的财富积累。然而随着法制的健全，竞争的激烈，市场大了玩家多了，机会反而减少了，他们发现了楼市，之后又进入了股市。然后引发了楼价的疯涨，股市的暴涨。请不要怪温州人炒高了楼价，就好像山西煤老板，资本总是如水流一般自然而然的流向收益最大的地方。楼价的上涨是必然的，就好像终有一天KFS将无暴利可图一般。



WTO是把双刃剑。在08年前我们只看到了WTO的利， 08年我们目睹了WTO的弊端。09年我们开始思考脱离WTO我们将如何发展自给自足的内需市场。一味依靠顾客订单，就好像工地边上的公共电话亭，工程竣工民工兄弟走后如何保障自己的话务量。


KFS得益于WTO，因为制造业得益于WTO，由于5年皇粮的财富积累确实富了一部分人，他们推动、推高了房价。现在有很多观点来分析解释上半年房市的天量成交，假按揭、天量贷款流入股市楼市、通胀预期等等。我个人比较赞同郎教授的理论，春江水暖鸭先知由于实体经济不行了，资金才会越发流向楼市股市。那这些资金哪里来？还是靠着WTO的5年皇粮！我管这叫皇粮经济！上半年楼市的天量成交资金源于皇粮经济下的留存收益！



虽然价值不一定能正确被价格表达，价格也会过高的表达价值，但是房子最后终于需要变现才能体现出他的价值。由于皇粮经济的不再，我们实体经济将以常态（专家所谓的外贸走弱，拉动内需）发展是必然，那么接盘者在哪里？暴富的神话又在将哪个行业出现？



房价已经接近大众贷款承受底线。为什么我们贷款首付定的是3成，二套为4成，在市场走弱的时候某些地方出现了首付2成却马上被遏止了？为什么一套首付不是4成，二套是5成？国家是房地产最大的受益者这话太对了。首付定价是经济学家精心计算的结果，他们准确的计算出了大众在皇粮经济下的收益留存就是3成！并利落的压榨！同时把房贷风险控制在最小范围内！现在皇粮经济崩溃了，大众收入不增加了。实业也不行了，鬼佬不消费，大众消费能力是有限的，那些炒家的收入也不增加了，甚至减少了,个别还要倒闭破产。（投资客因无力偿还按揭金都城市芯语项目退房）那谁来主演接盘者的角色？



在08年我们在新房市场和二手房市场看到了没有接盘者楼市的惨剧。也看到了09年靠着残存皇粮疯狂接盘的闹剧！可能在短期能房价还会由于交易量资金的推动小幅上涨，但是子弹打完之后我们去哪里找子弹？去哪里找更多的子弹来继续打？由于皇粮经济的没落，房产品价格上行空间将越来越小。如果连受益于皇粮经济的投资者都得贷款投资，那么普通大众又怎么买得起连投资者都负担不起的房产呢？就连投资者都不投资实业了，劳动创造财富，大家都不劳动谁来创造价值？



过去5年楼价飞涨得益于皇粮经济，房产增值必须是以实体经济的增长为基础，以大众的收入增长为基础。随着皇粮经济的没落和贷款压力的极限，房产上行空间已经不大。若是脱离实体经济趋势必将如空中楼阁一碰即坠。

[ 本帖最后由 610の小麻袋 于 2009-6-20 20:37 编辑 ]

天悦

顶完楼主再看帖!