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经济适用房,想要说声爱你真的好难

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发表于 2009-9-2 12:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
从1999年11月,杭州市第一批经济适用住房公开销售至今,十年来杭州市已经组织了27次经济适用住房公开销售,惠及近4万户住房困难家庭。可以说,杭州的经济适用房建设走在全国前列。但与此同时,质量毛病不少、生活配套不全等问题也接踵而来。在这背后,原因到底何在?
      A. 被业主表扬的开发商低调务实
      蓝桥名苑、辰秀嘉园,读者的投诉电话接二连三,就在记者为经济适用房的质量纠纷头痛不已的时候,居然接到了一通表扬电话。“我的房子住着挺好,应该表扬一下这个小区的开发商。”丁桥景园南区业主宋先生说。
      景园是丁桥第一个交付的经济适用房小区,南北两区共1466户,小区物业服务中心主任季伟告诉记者,已经入住的业主有400多户,是目前丁桥入住率最高的经济适用房小区。在季伟的办公桌上,记者看到了一本厚厚的“维修登记册”,从2008年6月30日小区交付起至今,业主房屋维修状况全都记录在册。
      “小问题是有的,但我住顶楼,一年了,没有发现渗漏问题,电梯也没出现过问题。”宋先生说,经济适用房的成本有限,能有这样的工程质量算是不错了。“这样的开发商算是有良心的。”
      然而景园的开发商中兴房产并不愿意接受采访。“我不敢说景园没有问题,小问题还是有的。现在公司里还有两名工程部人员留在那里,负责协调和沟通房屋维修问题,每周都有例会,主要就是汇报一周内小区的售后服务工作。”同意与记者面谈之后,中兴房产副总经理王伟勇比较坦率,他说,景园交付时也曾经有部分业主投诉。“景园是我们第一个经济适用房项目,有太多问题是我们事先没有想到的。”
      现在中兴房产手上还有杨家村项目以及三墩北项目,前者今年年底即将交房,后者仍在规划阶段。景园给了中兴很多教训,王伟勇给记者看了他们正在草拟的《经济适用房操作手册》,对经济适用房项目开发流程中需要特别注意的环节作详细解构,他们希望能摸索出经济房开发的新路子。他说,“犯过的错误,我们不能犯第二遍了。”
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 楼主| 发表于 2009-9-2 12:00 | 显示全部楼层
B. 开发商说, 3%的利润很难保证
      理论上,经济适用房项目利润按3%核算,但这部分利润很有可能一直停留在“理论上”。
      以丁桥某经济适用房小区为例,当时销售价格在2980元/平方米左右,但其中土地成本就要刨去约1000元/平方米,而且新交付小区的工程工期主要在2007年,正是原材料涨价最猛的时候,所以很多地方是“能省则省”。比如景观和建筑外立面的成本就尽量省,选用直径比较小的树苗、普通立面涂料。
      即便如此,丁桥几个经济适用房小区目前的财务核算仍是亏损,因为还有八成以上的地下停车位处于积压状态,沿街商铺也都还没有卖。
经济适用房项目配建的商铺是开发商的主要利润来源,但因小区居住氛围不成熟,商铺在交付后积压一年半载再正常不过,因为产品积压而产生的财务成本就要吃掉不少利润。至于停车位部分——符合经济适用房申购条件的家庭多数买不起车,自然更少人会花钱买车位。
      “说是有3%的利润,但即便 真能拿到,我也宁愿不要赚。”一位做过经济适用房项目的职业经理人直言,经济适用房回款期长、利润少、麻烦多、关注度高,做过一次开发商很少会接第二个。
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 楼主| 发表于 2009-9-2 12:00 | 显示全部楼层
C. 经济适用房也有潜规则
      事实上,有很多问题开发商有所保留的,因为不方便说。
      比如销售问题,理论上,经济适用房项目由zf“包销”,但此“包销”解读为“安排销售”更为准确,因为zf只负责将符合销售条件的房源排入销售计划,而这些房源是有可能不被申购者选中的,而且按照杭州的实际情况看,每次公开销售总有10%~15%的房源会被弃选。选不中,就只能反复排期,一直选不中,就相当于积压。
      即使选中了也有可能拿不到销售款。“我手上有一批专项用房,卖出去快一年了,一分钱也没收到过。”一位经济适用房项目老总私下告诉记者,在项目招标时根本没有说这个项目里要安排专项用房,结果合同签完了突然说要建多少套专项用房。“你建不建?敢说不建吗?”末了,房子建了、卖了、现房了,又说特殊人才特殊待遇,给半年装修期再付房款。
      此外,还有经济适用房业主断供,银行找到作为担保单位的开发商,开发商找到业主。“人家不吵也不闹,只说要钱没有,要命一条,我能怎么办?”虽然这样的情况比例非常低,但只要有一个就够开发商喝一壶的。
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 楼主| 发表于 2009-9-2 12:00 | 显示全部楼层
D. 上万人挤两路公交车
      当开发商为赚不到钱烦恼时,王峰、陆文们在为质量毛病烦恼。不过,他们以为交付会是等待的结束,实际上这也许只是一个开始,过不了多久他们马上会遇到新的问题,比如出行难。
      在实地走访中,记者发现丁桥已交付的经济适用房小区入住率普遍不高。“很多人没有搬过来,因为一过了晚上8点,丁桥是进不能进,出不能出。”丁桥景园业主宋先生已经碰到这个问题了,也向杭州市公交公司反映过,建议增加夜间线路,但至今无法解决。
      在丁桥蹲点两天,记者选择了不同的公交线路,一条是K335/335路到丁桥老公交车站,距离已交付的丁桥景园、邻里人家、美都雅苑,步行至少需要20~30分钟;一条是K99路,到丁桥新公交车站,沿线经济适用房小区比较集中。K335/335路的末班车为晚上8点,K99路末班车再晚半小时,这意味着确如宋先生所说,过了晚上8点半丁桥新兴居住区的出入是个大问题,尽管目前实际入住人口不多,但从记者的实际体验来看,虽然两天的出入时间都不是高峰期,但从起点站出发时,车上已基本没有空座,出发到第二三站,已经有不少乘客需要站着。
      到今年年底丁桥的经济适用房小区交付量将达到6个,9000多户家庭,保守估计届时实际入住人口会破万,两路公交车还够不够用?
      业主们说,“有良心的开发商就能做好经济适用房”,但经济适用房从建设到使用、管理,需要解决的问题,远比我们想象的要多,也比我们想象的要复杂,单靠“良心”并不足以解释一切,更不能解决所有问题。
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