问一下成立业委会的条件和流程

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RT.
特地上来问问成立业委会的条件和流程。
看到建设部新文件 只要交付50%就可以成立业委会，不知道具体怎么操作？
还请斑竹多多支持。

民主是个好东西

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民主是个好东西

建设部的最新规定我还真没有学过，看了一下，
    主要涉及申请成立的是两条：
第八条　物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
　　（一）物业管理区域证明；
　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业服务用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。
　　第九条　符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

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因为我只参与过我们小区的业主大会筹备工作，是在2008年，新的规定还真没有学过。我们那时是按照《杭州市关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》操作的，其第二条规定：“（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后 30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。”所以，我们那个时候是由前期物业通知社区，由社区组织成立筹备组的。
        按照下位法服从上位法的原则，实际操作中应该按照现在的建设部规定，我的理解是，只要业主提出筹备业主大会书面申请，政府主管部门就应该在60天后组织成立筹备组。现在的负责成立筹备组的应该还是在社区。
        当然，这里还有一个问题，就是业主需不需要来证明“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”，这是我自己想的，实践中不知道是否有业主遇到。就是说，如果一个小区还没有全部交付的时候，社区会不会以要求业主提供“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”的证据。如果这样的话，那就设置了一个门槛，业主必须负担举证责任，而业主本身是无法证实这个情况的，必须由房产商和物业公司来证明，这样业主的权利就受到了限制。按照我个人的理解，这个举证责任应该是在社区，即，业主提交申请，由社区发函给开发商证实此事。如果确实超过50%，那60天之内必须成立筹备组。
        为了印证我的理解，我刚刚给杭州市房管局物业科打了电话，接电话的同志态度很好。但是回答我不是很满意。回答如下：
问：建设部的新规定出来后，杭州市有无更新本市的规定？
答：还没有，新规定已经比较详细了。
问：两者矛盾怎么办？
答：按照下位法服从上位法的原则，按建设部新规定办。
问：证明“已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”的举证责任在谁？是社区还是业主?
答：不是很清楚。业主可以要求房产商或前期物业出具。
问：那要是他们不配合怎么办？
答：这个不大会的。成立对房产商或前期物业也有好处，省很多事。
问：怎么不大会，业委会成立，前期物业就自动到期，开发商和业主这个关系也有可能水火不容。
答：目前实践中还没有遇到这种情况，说不清楚。

        本来想和杭州市房管局法制办联系，但是电话打不通。

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我个人的意见是，让尽量多的业主参与到筹备中来，因为，筹备业主大会的事本来就应该公开到最大限度多的业主参与，才有说服力。这个工作始终是要做的，所以，成立业主大会之前可以通过在网上和小区里发动业主参与，共同向主管部门申请成立。人多一点的话，社区一般都会答应的，因为成立业委会对社区也有好处，他们可以把很多事撇开了。说得简单点，写一份业主申请成立业主大会的申请，写明法规法条，写明你们符合条件了，然后让很多人签名，报给社区就可以了。注意报给社区的时候要让社区出具一份某年某月某日收到某某小区关于什么什么的申请。以后发给主管机关或者都要让人家写个收条或者在复印件上注明收到，要不然说不清楚的。

         问题的关键在于筹备组的组成，这个地方很容易出问题的！按照原来的杭州市规定，筹备组共5人，社区1人任组长，开发商1名，业主代表3名，那么，如果有1名业主代表是“无间道”的话，3：2，后面就说不好了！我们小区为了防止这种情况出现，当时做了一步工作，就是先选出3名大家公认比较正直无私的业主，再征集尽可能多的业主推荐书，推荐他们作为业主代表参与筹备组。我们用了1个月的时间，一家一家跑，征集了169份推荐书。
         根据建设部新文件的规定，没有限制筹备组人员数，但是必须不少于50%，也就是说5人中的3人以上，7人中的4人以上都可以吧！
不知道我讲得对不对，请一壶掌柜和其他专家指正！

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老的杭州市规定《杭州市关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》中规定，“（二）筹备组由社区代表 1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告”
但是新的建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定“第十一条　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。”
所以建设部规定应该是一种进步了，由业主推荐。

xhhy

下次有时间把这些业主共性问题，统一做个材料，告诉大家。

云溪春早

借此机会好好学习一下

生活歌手

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一粟

一壶、民主两位斑斑辛苦啦。