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戚金兴谈杨家牌楼:价格理性,最安全是房地产

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发表于 2010-11-26 10:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
对话人物:滨江房产董事长 戚金兴
       住在杭州网总策划 丁晓红
  对话时间:25日下午17:20



  地价理性,低容积率绝对稀缺

  丁晓红:戚总您好,首先恭喜拿到51号杨家牌楼地块,地块位置很好,楼面价达25735元/平米。您认为这个价格高吗?


  戚金兴:虽然单从楼面价看,这块地可以算是新的地王,但我认为价格还是比较理性的。因为这个地块周边自然环境很好,离市区又很近,最关键的一点是它的容积率很低,只有1和0.8。如果容积率提高一倍的话,这块地的楼面价也只有1万多。
  而且这个区域的排屋现在已经卖到4万元/平米以上,相较而言,今天的价格还是在预期内的。我们预计,这个项目将于2012年销售。

  丁晓红:这个项目容积率低,但产品规划上,也会受到“限高”和“70/90”政策的限制。关于产品设计定位,您是怎么考虑的?


  戚金兴:我们计划,30%做排屋产品,还有4-5层的洋房大宅,其余部分将按照市场需求走。

  丁晓红:之前您也总结过,滨江房产的产品主要为几类:有城市高端物业,城市高性价比公寓等。今天拿的这块地的产品定位是低密度的高端创新产品,这对滨江房产是否是一个新的挑战呢?


  戚金兴:今天拿地,我们也是志在必得的。首先是这块地真的不错,十分稀缺;第二点是今年金色蓝庭交付后,在城西没有新的土地布局,我们在城西也是一定要有土地储备的;另一方面,我们现在在湘湖和千岛湖的新项目容积率也是做在1和0.67,我们希望通过这个项目的操盘,能在城西作出低密度物业品牌,也是我们公司新的产品类别。
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 楼主| 发表于 2010-11-26 10:12 | 显示全部楼层
明年我国对内通胀压力很大


  丁晓红:您提到,这个项目将于2012年销售。目前,您怎么看明后年的经济形势?


  戚金兴:现在看,国家政策还是非常严峻的。
  从资金层面上看,即使没有新增流动资金,到目前为止流动资金仍是过剩的,再调控的难度已经很大了。所以,明年我们国家内部的通胀压力很大。
  之前某经济学家也统计得出:目前我国流动货币已达10万亿美金,这个数字相当于GDP两倍。未来几年银行即使不再给房地产业贷款,也很难消化这么庞大的流动性。所以说,形势还是严峻的。
  在如此严峻的宏观调控背景下,今年房价增长还是超过10%,何况是明年、后年。
  前几天,我看贵州电视台节目,有几位经济学家的观点我还是比较赞同的。一种说法是,现在无论是老百姓还是企业,如果近期手中有钱,安全性最高的还是放在房地产业;叶檀也说过一句话“大水来的时候,抱最大的肚子”,我的理解是,到行业中最好的企业,买它的股票,买它的产品;还有一位银行家业说过,目前手中不要有货币,都要变成实物。
  我总结为:面临国家调控,现阶段手里最好不要有货币,抱“大肚子”,更具体的就是虽然面临货币贬值,最安全的地方还是房地产。
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 楼主| 发表于 2010-11-26 10:12 | 显示全部楼层
滨江发展求稳,杭州市场占有率8-12%


  丁晓红:之前您说过,企业发展要“求稳”、“求精”、“求快”,滨江集团在杭州市场占有率达多少?


  戚金兴:我认为企业发展到一定阶段,市场占有率不能太高,也不能太低,太高会风险太大,太低则会降低企业的市场影响力。我们今年的市场占有率控制在10%左右,基本保持在9-11%的区间里。
  今后,我们在杭州的占有率控制在8-12%之间。另外,今年我们已经在衢州拿地,还打算去金华拿1-2块土地,以每年新进入2个城市的速度稳定发展。我们争取三年内,杭州市场收入占公司收入的70%,外地占30%;五年内,杭州占50%,外地占50%。
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 楼主| 发表于 2010-11-26 10:12 | 显示全部楼层
积极看好城东新城、城北和城西


  丁晓红:您刚才提到,今年还会在金华拿地,后期是否还会在杭州拿地呢?除了城西外,您还看好哪些区域?


  戚金兴:今年,我们一共拿了三块地,跟万科合作的城东新城项目、凯旋路项目、还有今天新拿的城西项目,一共三块地是86亿的额度,我们自己拿的是60亿。但跟我们今年销售额超100亿、目前在杭州的销售额也接近80亿元相比,拿地的策略还是比较稳健的。
  很有可能,到年底为止,我们还会再拿一块合作项目;如果不在杭州拿地,我们会考虑年底前在外地拿地,基本上,今年的目标都完成了。
  说到区域,我们还是坚持看好城东新城、城北新城和城西西溪板块一带,这三个区域内,我们还会大量拿地的。
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 楼主| 发表于 2010-11-26 10:12 | 显示全部楼层
外地大佬看好杭州是“小盘绩优股”


  丁晓红:今天碧桂园也拿到杭州的土地。您觉得,杭州有哪些特质,会吸引像龙湖、碧桂园这些外地大佬纷纷进入呢?


  戚金兴:从城市性质看,杭州虽然不如深圳、广州,但杭州毕竟是宜居的,近几年面临市场调控,杭州的房价基本上没出现什么大幅波动。从市场环境看,从消费者购买力看,从经济政策看,他们也认为杭州是最安全的,是“小盘绩优股”。
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