戚金兴谈杨家牌楼：价格理性，最安全是房地产

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对话人物：滨江房产董事长 戚金兴
　　　　　　　住在杭州网总策划 丁晓红
　　对话时间：25日下午17:20



　　地价理性，低容积率绝对稀缺

　　丁晓红：戚总您好，首先恭喜拿到51号杨家牌楼地块，地块位置很好，楼面价达25735元/平米。您认为这个价格高吗？


　　戚金兴：虽然单从楼面价看，这块地可以算是新的地王，但我认为价格还是比较理性的。因为这个地块周边自然环境很好，离市区又很近，最关键的一点是它的容积率很低，只有1和0.8。如果容积率提高一倍的话，这块地的楼面价也只有1万多。
　　而且这个区域的排屋现在已经卖到4万元/平米以上，相较而言，今天的价格还是在预期内的。我们预计，这个项目将于2012年销售。

　　丁晓红：这个项目容积率低，但产品规划上，也会受到“限高”和“70/90”政策的限制。关于产品设计定位，您是怎么考虑的？


　　戚金兴：我们计划，30%做排屋产品，还有4-5层的洋房大宅，其余部分将按照市场需求走。

　　丁晓红：之前您也总结过，滨江房产的产品主要为几类：有城市高端物业，城市高性价比公寓等。今天拿的这块地的产品定位是低密度的高端创新产品，这对滨江房产是否是一个新的挑战呢？


　　戚金兴：今天拿地，我们也是志在必得的。首先是这块地真的不错，十分稀缺；第二点是今年金色蓝庭交付后，在城西没有新的土地布局，我们在城西也是一定要有土地储备的；另一方面，我们现在在湘湖和千岛湖的新项目容积率也是做在1和0.67，我们希望通过这个项目的操盘，能在城西作出低密度物业品牌，也是我们公司新的产品类别。

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明年我国对内通胀压力很大


　　丁晓红：您提到，这个项目将于2012年销售。目前，您怎么看明后年的经济形势？


　　戚金兴：现在看，国家政策还是非常严峻的。
　　从资金层面上看，即使没有新增流动资金，到目前为止流动资金仍是过剩的，再调控的难度已经很大了。所以，明年我们国家内部的通胀压力很大。
　　之前某经济学家也统计得出：目前我国流动货币已达10万亿美金，这个数字相当于GDP两倍。未来几年银行即使不再给房地产业贷款，也很难消化这么庞大的流动性。所以说，形势还是严峻的。
　　在如此严峻的宏观调控背景下，今年房价增长还是超过10%，何况是明年、后年。
　　前几天，我看贵州电视台节目，有几位经济学家的观点我还是比较赞同的。一种说法是，现在无论是老百姓还是企业，如果近期手中有钱，安全性最高的还是放在房地产业；叶檀也说过一句话“大水来的时候，抱最大的肚子”，我的理解是，到行业中最好的企业，买它的股票，买它的产品；还有一位银行家业说过，目前手中不要有货币，都要变成实物。
　　我总结为：面临国家调控，现阶段手里最好不要有货币，抱“大肚子”，更具体的就是虽然面临货币贬值，最安全的地方还是房地产。

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滨江发展求稳，杭州市场占有率8-12%


　　丁晓红：之前您说过，企业发展要“求稳”、“求精”、“求快”，滨江集团在杭州市场占有率达多少？


　　戚金兴：我认为企业发展到一定阶段，市场占有率不能太高，也不能太低，太高会风险太大，太低则会降低企业的市场影响力。我们今年的市场占有率控制在10%左右，基本保持在9-11%的区间里。
　　今后，我们在杭州的占有率控制在8-12%之间。另外，今年我们已经在衢州拿地，还打算去金华拿1-2块土地，以每年新进入2个城市的速度稳定发展。我们争取三年内，杭州市场收入占公司收入的70%，外地占30%；五年内，杭州占50%，外地占50%。

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积极看好城东新城、城北和城西


　　丁晓红：您刚才提到，今年还会在金华拿地，后期是否还会在杭州拿地呢？除了城西外，您还看好哪些区域？


　　戚金兴：今年，我们一共拿了三块地，跟万科合作的城东新城项目、凯旋路项目、还有今天新拿的城西项目，一共三块地是86亿的额度，我们自己拿的是60亿。但跟我们今年销售额超100亿、目前在杭州的销售额也接近80亿元相比，拿地的策略还是比较稳健的。
　　很有可能，到年底为止，我们还会再拿一块合作项目；如果不在杭州拿地，我们会考虑年底前在外地拿地，基本上，今年的目标都完成了。
　　说到区域，我们还是坚持看好城东新城、城北新城和城西西溪板块一带，这三个区域内，我们还会大量拿地的。

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外地大佬看好杭州是“小盘绩优股”


　　丁晓红：今天碧桂园也拿到杭州的土地。您觉得，杭州有哪些特质，会吸引像龙湖、碧桂园这些外地大佬纷纷进入呢？


　　戚金兴：从城市性质看，杭州虽然不如深圳、广州，但杭州毕竟是宜居的，近几年面临市场调控，杭州的房价基本上没出现什么大幅波动。从市场环境看，从消费者购买力看，从经济政策看，他们也认为杭州是最安全的，是“小盘绩优股”。