“菜鸟”可以这样收房验房

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年底杭城楼市迎来交付高峰。据统计，年底前杭州共有约30个小区的共计2万余套新房交付，这批房源分布于杭城的各个角落，但主要集中在市中心和滨江板块。　　随着“交付季”的到来，对于首次购房的业主来说，提前掌握一些收房知识，显得十分必要，因为这几年，有关房屋质量问题的投诉屡见不鲜。事实上，因房源质量等问题引发的收房纠纷，一直是最多的房产纠纷类型。
　　在收房过程中，除了办理一些常规手续，最重要的收房环节就是验房了。找个验房师一起去验房，不失为好主意，但他们往往收费不菲，专业水平也参差不齐。其实，验房并非是件十分深奥复杂的事，您只要掌握了基本的程序、带齐工具，同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。
　　上周，九堡一楼盘开始交付，趁此机会，记者联系上一家收房的业主，并邀请了一名专业的验房师，全程记录他的验房过程，事后整理出一份“验房宝典”，以后有业主要验房，只要按图索骥，即能完成验房。
　　1  检查进户防盗门
　　刚出电梯，还没进门，验房师就仔细地打量起进户门来，还没等我们看出什么，他已经说话了，“你们看，这门的右侧门框垂直的墙角线并不平行，太影响美观了。”
　　听到他的提示后，我们顺着他的指点，只见右侧门框，从最顶端开始，一直往下滑，与墙角线之间，渐渐形成了一个锐角，用手比画一下，大概有5度左右，“这可能是安装门的时候，不够正，但也有可能是墙角线偏歪了。”
　　进门的时候验房师特地留意了门的密封程度，并反复来回几次开闭门，没听到特别的声音，门和锁也相应灵活，验房师说这门质量还不错，一看是“步云”牌的。
　　进门后，后面的人随手将门带上，这时验房师像是突然想起什么，再次开门出来，踮起脚，去摸外门框的上沿。一摸，还真给他摸出了问题，“你们也摸。”他要求我们。我们一摸后，瞬间就明白了问题所在，就在防盗门顶部右侧，框墙接缝处存有一处5厘米左右的缝隙，虽不深，但很显然不够严密，“这跟门没关系，主要是安装的时候粗了点。”
　　检查关键：看是否有划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门开关时有无特别声音，门和锁开关应灵活。
　　2
　　进屋后，验房师开始卸下肩包，看他变戏法似的从里面掏出一个个测量工具来，很多工具记者是第一次看到，觉得蛮新鲜的。在一堆工具间翻拣了一阵，验房师挑出一个手雷样的工具来，不过没手雷那么圆润。验房师解释说，这是测距仪，其原理是用激光来测量房屋高度以及进深和开间。问他这个仪器价格，他说进口的贵点，要1000多元，国产的便宜很多，只要几百元就够了。不过想想一般的收房业主，为验一次房去买这么贵重的一个东西，实在没必要，因此，如果是自己去验房，建议还是带一把卷尺去就可以了，只是过程稍微复杂点。
　　验房师先是在客厅检测层高，不过验房师当即就纠正了我，说测的不是层高，而是房屋净高，“层高是带楼板的，上下各一半归你，剔除上下各一半的楼板厚度，才是房屋净高。”验房师很好玩，他在客厅的四角以及中心点各找了一个位置，可以逐一测量，并且把测量数据随手写在测量点附近，2.61,2.62等等，有点小差距。这是不是说明房顶有点倾斜，“如果像这样，小数点后面第二位才有点不同，应该没关系的，国家规定，各个点之间的误差在2厘米范围内，都属正常的。”
　　检查关键：检查房顶是否倾斜时，要在房顶东南西北中取5个点进行测量，若数值一致说明没有倾斜，比如房高均为2.6米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其垂直倾斜程度，一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。（一般来说，各个房间测出的净高会有点小差距，这跟房间的面积有关，一般来说，面积越大，浇筑的楼板也越厚，净高值会小点，面积越小，净高值会大点。）
　　3  检查房屋净高是否符合合同
　　测量完高度后，验房师又拿出一把“塔尺”，它可以拦腰折叠，将其伸直后，用光滑平整的侧面紧紧地贴着各个功能区的墙面和地面。这时候，塔尺和墙面或地面之间多多少少会存在着一些空隙。于是，他又取出一个造型比较特殊的小尺子，把它塞入多用检测器和墙面之间的空隙中，然后回头汇报了一下：“2毫米，正常。”那把造型比较特殊的小尺子叫做“游标塞尺”，它和多用检测器结合起来使用，可以检测墙面和地面的平整度。周先生说，一两毫米的平整差距，基本上都是抹灰不规范所引起的，问题不大。
　　检查关键：如果没有塔尺和游标塞尺，用一段平整的木条和塞尺也可检查，将木条紧按在墙面上，然后将塞尺插入，如果显示在4毫米之内，按国家规定，属正常。
　　4  检查墙面的平整度
　　验房师接下来拿出两根金属棒，它们有专有名词——标杆和检测锤，主要是为检查天花板和墙面、地面的空鼓（和开裂）情况。这是当天下午的检测中，最花时间的部分，一方面是面积大，另一方面也是因为问题出现得多。
　　验房师用金属棒的末端不停地敲打天花板，墙壁和地面，整个人像做体操运动似的，从上到下不停拗造型，从客厅敲到餐厅，又从餐厅敲到卧室，看起来，这更像是一件体力活，。
　　标杆并不是专用的“验房工具”，一般装修公司在装修之前也会拿一根竹竿之类的东西来敲敲天花板，以检查天花板是否存在空鼓现象，这标杆和竹竿所起的作用是一样的。实心的声音听起来比较闷，空鼓的声音听起来就比较清脆了。有些经不起敲打的部位，抹灰层还可能会掉下来。这和施工不规范有关系，比如有的工人施工技术不过关，在抹灰之前没有充分淋湿毛墙，当然也可能是砂浆的成分比例失调造成的。验房师足够有经验，因为他知道在验房过程中，空鼓是最多伴随的现象，因此，他在金属棒的末端，还安插了一支粉笔，出现空鼓，他直接用紫色的粉笔圈出空鼓的范围大小。施工单位要是后面来返工，一目了然。
　　检测锤则是敲打墙面和地面的工具。和敲打天花板一样，墙面和地面的每一个角落都要敲打到，足足花去25分钟。不过这花费还是有成效的：他在进户门上方查出一处两个手掌大小面积的空鼓，然后又在客卧发现了一处面积更大的空鼓，约有三分之一平方米。更大的意外还在后面，在检测客厅朝北一面的踢脚线处时，竟然发现了一长条的空鼓带，足有两米多长。业主傅先生用自己的手指敲了敲，也听出了明显不一样的空鼓音。问他为什么会出现如此长的空鼓带，他说原因有很多，“可能是当时粉刷的时候，地面没弄干净，很多灰尘跑了上去，结果形成了隔离层。”
　　检查关键：空鼓要是不处理掉，两三年后就可能开裂。一是可以要求开发商返工，二是在装修时要特别“关照”这块地方。根据国家有关规定，墙壁上的空鼓面积在400平方厘米以下，踢脚线处的空鼓长度小于30厘米，施工单位可以不用整改。
　　5  检查墙壁地面是否有空鼓
　　在客卧检查完空鼓后，验房师的目光突然被地面吸引住了，随后他又跑出去看客厅的地面，再次回到客卧后，他用鞋底使劲地摩擦地面，渐渐地，地面上起了一层灰蒙蒙的类似尘土的东西。随后他扭头跟房产公司陪同验房的工作人员说，“你们这地的质量好像有点问题。”验房师所说的问题，是指地面起砂了，“这明显是施工的时候，砂石料的级配不合理，造成沙多水泥少。”因为现在人装修，一般要打地垄铺地板，被地板盖住后，即便起砂的地也看不出了，但很明显，就工程质量层面而言，起砂的地面是不合格的。问有什么办法解决，验房师说只能再在上面铺一层水泥地了，只是那样一来，多少还影响到了层高。
　　检查关键：用鞋底摩擦地面时，尽量用力，起砂的地面有种怎么扫也扫不干净的感觉，然后出现起皮，起砂。
　　6  检查地面是否起砂
　　这个步骤的检查，在整个检查过程中，含金量算是比较高的。验房师说，在开水龙头的时候，尽量把它开到最大，让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。验房师拿出一大卷塑料袋，随后展开一个，在水龙头下接了满满一袋子水。旋即，他小心地将水袋捧到各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口灌入一大袋水，在听到咕噜咕噜的声音后，他转头对业主说，“都通着呢”。在这期间，还可看一下卫生间的积水问题，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面坡度是否合理，绝不能往门口处倾斜。合格的地面不应有积水存在。一般来说，验房师做到这一步后就完事了，不过这个验房师还是很细致地告诉业主傅先生，“最好尽快将这些突出下水用塑料袋罩着水口，加以捆实，以免异物进入堵塞管道。”
　　7　检查上下水
　　　装过水的塑料袋还不能丢掉，因为之后它还有更重要的一个作用，当堵决口的“沙袋”用。当然，这个决口不是真决口，而只是卫生间的地漏。验房师用水袋暂时堵住卫生间的地漏，然后再次打开卫生间的水龙头，把水放到距离地面2厘米的高度。
　　这是在做卫生间楼板的渗漏试验。这水要存上24个小时，然后再去看看楼下的天花板是否有渗漏，也要顺便看看自己家卫生间隔壁房间的踢脚线上有没有渗水现象。当然，要约好上下层一起做这个检查有点困难，不过放水养水的程序还是必须保留的，即便楼下一时没人，一旦他们看到自己卫生间的天花板上有渗漏，还是有补救措施的。
　　验房师还叮嘱说，在装修卫生间的时候，傅先生要提醒装修公司把墙面防水层的高度至少做到1.5米以上，否则淋浴时喷下的水就有可能渗漏到隔壁的房间。一般来说，卫生间的瓷砖肯定要贴到超过1.5米的高度，但是，瓷砖底下的那层防水处理很容易被装修公司遗忘掉。
　　　8  闭存水试验
　　　由于进户门的检查查出了不少问题，在检查窗户时，验房师也显得格外认真。只见他从口袋里掏出一张纸条来，然后将它放在密封点上，关门压住纸条用力抽出。他还好意地让傅先生过去试试。窗口的密封性能不错，但细心的验房师还是发现了一处大问题，在检查南侧主卧窗户框墙接合处，竟然存在一指宽的地方忘打了密封胶，这个地方很隐秘，如果不是探身出去用手盲摸，很难发现问题所在。“这个是必须要整改的，因为雨水一大，很容易沿着窗框边渗漏进来。”在一旁的傅先生连连点头，在他看来，光看出这一处，今天的验房费付得也值了，自己验房很少能这么仔细的。不过这也再次提醒我们，关键在细节处。
　　9　检查门窗密封情况
　　验房师最后做了电源的检测，则是借助于一个普通的电源插板，他把房子里的每一个固定插座都插了一遍，看到电源插板亮灯，证明电路通畅。
　　验房师到这里结束了本次验房之旅，不过如果要求再严格点，还有些小地方也需要检查，如果业主自己验房，不妨带上这些。
　　检查厨房烟道
　　查看烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾，用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
　　水表空转试验
　　关闭房屋内各水阀开关，观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。
　　验电
　　附
　　自己验房的业主很难带齐验房师的专用工具。事实上，您只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是：1）塑料袋：用于验收下水管道。2）小锤：用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3）塞尺：用于测墙面平整度。4）5米卷尺：用于测量房子的净高。5）万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6）镜子、小凳、手电：用于检查不易触及处和暗处。7）其他：计算器、纸笔、打火机、卫生纸、包装绳等。
　　检查墙面是否有空鼓
　　被查出的空鼓

天悦

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