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“菜鸟”可以这样收房验房

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发表于 2010-12-16 13:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
年底杭城楼市迎来交付高峰。据统计,年底前杭州共有约30个小区的共计2万余套新房交付,这批房源分布于杭城的各个角落,但主要集中在市中心和滨江板块。  随着“交付季”的到来,对于首次购房的业主来说,提前掌握一些收房知识,显得十分必要,因为这几年,有关房屋质量问题的投诉屡见不鲜。事实上,因房源质量等问题引发的收房纠纷,一直是最多的房产纠纷类型。
  在收房过程中,除了办理一些常规手续,最重要的收房环节就是验房了。找个验房师一起去验房,不失为好主意,但他们往往收费不菲,专业水平也参差不齐。其实,验房并非是件十分深奥复杂的事,您只要掌握了基本的程序、带齐工具,同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。
  上周,九堡一楼盘开始交付,趁此机会,记者联系上一家收房的业主,并邀请了一名专业的验房师,全程记录他的验房过程,事后整理出一份“验房宝典”,以后有业主要验房,只要按图索骥,即能完成验房。
  1  检查进户防盗门
  刚出电梯,还没进门,验房师就仔细地打量起进户门来,还没等我们看出什么,他已经说话了,“你们看,这门的右侧门框垂直的墙角线并不平行,太影响美观了。”
  听到他的提示后,我们顺着他的指点,只见右侧门框,从最顶端开始,一直往下滑,与墙角线之间,渐渐形成了一个锐角,用手比画一下,大概有5度左右,“这可能是安装门的时候,不够正,但也有可能是墙角线偏歪了。”
  进门的时候验房师特地留意了门的密封程度,并反复来回几次开闭门,没听到特别的声音,门和锁也相应灵活,验房师说这门质量还不错,一看是“步云”牌的。
  进门后,后面的人随手将门带上,这时验房师像是突然想起什么,再次开门出来,踮起脚,去摸外门框的上沿。一摸,还真给他摸出了问题,“你们也摸。”他要求我们。我们一摸后,瞬间就明白了问题所在,就在防盗门顶部右侧,框墙接缝处存有一处5厘米左右的缝隙,虽不深,但很显然不够严密,“这跟门没关系,主要是安装的时候粗了点。”
  检查关键:看是否有划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门开关时有无特别声音,门和锁开关应灵活。
  2
  进屋后,验房师开始卸下肩包,看他变戏法似的从里面掏出一个个测量工具来,很多工具记者是第一次看到,觉得蛮新鲜的。在一堆工具间翻拣了一阵,验房师挑出一个手雷样的工具来,不过没手雷那么圆润。验房师解释说,这是测距仪,其原理是用激光来测量房屋高度以及进深和开间。问他这个仪器价格,他说进口的贵点,要1000多元,国产的便宜很多,只要几百元就够了。不过想想一般的收房业主,为验一次房去买这么贵重的一个东西,实在没必要,因此,如果是自己去验房,建议还是带一把卷尺去就可以了,只是过程稍微复杂点。
  验房师先是在客厅检测层高,不过验房师当即就纠正了我,说测的不是层高,而是房屋净高,“层高是带楼板的,上下各一半归你,剔除上下各一半的楼板厚度,才是房屋净高。”验房师很好玩,他在客厅的四角以及中心点各找了一个位置,可以逐一测量,并且把测量数据随手写在测量点附近,2.61,2.62等等,有点小差距。这是不是说明房顶有点倾斜,“如果像这样,小数点后面第二位才有点不同,应该没关系的,国家规定,各个点之间的误差在2厘米范围内,都属正常的。”
  检查关键:检查房顶是否倾斜时,要在房顶东南西北中取5个点进行测量,若数值一致说明没有倾斜,比如房高均为2.6米说明房顶没有水平倾斜。同时可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其垂直倾斜程度,一般来说误差3厘米以上应该警惕。这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。(一般来说,各个房间测出的净高会有点小差距,这跟房间的面积有关,一般来说,面积越大,浇筑的楼板也越厚,净高值会小点,面积越小,净高值会大点。)
  3  检查房屋净高是否符合合同
  测量完高度后,验房师又拿出一把“塔尺”,它可以拦腰折叠,将其伸直后,用光滑平整的侧面紧紧地贴着各个功能区的墙面和地面。这时候,塔尺和墙面或地面之间多多少少会存在着一些空隙。于是,他又取出一个造型比较特殊的小尺子,把它塞入多用检测器和墙面之间的空隙中,然后回头汇报了一下:“2毫米,正常。”那把造型比较特殊的小尺子叫做“游标塞尺”,它和多用检测器结合起来使用,可以检测墙面和地面的平整度。周先生说,一两毫米的平整差距,基本上都是抹灰不规范所引起的,问题不大。
  检查关键:如果没有塔尺和游标塞尺,用一段平整的木条和塞尺也可检查,将木条紧按在墙面上,然后将塞尺插入,如果显示在4毫米之内,按国家规定,属正常。
  4  检查墙面的平整度
  验房师接下来拿出两根金属棒,它们有专有名词——标杆和检测锤,主要是为检查天花板和墙面、地面的空鼓(和开裂)情况。这是当天下午的检测中,最花时间的部分,一方面是面积大,另一方面也是因为问题出现得多。
  验房师用金属棒的末端不停地敲打天花板,墙壁和地面,整个人像做体操运动似的,从上到下不停拗造型,从客厅敲到餐厅,又从餐厅敲到卧室,看起来,这更像是一件体力活,。
  标杆并不是专用的“验房工具”,一般装修公司在装修之前也会拿一根竹竿之类的东西来敲敲天花板,以检查天花板是否存在空鼓现象,这标杆和竹竿所起的作用是一样的。实心的声音听起来比较闷,空鼓的声音听起来就比较清脆了。有些经不起敲打的部位,抹灰层还可能会掉下来。这和施工不规范有关系,比如有的工人施工技术不过关,在抹灰之前没有充分淋湿毛墙,当然也可能是砂浆的成分比例失调造成的。验房师足够有经验,因为他知道在验房过程中,空鼓是最多伴随的现象,因此,他在金属棒的末端,还安插了一支粉笔,出现空鼓,他直接用紫色的粉笔圈出空鼓的范围大小。施工单位要是后面来返工,一目了然。
  检测锤则是敲打墙面和地面的工具。和敲打天花板一样,墙面和地面的每一个角落都要敲打到,足足花去25分钟。不过这花费还是有成效的:他在进户门上方查出一处两个手掌大小面积的空鼓,然后又在客卧发现了一处面积更大的空鼓,约有三分之一平方米。更大的意外还在后面,在检测客厅朝北一面的踢脚线处时,竟然发现了一长条的空鼓带,足有两米多长。业主傅先生用自己的手指敲了敲,也听出了明显不一样的空鼓音。问他为什么会出现如此长的空鼓带,他说原因有很多,“可能是当时粉刷的时候,地面没弄干净,很多灰尘跑了上去,结果形成了隔离层。”
  检查关键:空鼓要是不处理掉,两三年后就可能开裂。一是可以要求开发商返工,二是在装修时要特别“关照”这块地方。根据国家有关规定,墙壁上的空鼓面积在400平方厘米以下,踢脚线处的空鼓长度小于30厘米,施工单位可以不用整改。
  5  检查墙壁地面是否有空鼓
  在客卧检查完空鼓后,验房师的目光突然被地面吸引住了,随后他又跑出去看客厅的地面,再次回到客卧后,他用鞋底使劲地摩擦地面,渐渐地,地面上起了一层灰蒙蒙的类似尘土的东西。随后他扭头跟房产公司陪同验房的工作人员说,“你们这地的质量好像有点问题。”验房师所说的问题,是指地面起砂了,“这明显是施工的时候,砂石料的级配不合理,造成沙多水泥少。”因为现在人装修,一般要打地垄铺地板,被地板盖住后,即便起砂的地也看不出了,但很明显,就工程质量层面而言,起砂的地面是不合格的。问有什么办法解决,验房师说只能再在上面铺一层水泥地了,只是那样一来,多少还影响到了层高。
  检查关键:用鞋底摩擦地面时,尽量用力,起砂的地面有种怎么扫也扫不干净的感觉,然后出现起皮,起砂。
  6  检查地面是否起砂
  这个步骤的检查,在整个检查过程中,含金量算是比较高的。验房师说,在开水龙头的时候,尽量把它开到最大,让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。验房师拿出一大卷塑料袋,随后展开一个,在水龙头下接了满满一袋子水。旋即,他小心地将水袋捧到各个下水处灌水,如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,每个下水口灌入一大袋水,在听到咕噜咕噜的声音后,他转头对业主说,“都通着呢”。在这期间,还可看一下卫生间的积水问题,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面坡度是否合理,绝不能往门口处倾斜。合格的地面不应有积水存在。一般来说,验房师做到这一步后就完事了,不过这个验房师还是很细致地告诉业主傅先生,“最好尽快将这些突出下水用塑料袋罩着水口,加以捆实,以免异物进入堵塞管道。”
  7 检查上下水
   装过水的塑料袋还不能丢掉,因为之后它还有更重要的一个作用,当堵决口的“沙袋”用。当然,这个决口不是真决口,而只是卫生间的地漏。验房师用水袋暂时堵住卫生间的地漏,然后再次打开卫生间的水龙头,把水放到距离地面2厘米的高度。
  这是在做卫生间楼板的渗漏试验。这水要存上24个小时,然后再去看看楼下的天花板是否有渗漏,也要顺便看看自己家卫生间隔壁房间的踢脚线上有没有渗水现象。当然,要约好上下层一起做这个检查有点困难,不过放水养水的程序还是必须保留的,即便楼下一时没人,一旦他们看到自己卫生间的天花板上有渗漏,还是有补救措施的。
  验房师还叮嘱说,在装修卫生间的时候,傅先生要提醒装修公司把墙面防水层的高度至少做到1.5米以上,否则淋浴时喷下的水就有可能渗漏到隔壁的房间。一般来说,卫生间的瓷砖肯定要贴到超过1.5米的高度,但是,瓷砖底下的那层防水处理很容易被装修公司遗忘掉。
   8  闭存水试验
   由于进户门的检查查出了不少问题,在检查窗户时,验房师也显得格外认真。只见他从口袋里掏出一张纸条来,然后将它放在密封点上,关门压住纸条用力抽出。他还好意地让傅先生过去试试。窗口的密封性能不错,但细心的验房师还是发现了一处大问题,在检查南侧主卧窗户框墙接合处,竟然存在一指宽的地方忘打了密封胶,这个地方很隐秘,如果不是探身出去用手盲摸,很难发现问题所在。“这个是必须要整改的,因为雨水一大,很容易沿着窗框边渗漏进来。”在一旁的傅先生连连点头,在他看来,光看出这一处,今天的验房费付得也值了,自己验房很少能这么仔细的。不过这也再次提醒我们,关键在细节处。
  9 检查门窗密封情况
  验房师最后做了电源的检测,则是借助于一个普通的电源插板,他把房子里的每一个固定插座都插了一遍,看到电源插板亮灯,证明电路通畅。
  验房师到这里结束了本次验房之旅,不过如果要求再严格点,还有些小地方也需要检查,如果业主自己验房,不妨带上这些。
  检查厨房烟道
  查看烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾,用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方10厘米左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
  水表空转试验
  关闭房屋内各水阀开关,观察水表是否空转,如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。
  验电
  附
  自己验房的业主很难带齐验房师的专用工具。事实上,您只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是:1)塑料袋:用于验收下水管道。2)小锤:用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3)塞尺:用于测墙面平整度。4)5米卷尺:用于测量房子的净高。5)万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6)镜子、小凳、手电:用于检查不易触及处和暗处。7)其他:计算器、纸笔、打火机、卫生纸、包装绳等。
  检查墙面是否有空鼓
  被查出的空鼓
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发表于 2010-12-16 23:39 | 显示全部楼层
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