在所有类型的房产中，学区房是极其特殊的一类。中国人历来对子女的教育是极其看重的，因此，无论楼市行情好坏，学区房的行情一直是一路走高。
今天我们就来简单谈谈杭州的学区房。
NO. 1｜壹 十三中的兴衰
学区房的形成和衰退有其自身规律，这点从杭州最知名的公办初中十三中就可以看出来。我们就以十三中为例，来分析一下学区房兴衰背后的原因。
20年前，十三中所在的西湖文教区，聚集了大量的大学，政府单位和企业。尤其是大学教师子女为这一片学区带来了大量优质的生源。这些优质生源是十三中最初好成绩的保障，也成就了文教区的美名。随着成绩越来越好，越来越多的孟母慕名而来，更好的生源又伴随更好的成绩，虹吸效果越发明显，这些成就了本世纪初的10年，十三中的王者地位。 但随着城市的扩大，大学，政府部门和企业也向杭州不同的区域分散，最初搬离的就是大学，浙大搬到了紫荆港，其它学校大部分搬到了下沙。随后，政府事业单位，企业也慢慢离开。随着优质生源的离开，十三中在2010年后成绩开始缓慢下滑。而同时，远在下沙，获得半数十三中优质生源的文海实验的中考成绩却慢慢起来了。
如今的西湖文教区已经名不副实，这里基本没有什么大学了，但是之前的名气还是可以为十三中带来许多慕名而来的孟母，这也是为什么十三中在2010年到2019这10年中成绩依然尚可的原因。这就是惯性，但是惯性是有限度的，2020年中考糟糕的成绩，20%出头的重高率，接近一半的职高率，对十三中打击极大。未来随着老文教区和杭州其它区域优质人口差距越来越大，十三中将不可避免沦为一所普通学校，中间或有波澜，但这个趋势将不会改变。
NO. 2｜贰 优质小学和初中
过去10几年，由于杭州特殊的教育形式，初中学区往往不如小学学区受到重视。原因其实很简单，公立初中在过去十几年势微，同时以文澜为首的私立初中越发强势，将孩子送进私立初中是进入杭州前三高中的敲门砖。
一个好的小学更容易进入私立中学，而由于私立可以掐尖，有学区的公立初中名校被私立初中远远甩在身后。小学好，在杭州过去10年，显得十分重要，这也是为什么，杭州最好的小学不是私立的，而是公立的学军小学。小学的学区房基本就是杭州最贵的房子，无论是老文教区的西湖四小强，还是学军分校，现在的紫荆港小学，就是在这种形势下造就的，这也成就了杭州大名鼎鼎的文鼎苑。
但是，去年开始的公民统招，摇号入学改变了这种形势，就算小学再好，再鸡娃，也无法保证进入一流的私立中学，大家都摇号，摇不到，不但私立不能读，连好的公办也不能读了。
这对杭州的学区将是有重要影响的，好的小学将显得没有意义，好的初中才是决定性的。再加上分配生比例大幅提高，公办靠前的初中就成了最好的学区资源，与其冒险摇号读私立初中，竞争少的可怜的中考名额，强强内卷，不如选择好的公办初中。
所以我推测，以文鼎苑为首的小学学区房的时代恐怕就要过去了。
NO. 3｜叁 学区房乱象
杭州的学区房可谓乱象重生，与其说是用来读书的，不如说是用来卖房的，挂横幅庆祝小区录取某某学校，这样的情况也就只有杭州可以看到。拉横幅的目的可不是真心祝贺这些学生，为的只是告诉大家，我们小区要涨价了，令人很是无奈。 很多横幅的内容也很是令人哭笑不得，比如最近有小区挂横幅庆祝本小区有多少孩子进入了杭外。稍微了解一点杭外情况的人，一定明白，现在进杭外靠的是摇号抽签，再者，即使进杭外也不是什么最好的选择。因为杭外发展这么多年还是以外语教育作为优势，但是现在语言类的专业是非常弱势的，清华的小语种在清华也是鄙视链的底端，在社会上发展甚至不如浙工大的好专业毕业。还有统计进杭二中的学生小学在哪上，那是不是还要统计省高考前三幼儿园在哪上呢？杭州学区的乱象很大原因来源于杭州楼市的疯狂，长远来看是不利的。
NO. 4｜肆 未来的好学区
说了这么多，读者一定会好奇，未来怎么样的学校会成为名校。其实答案非常简单，最重要的一点就是生源。好学生从来不是靠鸡娃就可以鸡出来的，智力的遗传和好的学习习惯是大学前学习阶段的决定性因素。
近到十三中的兴衰，远到北京中关村，上海张江学区的崛起，都是优质生源带来的改变。
在互联网大潮前，杭州最高学历高智商的群体来自于大学，因此大学在哪，哪就有最一流的学生。西湖的十三中，下沙的文海实验的成绩就基于此。
但是随着滨江和未来科技城的高新企业崛起，这些企业能招到更大规模的高学历高智商人群，这就改变了优质生源的版图。
但片区好的生源并不能马上成就一个好的公立学校，学校要形成品牌，招到自己所辖区域的好生源需要时间积淀。相比较私立就简单很多，杭州很多私立学校成立不久就可以傲视全杭州，成为名校，很大原因就是它们当时可以全市挑生源。拱墅区以文澜为首的私立学校短短几年成为杭州市第一私立民校，而拱墅的公立却不值一提，原因是公立初中成为名校需要的时间要长很多。
未来科技城这两年发展很快，但是学区要起来，还需要几年甚至十年以上，这就导致了很多未科的父母选择购买西湖区蒋村的学区房，虽然这个区域的学区很一般，但是这里已经是离未科最近的有学区的地方了。相比于未科，成立较早的滨江，教育已经到了开始摘果子的阶段。
未来哪个学校最有可能成为最好的学区呢？
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发表于 2021-6-11 08:56
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