今年杭州楼市的热度会不会超过07年顶峰时期?

百家姓

现在不少板块的房价快赶上了07年高峰时期的价格!并且卖得挺快! 好象是在重演07年那一幕!

[ 本帖最后由 百家姓 于 2009-6-14 09:12 编辑 ]

tomwang

如果不出压制政策
是有可能的

insiku

超吧 超吧
争取再来次翻倍
过把瘾就死

百家姓

滨江  桥西  申花等板块跟07年的最高价差不多持平了！

小小梅梅

:)

百家姓

从KFS拿地的热度看, 与07年差距还是比较明显!

ccat

估计要看政策的吧，放任不管，马上就冲上去了。

姜峰

帮顶.

hzdn

越高越好啊！这样下来直接摔死，省的半死不活

百家姓

今天拍出的庆隆地区的8号地块,楼面均价约8778元/平米, 有点疯狂! 去年旁边一块地好象加20万直接成交,均价6000,  一年时间地价涨了46%, 看不懂!

百家姓

按昨天的形势,  桥西杭一棉剩余的地块拍到10000还是有可能的!  这并非未来购房者的福音!

百家姓

到现在为止，认为今年杭州楼市的热度会超过07年顶峰时期正好占50%，还是值得警惕！

百家姓

房价会破2007年的最高纪录吗？
http://www.hzfc365.com/    2009-06-25    来源：今日早报    作者：吴彩萍

[收藏]   [纠错]   [字号： 小   中   大 ]   [打印]   [关闭] 摘要:面对绝地重生的楼市，有些人认为，2009年的行情已经达到甚至超越了2007年，“我看到的是同样的莫名其妙，同样的一夜逆转，同样的购买恐慌感，同样的销售奇迹。”一位业内人士这样跟记者表示。
2007年，一向在业界被公认为杭州楼市异常疯狂的一年。在这一年里，房价节节攀升、天价地王频频出现、购房者追涨、开发商捂盘惜售，堪称楼市发展过程中的一个高点。

2009年上半年，杭州楼市在经历了一年多的调控和低迷期后，突然逆转。可售房源急剧减少，买房漏夜排队频现，投资者重出江湖，楼盘销售鸡犬升天，好一片繁华景象！

面对绝地重生的楼市，有些人认为，2009年的行情已经达到甚至超越了2007年，“我看到的是同样的莫名其妙，同样的一夜逆转，同样的购买恐慌感，同样的销售奇迹。”一位业内人士这样跟记者表示。

事实是否真的如此？杭州楼市是否又站在了疯狂的顶峰？特别是购房者最为关注的房价，会否真如2007年那样暴涨？我们试图从2007年那波疯狂行情的成因、结束等方面作一些分析，并与2009年的相关因素进行对比，以求获得些许启示。

一、成交量

2007年：飞速上扬

40058套，这是杭州主城区2007年的销售量，比2006年的销售套数多出了14675套，增长了近六成；而与此同时，一向只作为配角的余杭区，也有18820套的成交套数。

楼市成交明星不断涌现：5月，万家花城740套房子，被漏夜排队的人，在一天之内预定一空。半个月之后，万家花城一期第二批依旧是700多套房子再次开盘，同样的场面再度上演。

6月中旬，位于九堡板块的万科魅力之城再推第二批房源，采用公开摇号的形式发售。最终购房者以1：9.167的比例决出。

9月底，钱江新城一线江景楼盘东方润园，开盘当天销售额就突破10亿元，不但创下了杭州楼市的销售纪录，在全国范围内亦属罕见。

2009年：创下天量

如果单单从成交量上来对比两个年份，那么，2009年的行情显然已比2007年有过之而无不及。更加地突如其来，出人意料，并且从量上来说，走得更多。

5月，杭州主城区（不包括萧山、余杭）共成交商品房10058套，刷新了2007年6月创下的单月成交量最高纪录（6532套），是今年4月（6267套）的1.6倍。至5月结束，杭州楼市今年成交商品房24057套，超过2008年全年的总成交量。

楼市“一房难求”的现象重演，甚至出现多处售楼处因无房可卖，而相继被砸的事件。

点评：到底是成交量变化领先价格变化，还是住房的价格领先交易量的变化？清华大学土木水利学院副院长刘洪玉认为，在市场化程度比较高的城市，比如杭州，应该是量升价涨，所谓“水涨船高”。

从杭州楼市来看，成交量从3月份就开始大幅上扬，不过与此同时，成交价格却仅有小幅上升。在创出天量的5月过后，受季节性影响，杭州楼市成交短期内再次刷新纪录的可能性并不是很大，所以成交价格短期内暴涨的可能性也不大。

二、供求关系

2007年：供不应求

2007年的杭州楼市，受90/70新政以及许多楼盘推迟上市时间等因素影响，楼市供应量基数比较少。

根据杭州市透明售房网显示，2007年1月，杭州主城区可售房源19000余套，到了5月中旬，已锐减至14000多套，到了11月，更是只剩下8000多套。浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授表示，2005年国六条、2006年国八条使得需求抑制，2007年需求释放，但供给跟不上，所以当年的供求缺口达到227万平方米，从而拉动了价格快速上扬。

2009年：供需总体平衡

相对来说，2009年可供购房者选择的房源量要大得多。1月，杭州主城区可售房源多达32000多套，虽然经过上半年暴风骤雨般的消化，房源量骤减至当前的17000多套，但从总体来说，供求应该还是平衡的。

当前的杭州楼市，结构性供不应求的局面确实已经出现。比如在市中心，在钱江新城等一些区域，已经出现一些阶段性无房源可售的情况。不过，同样地，在滨江、下沙、九堡等郊区板块，还有不少房源可售。举例来说，现在滨江可售房源还有3907套，不像2007年下半年，曾经减少到1100多套。下沙还有2814套，不像当年只有500多套。加上许多开发商在经历过2008年那次生死考验之后，把回笼资金、保证资金安全放在第一位，不再像当年那样“捂盘”、“惜售”，后续房源还是非常充足，供不应求的现象短期内还不太会出现。

点评：供求关系最终决定房价。从目前来说，供求的相对平衡，会在一定程度上使得房价保持稳定。

三、土地市场

2007年：面粉比面包贵

2007年的杭州土地市场，可谓是高潮迭起，悬念丛生。当年的7月9日，杭州楼市最震撼人心的一场土地拍卖。宁波的雅戈尔以横空出世的姿态，拿下了原杭州工商大学地块，楼面地价15712元/平方米。随后，来自东阳的95号买家中天房地产有限公司，两度出手拿下三墩两宗地，最高楼面地价高达7750元/平方米。

8月下旬到月末，转塘4个地块出让，最高一块地的楼面地价高达1万元/平方米以上。10月末，杭一棉拍卖大锤落下：楼面价15588元/平方米。仅仅相隔一月，杭州东南面粉厂地块以近1.9万元/平方米的楼面地价出让。

值得一提的是，一批实力雄厚的外来地产大鳄开始大踏步进军杭城。他们与本地大佬之间，进行了多场赚足眼球的强强对决。2007年，外来大鳄在杭州取得土地数量达到惊人的2658亩，约占出让土地量的51％，与2006年相比，同比增长约143％。中海地产、复地集团、金地集团、保利地产、远洋地产等都开始深耕杭州市场，进入数量和速度之快令人瞩目。

大量外来地产大鳄进入杭州楼市，与本地开发商展开激烈竞争。其中一些实力雄厚的外来者，让不少本地开发商，特别是中小开发商，只能在土地市场上变成看客。

2007年那个疯狂的下半年，“地王”被不断刷新，拍卖楼面地价高于周边楼盘售价，“面粉比面包贵”的现象一再重演。高地价拍卖之后的直接结果，是周边楼盘大幅度涨价，甚至有楼盘一夜之间就提价6000元/平方米。

2009年：热情并谨慎着

经历过2008年的市场低谷和2009年上半年的行情逆转，一些手头没地的公司，开始有了拿地的迫切念头。

6月开始，杭州楼市出让了几宗备受业界关注的地块。杭政储出[2009]8号地块，溢价幅度为46%，楼面价8778元/平方米；杭政储出[2009]9号地块楼面价6581元/平方米；位于祥符板块的杭政储出[2009]10号地块，以22500万元总价被浙江舟山远邦置业竞得，楼面价5874元/平方米；同样位于祥符板块的杭政储出[2009]11号地块，经过61轮的激烈竞价，由22号买家，浙江方正房地产开发有限公司竞得，总价64200万元，楼面价6203元/平方米。

业内人士表示，这些地块最终的出让价格，透露出这样一种信号：手头缺地的开发商心里很急，但经历过2008年楼市低迷的痛苦煎熬，他们并没有失去谨慎，拿地比之前理性了许多。这些地块的楼面地价，加上建安成本，基本上跟目前该区域的在售楼盘均价差不多，利润空间基本上没有。之前，拿地主要看的是预期和信心，不过在宏观经济并不是很明朗的当下，预期很难确定，所以开发商也不会像以前那么狂热。

杭州楼市资深业内人士吕晓亮表示，杭州土地市场的价格，不会上扬很快。因为在2008年行情不好的时候，许多公司都把手头的土地转让给了有经验有实力的大公司，所以这些大公司目前并不急着拿地，除非有非常好的地块。但从杭州2009年读地手册上来看，除了“杭一棉”和“喜得宝”地块之外，很少有地段不错规模又足够大的地块，无法吸引大公司关注或激烈角逐。

而拿地比较迫切的，主要是中小公司。他们在2007年无力与实力雄厚的大公司角逐，在2008年又没钱拿地，当前回笼了资金，手头又有余钱的他们，如果想要继续发展，就只能拿地。

点评：地价飞扬会带动房价上扬，这一现象似乎已经在2007年得到印证。不过2009年，相信很难再出现当年那样的拿地狂潮，所以也使得房价少了许多2007年那样“跳空高开”的理由。

四、资金来源

2007年：股市暴利

“动作快点，不要耽误我回去看股票。”2007年5月，滨江万家花城第二批房源开盘，现场一位买房的老太太一边交定金，一边催促着工作人员动作快点。

股市里的收益，最后拿来买房，股市与楼市的联动效应前所未有，并在一定程度上促成了2007年楼市的疯狂。

受股改等因素影响，股市从2006年下半年开始节节攀升，大量个人投资者和上市公司，在几乎没有经历什么风险的情况下，积聚了大量财富。“一个涨停板就可以付个首付”，让不少人买房如同买菜，异常轻松。

而“5·30”之后，很多人感受到了股市的风险性，抽身而出，在没有其他投资渠道、而当时房价还比较平稳的前提下进入楼市，投资性需求大量增加，促使房价飞涨，而房价节节攀升，又让许多之前受到压抑的刚性需求产生了追涨心理，从而又延续了这种行情。

与此同时，上市公司携大牛市带来的巨大收益，给土地市场带来了增量资金。他们频频出手，高价拿好地，土地拍卖价格不断被刷新，而地价飞速上扬又刺激了房价。以此形成循环，房价被越炒越高。

不知道是否是巧合，股市在2007年10月冲到6000多点之后，就一路下滑。而楼市成交量也是从10月之后开始向下，两者之前的关系，可谓紧密。

2009年：产业转移

2009年上半年，股市也经历了一波上扬行情。股指从2008年11月的低点1664点，一路攀升到2900点附近，不少股票出现了翻番行情，一些曾经在2008年损失惨重的股民，又在股市赚到了钱，由于深刻认识到股票的风险，不少人把钱从资本市场撤出，重新进入股市。

不过，这部分人只是楼市买房力量中的很小一部分。一方面，股市的财富效应不再那么明显；另一方面，只有很少一部分人在这波行情中有所收益。业界普遍认为，2009年楼市的这轮行情，始于房价下调带来的刚性需求释放，此后，又引发了改善性需求和投资性需求的购房热浪，而后者又吸引了相当一部分刚性需求跟风入场。

这些购房需求的释放，是在整个上半年，国家采取宽松的货币环境的大背景下。信贷投放大幅度增加，开发商资金压力缓解，社会出现流动性过剩现象。而另一方面，楼市资金在经济层面所占的比重也有所增加。一个比较明显的现象是，不少实体经济的资金，也开始转移到楼市中来。

“下半年或者明年，很多人预测全球很有可能出现通货膨胀。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生这样认为，在这种预期下，许多人要为自己的资金寻找避风港。而一般来说，可以选择的无非是三种：一是石油、钢材等大宗商品，但投资比较大；二是资本市场，不过需要有技术；三是不动产，一般老百姓都会选择这个，因为风险相对小，也比较容易操作。

另一方面，因为实体经济还不是很好，所以不少企业不愿意再追加投资，而把资金转移到保值性比较强的房地产行业。这也是最近这么多人要买房的很大一个原因。

点评：跟股市里流出来的资金侧重于短炒相比，当下楼市由被压抑的刚性需求和产业资金转移组成的资金，显然更具有长期性和稳定性。事实上，经过一年多的楼市调整，许多人不再寄希望于房价能快速飙升，而是更看重房地产行业的中长期发展，和房产品的保值功能。

五、政策方面

2007年：从紧

在全国楼市涨声一片的大背景下，2007年中央执行的是从紧的货币政策，加大对房地产的调控力度，政策环境可谓是步步严苛。

一个比较明显的例子是，2007年一年，央行一共加息6次，提高存款准备金率共10次，这在历史上并不多见。

而9月底，央行更是把第二套房首付提高到4成，提高了购房门槛，也把相当一部分投资性需求挡在了门外。

与此同时，从紧货币政策，使得楼市迅速从流动性过剩转成流动性紧缺，房企融资环境急剧恶化，销售回笼资金比以往迫切，一定程度上也使得高房价不可持续。

2009年：宽松、积极

相对来说，在应对全球金融危机，扩大内需的大背景下，2009年楼市面临的政策环境要宽松得多。

比如去年10月，杭州出台“24条新政”，对购房入户、住房公积金贷款、税费、二套房贷等全方面进行了调整。

而从去年9月份到去年年底，央行连续6次降息，最多的时候甚至一下子降低了1.08个百分点，而利率“7折”优惠等政策，也实实在在地降低了购房者的负担。

最近，杭州楼市再出利好：住房公积金最高贷款额度从之前的60万元提高到80万元，并且公积金二套房贷款政策也有所放宽，没有对首套贷款“140平方米以下”的面积作出明确规定。此外，公积金贷款利息还可以作出一定的补贴。

货币政策实行适度宽松政策。据有关数据统计，2009年以来，银行信贷出现了前所未有的大规模扩张，前5个月新增信贷达到5.83万亿元，同比增速为30.6%。而在季末考核、房地产回暖的影响之下，市场形成了6月信贷投放量将超5月份的认识。

房地产是一个政策性很强的行业，政府不断出台利好政策，不仅降低了购房者的购房压力，还能够增强购房者对楼市的信心。

虽然杭州有些楼市“救市”政策，今年年底前将停止执行，但从大的政策面来说，宽松的政策环境显然还将持续。近日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上就指出，我国经济正处在企稳回升的关键时期，要坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划。

点评：政策利好的持续，显然使得杭州房价急剧下调的可能性减少。

六、宏观经济

2007年：一片向好

2007年的整体宏观经济，还没有任何不好的迹象。至少大多数人都没有觉得有什么问题。

因为开发商和购房者普遍对后市看好，杭州楼市也从未经过深度调整，所以跟风买房和买地的人不少，导致楼市“跳空高开”，量价齐升，两者轮番上攻，最终造就了2007年那波疯狂行情。

2009年：不容乐观

2009年的中国楼市，是全球金融危机作为大背景。虽然中国经济率先复苏，但不可能独善其身，不受到世界经济的影响。实体经济的复苏并没有实质性的好转，不确定因素依旧很多。

而世界银行近日公布的报告也透露出这么一种信号。报告预计全球经济2009年将萎缩2.9%，而3月份时的预期为萎缩1.7%。世行还预计，发展中国家2009年的GDP只能增长1.2%，远低于2007年的8.1%，也不及2008年的5.9%。消息一出，全球股市、商品市场应声下跌。

点评：宏观经济不容乐观，最终会影响到购房者的购房能力和信心，让房价大涨缺少了重要理由。

记者手记

2009年

房价不会暴涨暴跌

房价问题，市场最为关心，但也最难判定。

到底是供求关系决定了房价？还是地价推动房价？是政策左右了楼市，还是资金更为关键？抑或是信心和预期，也起着至关重要的作用？依据不同，结论不同。

我们选择跟2007年做对比。

2007年的杭州房价，是让人印象深刻的。5月，楼市在股市热浪及人民币升值等推动之下，不断升温，几近沸腾。尤其是房价，在不足半年的时间里，竟然连番上攻，一些楼盘涨价幅度甚至高达70%——80%，甚至翻番。不过，这波行情又是如此短暂，骤然间，高潮落幕，曲终人散。

2009年杭州暴风骤雨般的行情，与2007年有得一拼。尤其是成交量，已经超过历史最高值。只不过房价并没有出现暴涨，给人提供了不少猜想的空间。

综合分析两个时间段的各个因素，我们发现，当下还找不出杭州楼市房价会暴涨或暴跌的理由。

首先是暴涨理由。虽然成交量持续攀升，虽然土地市场重新开始活跃，但许多人曾经经历的痛苦和挣扎，绝对不会这么快就消逝。市场教育了买卖双方，不盲目追涨杀跌，理性会在买房过程中，占据越来越重要的地位。而宏观经济的不容乐观，也让房价少了许多暴涨的理由。当然，如果通货膨胀的预期持续，市场上会出现个别具有稀缺性资源的楼盘，价格上扬，因为它们是保值性需求的首捧。但那，并不代表全部。

其次是暴跌理由。两个年份所处的房价节点是完全不同的。2007年，房价并没有经过调整，它的涨价，是在高位的基础上进一步上扬，存在很大的泡沫。这种疯涨抑制了需求，超出了购买能力，不可长久，从而促动了2008年的调整。而2009年的反弹，是在2008年深度调整的基础之上，成交量上扬，带动价格从底部回升，但价格没有出现大幅度上扬，跟2007年相比，它更健康，更具有可持续性。

2009年，楼市还是处于调整当中，行情是一个恢复性的行情，而不是上扬的行情。在这个过程中，最好的房价状态，显然是保持平稳。

gbwzju

fuck1  
已经超过07年啦

百家姓

看明天的土地拍卖! 是否会拍出非理性的高价?

百家姓

原帖由 百家姓 于 2009-6-29 18:04 发表
看明天的土地拍卖! 是否会拍出非理性的高价?

10000的楼面地价,   理性还是非理性? 我看多少有点泡沫,至少透支了今后好几年的上涨空间!
今年桥西、申花的房价可能要超过07年顶峰时期的价格!

百家姓

现在基本上可以下结论：

“目前，房地产正在进入新一轮的增长期，政府的主要任务是采取措施保持市场的稳定。”

昨天召开的杭州市居者有其屋专题会议上，市长蔡奇说，“实现居者有其屋，是政府的一贯方针，也是民心工程。无论房地产走势如何，政府都要把稳定房价作为重要工作，把保障性住房的建设，放到突出位置。”

上半年，杭州房地产市场总体呈回暖态势，会上，市建委、市房管局、市国土资源局报告了上半年相关数据。

商品房成交量逐月上涨

今年1到5月，杭州城区商品房成交量逐月上涨——

统计显示，今年4月以后，商品房价格开始反弹，到6月，反弹幅度相对于2月，大概在15%左右。

目前，市中心部分楼盘价格，已经超过2007年最高水平，九堡、三墩、滨江等周边区域，基本恢复到降价前水平，下沙区域则还低于房价最高时的水平。

百家姓

原帖由 百家姓 于 2009-6-30 17:35 发表

10000的楼面地价,   理性还是非理性? 我看多少有点泡沫,至少透支了今后好几年的上涨空间!
今年桥西、申花的房价可能要超过07年顶峰时期的价格!

好象已经超过了!

百家姓

看了今天新城拍出的价格， 雅戈尔的杭商院地块算是解套了！按这两个月的形势看，好像也不用PK啦，结论还是很明显！