叶檀：房地产调控喊口号根本没有用

暖若水

房地产调控想要一以贯之，坚持到底，必须稳妥、到位。
2010年之前，中国的房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例。由此造成的结果是，房地产调控短期化，市场预期混乱，中国宏观经济周期随之变化，市场投机心态越来越重。
任何一个人都清楚，中国的房地产泡沫需要抑制。从房价收入比、租售比以及房地产总市值占GDP的比例来看，中国的房地产泡沫不可持续，如果不主动调控，必然成为引爆未来中国实体经济与金融的炸弹。这一点无须多论，无须卷袖攘臂、大呼口号，只要头脑还保持最后一丝清醒，对房地产调控就不会存有太大异议。
总结经验是调控成功的前提，避免重蹈以往的短期调控覆辙，关键是对房地产市场规律理解透彻。目前的这一轮调控关系到中国经济发展的大局，关系到地方财政改革，只能成功不能失败。因此，保持理性的头脑、给予足够的调控空间尤为关键。
从2003年房地产市场化开始，我国进入每年一调的房地产调控周期。2004年初，采取“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策：一方面逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给；另一方面，央行两次提高存准率，将房地产开发项目（不含经适房项目）资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等收紧银根。2006年要求地方政府利用廉租住房和经适房真正解决低收入人群的住房问题，当年6月1日推出著名的90、70政策，即90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70％，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。2008年8月之前，从地根、银根、税收三方面对房地产市场进行了严厉调控。
毫无疑问，上述调控没有让房地产进入平稳发展轨道，并没有取得太大的效果。
房地产市场忠实地体现了房价泡沫是货币泡沫延伸的理论。货币在房地产调控期间，恰好是中国广义货币大发特发的时间。根据央行的数据，截至2003年末，广义货币M2余额22.1万亿元，截至2010年末，M2的余额为72.6万亿元，短短7年的时间，广义货币发行增加了50.5万亿元。
李稻葵先生最近表示，按当前的汇率计算，目前中国的广义货币存量已超过12万亿美元，广义货币存量占GDP的比重更是达到了1.8倍。无论从货币存量的绝对数还是货币存量占GDP的比重来看，均已是世界上最高的国家。如此巨量的货币必须要有释放的渠道，以往房地产、股市等资产货币化，成为最大的化解超发货币的渠道。
明确的结论是，货币泡沫不除，房地产泡沫难以根除，即便通过严厉的打压政策抑制住泡沫，一旦调控放松房价就会出现报复性反弹。因此，本轮房地产市场调控与基础货币发行体制改革息息相关。由于外汇占款下降，基础货币发行量下降，为本轮房地产调控打下了良好的根基。目前要做的是持之以恒，有人希望政府为难熬的实体经济放松银根，可以肯定，一旦放松，资金将流入资本与货币市场赚快钱，而不是进入实体经济领域，实体经济需要的是减税、打破垄断、利率市场化改革。又想放松银根，又要压低房价，相当于一脚油门、一脚刹车，必然导致经济崩溃。
坚持调控的前提是，全球经济与中国经济不出现大动荡：2008年下半年房地产调控之所以放松，是次贷危机导致全球经济崩溃倒逼所致；2003年出现SARS，担心通缩，政府通过房地产与汽车消费拉动消费；随着欧美债务危机，全球实体经济日益疲软，类似于IMF总裁拉加德等全球金融人士，纷纷暗示中国应该放松调控。此时，中国国内经济的稳定，才能为房地产调控腾出空间。最近宏观经济数据显示，出口下行，消费没有质的飞跃，如果只靠投资拉动，恐怕行之不远。中国的房地产调控的宏观经济根基尚不稳定。
最后，也是最重要的是利益分配体制。2003年政府意图控制房价，却在土地市场对土地使用权全面施行招、挂、拍方式，把地方财政牢牢绑在土地财政之上，此举一出，房地产调控难上加难。本轮房地产调控必须以房产税等取代土地财政，否则调控难以成功。
痛苦的历史经验告诉我们，房地产调控要持之以恒，要收长期之效，关键是消除货币泡沫，保持宏观经济稳定，以房产税等税收取代土地财政。喊口号有用的话，大家一起喊口号就行了。别忘记，相当一部分亿万富翁已经移民国外，市场不稳对中低收入人群危害最大。如果说理性就是骑墙的话，笔者很愿意骑上这堵墙。

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