深圳：下行趋势初现 地铁效应均衡各区房价

和光同晨

文/住在杭州网记者 罗兰

　　写在前面
　　在中国的所有大城市中，深圳对“80后”而言一定是非常特别的，因为他的高速发展与80一代同步，他是一个诞生在1980年的中国首个经济特区。作为改革开放政策和现代化建设先行先试的地区，这三十一年里，深圳从一个仅有3万多人口、两三条小街的边陲小镇，发展成为一座拥有上千万人口，经济繁荣、功能完备、环境优美的现代化大都会，可以说是全球工业化、城市化、现代化的一个缩影。
　　作为一个先规划而后建设的新城，深圳在城市规划方面有着明显的优势。全市面积1953平方公里， 2010年末常住人口1035.79万人，其中户籍人口251.03万人。包括流动人口的总人口数为1322万人。但是深圳给人的感觉是城市很宽敞，没有“西湖”的深圳在布局上各有核心，人流分散。
　　在深圳的两天，记者一行四人总共走访了六个楼盘，主动或被动“遭遇”了数家中介代理。虽然没能到访深圳的各个角落，甚至没来得及照顾到所有区域典型。但在从业人士、普通购房者口中，也摸索出了深圳楼市的大概状况。
　　如果说，深圳高楼的鳞次栉比仿佛是稀释了杭州的钱江新城在整座城市，那么杭州的高房价可能也在其中稀释。由于基数小，虽然在近年地铁开通前后经历了翻倍涨幅，深圳最繁华的商业中心目前的房价跟杭州仍有一定差距；而另一方面，也是因为地铁效应，在地段相当于杭州九堡、环境甚至不如九堡的区域，深圳现在还可以卖2万单价。
　　从数据看，11月深圳全市商品住宅成交总套数为1685套，环比10月份下降23.79%，同比10年11月下降33.16%；成交均价18757元/平方米，环比下降1.65%，同比上涨3.98%。记者查看了深圳在今年1月到11月的数据，发现深圳每个月的成交均价都因开盘房源的差异而有不规律的变动，不过11月是深圳在成交均价上连续4个月的下跌，用在宝安区绿景·香颂开盘现场碰到的一位业内人士的话说：下行的趋势才刚刚开始，但后续如何，并不明确。

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地铁改变城市，工业区的楼盘也可以卖2万

　　标本：万科红、信义·荔山公馆

　　“2009年，现在的罗宝线也就是原先的一号线还没直通机场和罗湖，香蜜湖一号的公寓卖2万，在深圳已经算是很牛气了。”经历今年最大一次降温后，12月3日，深圳午后的日头有些毒，罗先生坐在华强电子世界大门正对的树荫下，碰到了记者一行人。罗先生是广东人，毕业于广东工业大学房地产专业，从事多年的房地产评估工作，如今考上公务员，就快离开深圳回老家到国土资源局上班了。

　　在采访中，罗先生谈到了很多地铁带给深圳的改变，而他是其中的见证者之一。罗先生住龙岗区的布吉，工作则在罗湖。他说，2009年前，布吉的房价在5000-8000元/平米之间。随着大运会的筹备，各条地铁线在这一两年紧锣密鼓地打造通车，而房价也随之翻番。

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这一点，记者见识到了翻番后的情形：即将推出二期的万科红，预计单价会在1.8-2.1万/平米之间。万科红位于地铁布吉站与百鸽笼站中间，与两站都不算很近，步行要10分钟以上；不仅如此，周边几乎被工业区包围。

　　从地理位置看，布吉与深圳华强北商圈的关系有点像九堡之于武林广场，定位也都是地铁、火车站的交通枢纽。可是布吉现在的房价已经基本在2万/平米左右，区域的最高限价是2.3万/平米，而九堡客运中心板块虽然经历过2009年的大涨，目前房价也就在16000元/平米左右。地铁概念与地铁实现的距离，在对比中一目了然。

　　万科红边上另有一新盘，是深圳本地的开发商信义旗下的荔山公馆，公寓在售均价21000元/平米，虽然销售处冷清，销售员直言：卖得差不多了。