本网民间评房团探访下沙板块(专题+照片)

cecily

<p align="center">　　<span style="FONT-WEIGHT: bold; FONT-SIZE: 22px; LINE-HEIGHT: 35px; FONT-FAMILY: 宋体;">本网观点：考问下沙房产潜力</span></p><p>　　十多年前，下沙还不过是杭州市郊的一片沙地。但在十多年后的今天，下沙已经成为杭州楼市的一个热点区域。华元·梦琴湾、海天·野风城、理想·伊萨卡……这些楼盘，我们都耳熟能详。</p><p>　　新鲜出炉的杭州经济技术开发区“十一五”规划，更是引爆了一个重大利好：在未来的五年内，杭州市政府将对下沙7个大类的40个重大项目，投入高达758亿的资金。这个利好，使得购房者对于下沙的关注达到了一个顶点。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　现在的下沙是怎样的？而新下沙又将是怎样的？下沙，又有哪些地方值得我们期待的？7月7日，住在杭州网民间评房团走进下沙。</p><p>　　<strong>西“热”东冷</strong></p><p>　　住在杭州网民间评房团首先来到的是下沙的西部，也即下沙的启动区块。随行熟悉下沙概况的评房员介绍说，这里是下沙最早进行开发的区域，故名为启动区块。由于开发的早，再加上高校集中，商业氛围好，这里是下沙最为繁华的区域。</p><p>　　一路行来，杭州电子科技大学、浙江理工大学等数所高校一字排开，给评房员们带来了不小的震撼。而在这些高校的对面，便是房产商们开发出来的一幢幢楼盘以及商铺。无疑的，大学为这些楼盘和商铺提供了源源的动力。在华元十六街区，评房团被告知，由于位置好，这个商业项目推出后很快就告售罄。而例如东海·未名园、香榭里花园、大北·四季风情这些早年开发的楼盘，已经交付使用，入住率相当的高。</p><p>　　住在杭州网评房团还考察了同样位于该区域的物美超市。与市中心相比，这里的商业氛围并不逊色多少。尽管物美超市还没有投入最后的运营，但肯德基、九百碗、格莱美等品牌商家已经迫不及待的入驻，甚至还做起了生意。在评房员身边，不时有涂刷成绿色的下沙巴士、的士从身边驶过，一直受人诟病的下沙交通，在这里也并不是难题。</p><p>　　“真没想到，这里还真是挺热闹的。”住在杭州网评房团的一位成员这样感叹到。确实，下沙西区的繁华，出人意料。</p><p>　　但西部的繁华仅仅只是下沙的一个缩影。随着下沙之行的深入，住在杭州网评房团很快就感受到了下沙冷清的一面。而越往东，这种感觉就愈发强烈。当评房团抵达梦琴湾和海天城这两个楼盘时，评房团成员脑中首先浮现出来的词汇，就是“荒凉”。</p><p>　　对于这两个对门对的楼盘，我们并不陌生。一个在2005年劲销1000套，一个在房交会上火暴开盘、炙手可热。但就是这样两个热销的楼盘，却让我们看不到与之相对应的人气。楼盘的四周甚至是看不到一家小店；一路行来的路上，几乎是碰不到一个人、一辆车；而我们所走的这条大道，事实上也没有正式开通。</p><p>　　在下沙东部，这个有着野风海天城、华元梦琴湾、理想伊萨卡等多个楼盘的沿江居住区，将推出大约2000亩的住宅用地，其规划体量是之前评房团所参观过的启动区块居住区的3倍。但于一幢幢拔地而起的高楼、热火朝天的建筑工地相对应的，这样的环境如何住人？这是住在杭州网评房团心中的疑惑。开发商所给的回答是，不必担心，楼盘的配套很全，而且大都将由政府出面完成建设。学校、超市、影院……在评房团考察的几个楼盘中，开发商都给出了一份详尽的配套清单。而在政府部门给出的规划纲要中显示，截止至2010年底，这些基本的配套设施就应建成。</p><p>　　记得曾经有评房员提出，下沙，是否会陷入闲林那般的配套困局？而现在看来，这个问题已经有了解答。尽管下沙东区配套确实尚未启动，但政府部门的提前规划和强大的资金支持，是这块区域被普遍看好的核心要素。</p><p>　　然而，下沙东区的配套破局并不轻松。尽管东部同样拥有7所高校，但其相对零散的分布并不能起到如同西部“大学一条街”那样的效果。要靠“大学城”来拉动下沙东部的大片楼盘，将会很难。下沙广阔的东部与集中开发的西部相比，难度更大。而在几年后即将交付使用的诸多楼盘，将给下沙政府和开发商带来更大的压力。商业开发需要时间，但下沙已没有时间，一旦这些楼盘出现“空城”，对于商业氛围的打击将是指名的。而我们现在的最大希望，恐怕也只能是758亿砸向下沙的这个政策利好了。</p><p>　　<strong>学院区？工业区？</strong></p><p>　　行驶在下沙的大道上，忽然有一位评房员指着车窗外嚷道：“好大一片厂房！”顺着他所指的，我们看到的是一大块被整整齐齐的拦出来的园区，园区里面则是一排整整齐齐的厂房。</p><p>　　而这一排排的厂房，似乎在提醒着我们，下沙的头顶上除了笼罩着“大学城”、“国际花园城市”这样的光环外，其实质更是一个工业区。</p><p>　　工业是下沙之本，93年下沙建区之初，其定位就是一个制造业的基地。历经十数年的发展，下沙经济开发区内目前已有摩托罗拉、三菱、富士康、东芝、松下、娃哈哈等国际、国内的大型集团。正是这些企事业员工以及大量的产业工人，撑起了下沙最初的也是最基本的商业需求，从这个意义上来讲，这是一块比之于高校教师更大的需求市场。</p><p>　　但令人遗憾的是，下沙的产业工人们并不能成为下沙房产的一个主角。在几年前，下沙房价在3000/平米徘徊时不是，在几年后房价攀升至5000/平米时，就更加不是。在滨江，以UT斯达康为代表的高新技术企业员工，往往是楼盘团购的大户。但在下沙，这种模式却极难复制。因为对于这些制造业的劳动工人们来说，即使是每平米5000元的房价定位，对他们而言仍然是太高了。产业结构和层次上的差距，造成了产业工人们购买力上的差距。档次低、利润低，这些事实使得下沙的开发商们抛弃了这一目标市场。</p><p>　　而在脱离了这个最大的市场群体后，下沙的开发商们却要为自己的房子寻找市场。几年前，高校教师曾经是下沙购房群体的购买主力，其比例甚至一度高达70%-80%。但这个比例，现在正在不断的下降。相对于庞大的学生群体来说，教师群体的人数有限且相对固定。在经过了多年的市场消化后，这样的结果是必然的。在考察野风·海天城时，评房团被告知高校教师的购房比例，已经只有15%。</p><p>　　高校教师的购买离逐渐减弱，是否意味着开发商们会将目光对准低一层次的产业工人们？答案是否定的，住在杭州网评房团在考察了下沙东区数个楼盘后发现，小户型已经极少见，强调自住的舒适性大户型成为市场转型期的主流。把户型做大、把楼盘的档次抬高，成为下沙开发商们普遍采纳的策略。</p><p>　　那么，下沙开发商们是要把手中的房子，卖给谁？</p><p>　　<strong>房价潜力还有多少？</strong></p><p>　　下沙开发商们瞄准的目标客户，是“外地人”。这个“外地人”，一是下沙以外的杭州人，二则是指杭州以外的外地购房者。在华元·梦琴湾，该楼盘的相关工作人员就告诉住在杭州网评房团，本地购房者和外地购房者的比例大致是四六开。杭州人置业在下沙，或是因为在下沙当地工作，或是为了逃离市中心过高的房价。那么，外地人在下沙置业，又是为什么呢？多家下沙的开发商，给了评房团一个相近的答案——升值潜力。</p><p>　　因为价格低，所以升值潜力也大，这是下沙开发商们强调的最多的一点。这一法则在近两年来似乎得到了印证。2002年早期推出的东海·未名园以及商宇·香榭里花园、下沙·文汇苑等楼盘，售价不过在3000元/方左右，而现在，下沙的平均房价已经悄悄的攀上了5000元/方的关口。</p><p>　　下沙房产的升值潜力更多的还反映在未来的配套上。政府在政策上对于下沙的倾斜，更让买房者充满了信心。而这个信心，在几日前传出了“758亿重金打造下沙”的政策利好传出后，更是达到了一个顶点。</p><p>　　那么，下沙房产的潜力还有多少？现在下沙5000/平米的房价是其价值的真实反映，还是对其未来配套的一种透支？对于这个问题，答案很多，评房团自然也很难得出一个清晰的答案。但有一点是清晰的，下沙是一个制造基地，而散落在下沙各个区域的厂房以及大量的产业工人，注定了下沙很难成为一个高档的生活社区。我们可以想象一下，当下沙的房价达到7000、甚至8000后，下沙的区域优势，又在哪里？</p><p>　　下沙除了低价，还能拿什么吸引购房者？这是令下沙开发商相当头痛的一个问题。而由此，我们也许能够得到答案。</p><br/>

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<p><strong><font color="#0000ff" size="3">专题：</font></strong><a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/zt/pf_11th/index.shtml"><strong><font color="#0000ff" size="3">http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/zt/pf_11th/index.shtml</font></strong></a></p><p>&nbsp;</p><img src="attachments/dvbbs/2006-7/200671211344135676.jpg" border="0" onload="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onmouseover="if(this.width>screen.width*0.7) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.7; this.style.cursor=\'hand\'; this.alt=\'Click here to open new window\nCTRL+Mouse wheel to zoom in/out\';}" onclick="if(!this.resized) {return true;} else {window.open(\'attachments/dvbbs/2006-7/200671211344135676.jpg\');}" onmousewheel="return imgzoom(this);" alt="" /><br/>

[此贴子已经被作者于2006-7-12 11:35:11编辑过]

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<p>　　<strong>浙江在线·住在杭州网7月10日消息</strong>下沙，一个依托工业区和大学城成长起来的大型住宅区域，西部密集着大都文苑风、东海未名园、福雷德广场、阳光星城、十六街区、大北四季风景等楼盘，东部的梦琴湾、海天城、伊萨卡也是以相对的“低价”为网友所熟识。</p><p>　　周五一大早，本网汇集今日早报、青年时报、中国建设报等多位记者前往下沙，对其中的大多数楼盘进行了摸底。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　沿着下沙二号大街、五号大街，一行人逐一参观了已经交付的大都文苑风情、招商成功的西子·阳光星城、正在清理环境的十六街区、已经早期开发，现逐渐成熟的东海未名园。</p><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340833_310147.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><p>　　一路浏览，对下沙西区的发展速度之快，记者们都赞不绝口，西区的商业配套目前已经初具规模，小区人气也有不断提升的态势。特别是其中的阳光星城引进了物美大卖场、KFC、九百碗等相关配套，对提升楼盘人气起了不少作用，虽然卖场还未正式营业，边上已经热闹非凡。</p><p>　　看完这些前期相对成熟的项目，我们来到<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/12/09/006395650.shtml" target="_blank"><font color="#0000ff">福雷德广场</font></a>，这是西区目前在售的楼盘中颇具争议的一个物业，据悉，其600余套房源目前剩余200多套，价格在6000元/平方米左右，一些网友认为，楼盘“50年产权之争”对其销售有一定影响。</p><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/19/1341924_524391.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><p>　　西区另一个在售楼盘<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/12/08/006394782.shtml" target="_blank"><font color="#0000ff">大北·四季风景苑</font></a>，目前在售的单身公寓只剩余20余套，56-58方的简装修，价位为6300和6500元/平方米两种，二期还在筹备中。</p><p>　　沿着六号大街，看房车开往江边的海天城、梦琴湾，这两个一路之隔的楼盘相互之间的竞争不言而喻。</p><p>　　据悉，<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/09/13/006302340.shtml" target="_blank"><font color="#0000ff">梦琴湾</font></a>目前剩余640套房源，主力户型为120-150方，其中西边套最低价格为4300、4400元/平方米，江边为6800、6900元/平方米，价格相差较大，但江边的销售较好，从目前销售情况来看，市区购房者在70%左右。</p><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340848_853836.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><p>　　而一路之隔的<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/10/12/006330124.shtml" target="_blank"><font color="#0000ff">海天城</font></a>，据悉目前每天都有销量，90方-120方是目前销售最好的户型，均价在4900元/平方米左右，目前可售房源还有300多套。</p><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340874_155420.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><p>　　来到最后一站<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2005/12/09/006396324.shtml" target="_blank"><font color="#0000ff">伊萨卡</font></a>，工地现场热火朝天，据悉，目前开盘的高层和小高层中，最好销的户型是85平方米的二房二厅小户型，目前已经售罄，另外，136平米的户型销路也不错；别墅区目前还没有开盘，这些沿江别墅目前已经有不少意向客户。</p>

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<p>　　间隔半月不到，又随朋友们去了趟下沙。</p><p>　　从西区到东区，一路下来，看了不少楼盘：既有在02年打响“住在下沙”口号的先行者，如东海·未名园、香榭里花园等；又有一些兴起的商业项目，如西子·阳光星城、福瑞德广场、华元·十六街区等；自然还少不现阶段正处于销售期的东区沿江楼盘。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　变化是必然的。</p><p>　　暑假一到，几十万师生留下着廖廖，直接影响到了下沙的人气。以往下课时，马路上人来人往的现象消失了，学校附近的商铺生意也一下子冷清了不少。</p><p>　　就目前的情况来看，西区的商业经过几年的积累，稍稍带了点“稚嫩成熟”的迹象。之所以用这个很怪的自创词，实在是找不出更恰当的字眼形容。与主城区的同类繁华地段相比，下沙西区商业人气落后了不少；但与东区相比，用同行者的话来说，远远惊诧于当初的猜测了。</p><p>　　这里需要夸奖一下的是：阳光星城的商业运作。引入物美大卖场显然是明智之举，加上KFC、九佰碗、KTV等入驻，品牌效应卓显，根本就无非担心剩余商铺的销售。这或许能为东区一些保有几万方的底商或商业街，却又急得不知如何操作的楼盘提供现实意义上的借鉴之处。</p><p>　　与西区相比，目前楼盘集中的东区，硝烟味浓厚。比较有意思的是，梦琴湾和海天城沿马路，面对面的墙体广告，当就从文字来看，已可见竞争之激烈。</p><p>　　这显然有别于其他区域楼盘抱团发展的现象。现在杭州的老百姓一提到下沙，除了“远”以外，从去年开始又多了个“低价”的印象，也就是业内人士所谓的“价格战”。不过，价格战虽然短期销售见好，却未免伤筋动骨，后遗症多多。看来下沙的开发商尚需另寻有力卖点。</p><p>　　另外，还要给下沙的开发商们提点意见：好好利用现场的售楼处和样板间。在挑选售楼处的位置时，尽量醒目，便于那些自驾车看楼的消费者寻找。在波折再三后，我们终于进入东区唯一一个样板间——天元2005，而其长时间不开门通风的霉味，硬生生地把我们这些看房者逼了出来。</p>

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<p>　　下沙属于杭州三大副城之一，主要涵盖下沙镇、经济开发区、高教园区三个板块。自1990年经济开发区创立以来，形成了以医药工业、高科技产业、出口加工业和轻纺业为主导，居住和服务产业为辅助的规模，占地15000亩的高教园区西区已投入使用，已有浙江工程学院、中国计量学院、杭州电子工学院等院校进驻。</p><p>　　对比而言，住宅开发实际进度不如人意，目前区域人居氛围明显不如其他地区。虽然大学城概念逐步在成熟，但远非以前文一、文二清新的氛围；虽然东西快速路的建设正在加快，但很可能道路扩建幅度追不上车辆的增加速度；虽然一号地铁的规划出台，但开往下沙的地铁究竟会什么时候开通，谁也不知道；虽然BRT与众多公交线路已经通达下沙中心站，但区域广阔，通到各家楼盘还是不方便；虽然区域内企业、学校陆续在增加，但是各单位上下班穿梭往来的自备交通车还是验证了下沙可居住生活度的不足。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　下沙房子的第一客户自然是在那里工作、创业的人群，但毕竟数量有限。相反，一直以来其价格水平不高，业主中用作投资的比例可能是杭州楼市所有区块中最高的。一般来说，投资者的眼光不会错，但投资下沙房子，错。价格低，不能成为投资的理由，04、05年的平均涨幅同期较其他板块要高，而目前部分单位内部认购的价格仅在3500元左右，相比目前5000元上下的市场价，谁高谁低；入驻人口会增加，不能成为投资理由，前三年土地公开拍卖信息累计出让面积在1500亩以上，包括之前开发的楼盘，总粗算可售面积200多万方。</p><p>　　地域偏，前期价格涨幅高，后期可供应量大，开发商之间竞争激烈，下沙楼市、下沙楼价的前景不容乐观。再者，万科、绿城、旅游、美达、华鸿等公司各自在九堡的项目将陆续浮出地面，这对长期以来盼望以市区客户为销售增量来源的下沙项目之开发商而言，无疑是多了一把锁喉刀。</p><p>　　现在，做开发商难，做下沙的开发商更难。当民众买房热潮随着调控加紧而逐步退却，但愿展现在我们眼前的不是一个裸泳的下沙楼市。</p>

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<p>　　最早知道下沙，是游鸿鸣的一首歌。</p><p>　　最早对下沙楼盘开始刮目相看，是去年在楼市成交最为惨淡时，天元2005、梦琴湾、海天城前赴后继低价入市，用实打实的“抢购”让这个板块成为那个时候楼市里少见的赢家。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　那天，接到candytao的电话，相约去下沙看楼盘。虽然也曾陆陆续续看过这里不少房子，但一想到可以借此机会和几位“楼市中人”大侃楼市八卦，于是欣然前往。</p><p>　　早上6点10分起床，7点30分从市区出发，大约在8点15分左右达到下沙。车程大概是45分钟。想象中，星期五的早晨，通往下沙的道路上车辆应该非常稀少，但实际情况是，在路上我们竟然遇上了小小的堵车。看来这里比我想象的要“繁荣”。</p><p>　　45分钟的车程，从喧嚣到宁静。</p><p>　　有人想到了飞涨的油价，对“住在下沙”表示怀疑；我想起了万科17英里的广告：“这是你与世界的距离。”</p><p>　　在下沙“走马观花”的看盘过程大体分成两部分，东区和西区。用几个关键词来形容总的印象是：干净、大学城、人少、房多、高层、江景。另外，与市区相比，这里的马路真是宽敞啊！</p><p>　　想起刘镇伟的电影《东成西就》，我认为下沙楼盘的整体局势应该叫作“西成东就”：西区楼盘开发已经基本“成熟”，东区楼盘则“各就各位”，纷纷上马发展。</p><p>　　西区是目前下沙已经比较繁荣的地方，包括的楼盘有华元·十六街区、东海·未名苑、西子·阳光花城、香榭里花园以及大都风苑风情等。这些房子都是前两年设计建造的，体量不大，建筑面积大多在10万方以内，基本已经销售完毕交付使用，距离大学城也很近。阳光花城的九佰碗里非常热闹，另外这里还有物美大卖场、格莱美和KFC，感觉像到了“西城广场”。</p><p>　　相对而言，东区的下沙是一个等待开发的更为宁静的小镇。这里的楼盘大多为沿江高层，体量很大，有伊萨卡、海天城、梦琴湾等，建筑面积分别为50万平方米、40万平方米和35平方米。另外还有一个50万平方米左右的经济适用房项目多蓝水岸。站在寂静的江岸上从东向西看这些楼盘基本呈一字排开的架势，一幢幢的，错落有致。在规划中，伊萨卡拥有下沙目前唯一的沿江排屋，但目前动工的项目都是高层和小高层，临江排屋会是什么样子？很让人期待。</p>

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<p>　　<strong>“决战东部”，下沙如虎添翼</strong></p><p>　　最近，杭州市政府召开专题会议，提出陆续投资1500亿元“决战东部”的战略构想，欲将火车东站、汽车东站为核心的东部地区建设成杭州最大的交通枢纽。记得两三年前杭州市政府提出建设钱江新城的战略构想，预计陆陆续续续的总投资额也不过1000亿元。</p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p>　　这意味着未来几年里，杭州东部地区将接受一次大规模改造，许多重要基础设施将在这块土地上陆续登台。其中包括沪杭磁悬浮、“沪杭、杭宁(杭州—南京)、杭甬(杭州—宁波，规划中)、杭长(杭州—长兴，规划中)”四条高速城际列车、地铁、运河二通道、新火车东站等。同时，还有一大批城中村将改造，丁桥、九堡、下沙等地将建起大型居住区。</p><p>　　“城东建设成功与否，直接关系着“大杭州”战略实施，以及杭州与上海能否顺利对接。”政府相关部门负责人这样定位“决战东部”，显见此事非同小可。</p><p>　　此次“决战东部”战略的实施对东站地区而言是一个千载难逢的发展机遇，下沙亦然。</p><p>　　下沙是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。围绕打造国际先进制造业基地的目标，下沙重点发展电子通信、生物医药、精密机械、汽车部件、家用电脑等五大支柱产业，为此建立了新药港产业基地、大学科技园区、机电工业园区等专业园区，并提供了良好的创业平台和优惠的政策支持。据称，目前下沙34平方公里建成区构建的基础设施已基本完善，综合水平名列49个国家级开发区前15位，并于前年被日本贸易振兴机构评为中国投资环境最佳开发区之一。</p><p>　　而下沙也开始了从“建区”到“造城”的革命性跨越：要把下沙打造成为国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态城市副中心。主要是通过完备功能、改善环境、促进产业结构、产业层次质的升级和经济规模量的扩张，提高开发区的城镇化水平。</p><p>　　目前下沙已经建成浙江最大的高教园区，杭州总共35所高校中已有14所高校搬至下沙，在校大学生生达到14万人，大学城的雏形基本形成。这个生态型花园式副城的建设，形成了大量的居住需求，对房地产开发企业来说是绝好的投资机会，也意味着它有强劲的后发优势和更高的利润空间。</p><p>　　此次“决战东部”战略的实施，将给下沙带来更多的人流、物流和资金流，促使下沙的开发建设如虎添翼，势不可挡。</p><p>　　<strong>发展抗性需要思量</strong></p><p>　　然而，尽管下沙有着其它区域一些难以比拟的发展势头，但对于房地产开发商而言，却是需要冷静的时候。因为下沙的建设就像一只小鸟，现在只是在长翅膀的阶段，还不能在天空自由翱翔。</p><p>　　首先是距离问题，因为东部以前发展的滞后，使下沙给人的感觉是一块巨大的“飞地”，一定的心理落差导致下沙总也摆脱不了“郊区”的影子。</p><p>　　直到现在，下沙的房地产开发与其飞速发展的产业都不大匹配，虽然下沙早就有土地出让给开发商建设居住区，但主要为了解决失地农民和企事业单位员工的居住问题，市场化程度不高，开发水平也低。随着下沙城的迅速发展，住宅和相关一系列配套设施的跟进严重不足的“软肋”便凸现出来。</p><p>　　下沙以前是以“经济开发区”的模式开发的，虽然在利用外资、发展现代工业、出口创汇、输入现代先进技术和先进管理经验、解决就业等诸多方面功不可没，但作为特殊时期的产物，开发区的整体功能和经济扩张力不具备城市化的要素，难避城市化落后于工业化的弊病。</p><p>　　虽然下沙两三年前已意识到这个问题，而且正在身体力行地从“建区”向“造城”的模式过渡，但这确实需要一个过程，“罗马并非一天建成。”</p><p>　　再者，“决战东部”战略的实施看起来有助于下沙的发展，但如果这个杻纽的城市功能与下沙重叠，将是一个很尴尬的事情，因为和杭州主城的距离优势，杭州东部地区与下沙的竞争上显然会胜下沙不止一筹，因为城市发展辐射功能的次第外延的特性，很可能导致下沙城市建设步伐被迫放慢。因此下沙有必要参照新东站的城市功能规划，对下沙城区进行互补型的功能定位与调整，这还是一个未知数。</p><p>　　“杀鸡取卵”断不可取，但操之过急也不是好事，如何把握套利与市场土壤的培育相得益彰，倒是一个两难的问题。</p><p>　　<strong>谨防城市价值过早透支</strong></p><p>　　市场是需要培育的，这一点对下沙而言尤其重要。</p><p>　　选择下沙的购房者们最主要的理由是什么？这是一道很简单的问答题，答案就是：房价！与杭州主城及其各板块相比，下沙地价和房价都不算高，应该算是一块“价值洼地”，随着杭州城市拓展和交通瓶颈的解决，大批杭州市区人口将分流到下沙居住，无形中也会形成一定的需求量。</p><p>　　去年开始，尽管处在宏观调控的背景下，下沙楼盘海天城、梦琴湾、伊萨卡等楼盘依然逆市飞扬，屡屡登上销售冠军的宝座，与其“价值洼地”的优势不无关系。</p><p>　　而大学城的建设有助于形成城市凝聚力、亲和力以及对城市的精神崇拜并产生精神慰藉，其所蕴涵的文化力其实无形中也有助于城市商业氛围的形成。</p><p>　　然而，我们很明显能感觉到，下沙楼盘在今年以来(剔除宏观调控的因素)，销售步伐慢了下来。</p><p>　　让我们回想一下：早先下沙、临平、萧山三大“副城”概念的推出，实际上对下沙建设和房地产开发的促动是最大的，下沙楼盘的价格因此涨了一大截；然后，大量的高校搬迁，又对下沙房价进行了一轮推波助澜；地铁概念又紧跟着推出，下沙又是受惠最大的区域，沿地铁线的楼盘又趁势将楼盘价格上涨了一大截；再后来，是今年初的购房入户政策，到下沙购房落户的门槛是最低的，结果又有楼盘借机提价；如今，“决战东部”的战略在媒体上一经刊登，瞎子也能看出来下沙楼盘开发商又在蠢蠢欲动了……</p><p>　　频频出台的利好，对下沙人气的聚集、房地产业的开发及城市建设是一个个强劲的助推器。然而，这些助推器的根本目的是让下沙这只小鸟羽翼丰满，而并非就意味着你能翱翔天空一路涨价。政府土地拍卖价格的节节攀高，开发商售楼价格几近触顶，已经明显透支了下沙的价值，使该区域的发展缺乏后劲支撑。</p><p>　　幸好，杭州其它区块及主城区在头脑发热的前几年房价也是水涨船高。试想如果滨江区、三墩、闲林等板块楼盘的上涨速度不是那么快，下沙还有得玩儿么？</p><p>　　真是“眼前有利忘回头，身后有余忘缩手”啊。</p><p>　　上周末，记者一行前往下沙探盘，正逢学生暑期放假，稀疏的人流使宽阔的“国际化”马路更显空旷，一路途经的各楼盘也是“门前冷落鞍马稀”。记者还发现，下沙楼盘普遍存在缺乏差异化开发的弊病，楼盘销售价格基本上是比照地段来定的，而与产品本身关系不大；加上梦琴湾、海天城、伊萨卡甚至星星港湾等超大楼盘吓死人的供量而导致的竞争，下沙楼盘的前景着实令人堪忧。</p><p>　　试想，如果及早地先放水养鱼，使人气已经聚集与有节奏、有限度地涨价互相良性循环，下沙楼盘的现状绝不会是现在的状况。</p><p>　　如今在宏观调控的背景下，下沙又迎来了“决战东部”的发展机遇，究竟应该如何把握市场采取相应决策，是下沙房地产开发面临的一个重要问题。</p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/19/1341925_999823.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p><font color="#ffffff"></font></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/19/1341915_828698.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/19/1341916_918714.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/18/1341899_632473.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/19/1341900_993515.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p><strong></strong></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340884_407001.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340885_988526.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340883_548718.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340881_531831.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p><strong></strong></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340845_771833.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340847_899350.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340848_853836.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340821_248394.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340824_109211.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340840_390768.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340841_985697.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340843_256958.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><p></p>

cecily

<table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340816_999330.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table><table cellspacing="20" cellpadding="0" align="center"><tbody><tr align="center"><td><img src="http://www.zjol.com.cn/pic/0/01/34/08/1340817_570722.jpg" border="0" alt=""/>
                                </td></tr></tbody></table>

立立

下沙，现在还是比较荒凉的。

colin526

<font face="黑体" size="7">回想当年辛庄，现在支持下沙！！</font>[em02][em02][em02][em02][em02][em02][em02]

pie

<p>有谁知道多蓝水岸这个盘子的，帮忙介绍一下</p>

光明好牛

建议买下沙房子的人不要考虑地铁因素……