杭州西湖国际商务中心项目情况报告[ZT]

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:17

摘自：二零零三年八月十四日赤峰富龙热力股份有限公司重大资产置换暨关联交易报告书(草案)
 2.天地房产的主营业务情况
 天地房产的主营业务为房地产开发,专司浙江杭州一带房地产项目的开发。2001年6月,大地科技通过招标方式以5.115亿元中标开发原杭州都锦生丝织厂地块,目前天地房产主要是在该地完成杭州西湖国际商务中心的开发建设工作。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:17

2.1项目地理位置
 杭州西湖国际商务中心位于杭州下城区,凤起路与环城西路交界处,东临时尚休闲一条街——武林路；北傍凤起路,与杭州十四中隔路相邻；南依杭州都锦生丝绸博物馆,与四星级涉外酒店——望湖宾馆接壤；西临杭城标志性绿化街――环城西路,西南向与西湖隔路相邻,正西向遥对宝石山麓保俶塔,西北向与浙江省人民政府办公群为邻,周围建筑物均为高度不过20米的多层建筑,环境优雅清净,地理位置优越。
 2.2 总体规划
 杭州西湖国际商务中心项目占地18464m2,建筑物容积率3.0,项目绿化率20%,建筑密度45%,建筑物高度24m,局部高度为30m,总建筑面积55392m2。该商务中心是由加拿大PPA设计事务所设计的开敞式的蝶形建筑,地下一层为超市和会员制俱乐部,地下二层为车库；地上一至二层为高档商铺及连锁咖啡吧；地上三层配置景观式休闲餐厅；地上四层为高级写字楼,五层至十层为酒店及豪华商务住宅。

 总体思路是：以产权式五星级酒店为主体,以女装市场为依托,以高档写字楼为侧应,以娱乐、餐饮、康乐为补充的四位一体互为支持、互为补充、互为依托的综合商务中心。项目开工时间2003年4月,竣工时间2005年6月,项目总投资约11亿元,目前投资已超5亿万元。

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一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:18

第九节 业务与技术
 一、房地产行业概况
 本次重大资产置换完成后,本公司将介入房地产领域。
 (一)房地产行业特点
 房地产是人类生存与发展最基本的生活资料之一,也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。房地产行业因其市场需求大、产业链条长、关联性强成为国家促进国民经济增长的重要的支柱产业。房地产作为一个特殊性行业,主要特点有：
 1、房地产行业是受国家政策、社会环境、经济环境、人口统计环境、行业管理环境、技术环境影响较大的行业。
 2、一般房地产企业负债率高,投资的风险较高。
 3、投资金额大,投资周期长,资金的周转率低。
 4、区域性特点明显,与区域经济持续发展的速度相关性很高。产品开发所在地区的政策和市场需求对产品策划、建设以及销售有重要影响。
 (二)我国房地产行业的发展状况和前景
 我国房地产业起步于上个世纪80年代,针对我国城市产业所有制结构和管理体制结构存在的弊端,国家创造性地提出了土地有偿使用、房屋商品化、房地产综合开发和住宅制度改革四大政策前提,有力地促进了房地产业的振兴和发展。
 随着国家宏观经济平稳高速的增长,房地产行业也空前的得到了发展。到2002年,中国房地产行业已经连续六年保持了远高于GDP增长速度的增长态势,为整体经济的增长提供了强劲的动力。根据我国＂十五＂计划纲要的预测,到2005年,全国GDP水平将达到12.5万亿元左右,人均国内生产总值达到9,400元人民币(约1,135美元)。根据世界银行的研究报告,住宅需求同人均GDP水平有着密切关系。一国住宅产业在人均GDP在300美元时才起步,至人均GDP达到1300美元时,进入稳定的高速发展期。2002年,我国人均GDP约在963美元,因此,我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。
 随着房改政策的进一步深化和住宅建设相关措施的逐步到位,以及持续的降息,近年来我国房地产开发市场呈现出持续增长的势头,开发投资增速加快,土地开发量持续增加,商品房销售价格继续上扬。预计在2003年,全国商品房销售总额的增长势头还将保持在25%的水平。
 (三)影响我国房地产行业发展的因素
 1、有利因素
 (1)国家宏观经济形势的持续、快速、健康发展和全国房地产市场的逐步回暖将成为房地产行业快速发展的动力。
 (2)国家计委、建设部等相关主管部门近期陆续出台多个政策、条例与规定,进一步规范了房地产市场。
 (3)我国加入世界贸易组织,有利于国内房地产行业的发展：
 A、入世带来房产消费需求的增长；
 B、建筑成本呈下降趋势,房地产企业经济效益呈上升趋势；
 C、国外投资增长和国内资本市场逐步对房地产开发企业开放为房地产的发展带来新的生机和活力。
 2、不利因素
 (1)国家宏观调控政策及地区政策的调整对房地产行业的发展将产生直接的影响。
 (2)随着房地产市场的日趋成熟,竞争日趋激烈。特别是我国加入WTO后,外商投资国内房地产市场的步伐加快,国内房地产企业面临新的挑战。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:18

2.3 相关资质证明
 天地房产在2001年8月已取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》(【2001】年浙规用证0100573号),目前,杭州西湖国际商务中心项目用地国有土地使用权证《中华人民共和国国有土地使用证》(杭下国用〖2002〗字000132号、000133号以及杭下国用〖2003〗字000113号、000114号)已全部取得。
 2.4 建设进度
 经过前期的规划设计,在取得政府相关部门的批准后,2003年4月工程开工,预计竣工时间在2005年6月,目前工程处于地下打桩阶段。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:18

2.5 整个项目盈利预测
 资产置换完毕后,在整个建设和销售期间,西湖国际商务中心项目预计实现销售收入12.75亿,扣除全部投入成本及相关的费用后,可实现出售物业利润总额6360万元,另外还拥有价值约3亿左右的地下一层商场、二层车库、酒店配套用房等物业资产。收益预测的基础和依据如下：

 简明盈利预测表
 金额单位：人民币万元
 项 目 2001-2005年 备注
 一、销售收入 127455 注1
减：开发成本 111122 注2
销售税金及附加税 7000 注3
销售费用 2000 注4
管理费用 1000
二、出售物业利润总额 6360
三、自有物业价值 30300 注5
 注1：预计销售收入主要来自商铺和酒店
 分类 可销售面积 销售价格(均价) 销售收入(万元)
商铺 13500平米 3.5万/平米 47605
商务酒店 30000平米 2万/平米 60000
高级写字楼 7000平米 1.5万/平米 10500
豪华房 3400平米 2.75万/平米 9350
合计 53900平米 127455
注2：开发成本预测明细
 项目 金额(万元)
地价款 51,116
超面积补出让金 3,577
勘测设计费 620
规费 396
配套费 2,063
土建费 16,600
设备及安装费 8,000
内部装修费 12,700
外部装修费 7,000
利息 4,080
契税 1,500
其他 1,270
不可预见费 2,200
合计 111,122

注3：主营业务税金及附加：按销售收入的5.55%计算(营业税、城建税、教育附加费),预计7000万元。
 注4：销售费用 ：考虑面对销售对象是一些较专业的投资者和各地商会,预计2000万元(含广告费)。
 注5：三楼配套房7000m2,价值0.84亿元；二楼配套房1500m2,价值0.18亿元；地下一层商场10500m2,价值1.26亿元,地下车库250个,价值0.75亿元。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:18

二、房地产项目所处区域市场分析
 2.天地房产所在区域
 2.1区域经济情况
 得益于＂温州模式＂,以民营经济为主导的浙江经济,自1995年以来,一直以全国数一数二的增长率快速向前法发展。2002年,全省国民经济继续保持较快增长。全省实现国内生产总值7670亿元,按可比价格计算,比上年增长12.3%。全省人均国内生产总值为16570元,比上年增长11.7%。作为省会城市的杭州2002年人均GDP已达27951元,已步入后小康或富裕时期。杭州不仅共享有全国经济快速发展之成就,还拥有良好的浙江省快速发展的区域经济优势,正通过极化效应聚集浙江经济优势和浙江民间财富,为杭州市快速发展奠定了坚实的基础。以房地产为例,富裕起来的甬、台、温、金、绍地区的人们,购买了杭城50%的房产物业,从而提升了杭州房地产业的景气指数,加快了杭城物业的增值速度。
 作为＂上有天堂,下有苏杭＂、坐拥天下美景-西湖,三面环山一面临江的杭州,在独具优越的自然环境的同时,也具备悠久的历史人文资源。杭州市政府政府以西博会为平台实施的＂住在杭州,游在杭州、学在杭州、创业在杭州＂城市发展战略,出台了一系列 ＂构造大都市,建设新天堂＂的配套政策,积极向国际花园城市迈进,未来的杭州是旅游胜地、学习创业乐园、居住生活天堂以及时尚休闲之都。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:19

2.2. 杭州市房地产市场发展现状及趋势
 1995年以来,杭州房地产经历了长达8年的高速增长时期,增长势头至今不衰；被称为＂杭州现象＂。这一独特的＂杭州现象＂的形成与杭州经济持续高速增长、城市化快速推进、人居环境显著改善、浙江巨大的民间资本以及杭州作为浙江省省会城市和政治中心等特有优势密不可分。由于上述优势而形成的杭州房地产市场特殊的外力推动型的需求结构,导致杭州房地产既明显脱离市场基础价格,但又能保持低的空置率。虽然杭州房地产已经经历了8年的增长期,但总体上来说还是健康正常的。由于最近二年实施开放的人口政策,杭州每年新增人口超过10万人。也就是说,抗州市每年新增人口造成的需求,加上旧城改造带来的拆迁户的需求、住房更新需求、外地人购买需求,可以预见在未来的三年内,杭州房地产市场仍将处于供不应求的状态,目前的房地产形势仍将持续一段时间。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:19

三、面临的主要竞争状况
 房地产企业开发的产品是不动产,具有强烈的地域性限制。本次重组后公司的房地产业务与其他房地产企业相比,公司具有以下的优势和不足：
 1.竞争优势
 1.1地块的稀缺性。目前,杭州城可用于西湖景观房地产开发的土地已几乎为零,这意味着与本项目构成竞争的楼盘较少,地块的增值潜力较大。
 1.2公司的潜在股东大地科技在北京市拥有大规模的土地储备,具有较强的开发经营管理能力和优良的人际关系资源,强大的股东支持,是公司介入房地产领域成功的保障。
 1.3 高超的设计理念,独树一帜。锋尚国际公寓设计单位--北京威斯顿设计公司是国内著名的建筑设计公司,锋尚国际公寓＂告别空气暖气时代＂,是第一个将欧洲混凝土采暖制冷系统和置换式新风系统引入中国,在中国建成第一幢与欧洲发达国家同步的高舒适度低能耗五星级公寓。杭州西湖国际商务中心采用加拿大PPA设计事务所设计的开敞式的、对城市及西湖景观有贡献的＂蝶形＂方案,独特的建筑外形、摇篮有全新的建筑风格、高科技的全数字化的管理,将使西湖国际商务中心成为杭州市为数不多标志性、高品味的商务活动中心之一。
 2.竞争劣势
 2.1 重组完成后,公司所属房地产公司规模不大,开发的项目还较少,知名度有待提高。
 2.2 杭州项目土地取得成本相对较高,同时项目交付是恰逢2003-2004年杭城写字楼集中上市期,存在一定得市场风险。
 2.3 利用绿化隔离带优惠政策可以拿到土地进行房产开发,但政策中对商品房建筑面积的限定一定程度上也制约了项目收益率的提高。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:19

四、房地产业务经营情况
 (一)公司房地产业务范围
 本次重组后本公司房地产业务的经营范围将目前主要集中在北京市和杭州市,未来择机介入全国其他城市的房地产开发。
 (二)公司房地产业务的主要业务范围及模式
 1、 房地产业务范围
 在北京市的房地产项目运营主体主要是大地房产公司。目前运营的项目是锋尚国际公寓和处于绿化隔离带的宝山新村一期。未来几年,大地房产公司将依靠公司股东雄厚的背景,在同市政府良好的合作基础上,充分利用好绿化隔离带政策。开发的项目将集中在北京市绿化隔离带区域(北京市西四环以外),城市中心与郊区的交界地带,项目以板式低密度住宅为主,以少量高尚社区住宅开发为辅。
 在杭州的房地产项目运营主体主要是天地房产公司。目前以建设杭州西湖国际商务中心为重点,由于杭州的土地价格在全国已处于高位,公司将根据当地房地产市场的发展态势,择机再进行土地的储备。天地房产公司在项目在完工后还可以通过物业的出租管理保持较强的的持续经营能力。
 2、 业务模式
 本次重组后的公司将适度得介入房地产行业,公司的主要业务模式为：(1)公司购置土地后,进行住宅房产的自主开发和销售。(2)公司购置土地后,从事酒店写字楼的开发与经营。
 居民住宅返房屋的开发,将充分利用各种政府优惠政策,低成本建立土地储备,利用成本优势综合考虑项目的投资回报。酒店写字楼项目将高品质、高标准的进行设计开发,并聘请境外知名的设计单位进行方案设计,充分发挥项目的地理位置和区域环境的优势,致力于整体环境和布局的优化,注重建筑物的立面和房型设计,并聘请全球著名的酒店管理集团进行物业管理,以确保项目软硬件的高质量、高品味,力求打造商业物业的顶级品牌和标志性建筑。

一声长叹 · 发表于 2004-11-11 14:20

五、公司的主要经营策略及市场推广模式
 (一)住宅商品房开发
 本次重组后的公司主要开发和销售精细化、面向中等以上收入家庭的中高档住宅。公司将进一步通过项目开发以及收购兼并等方式,扩大市场占有率,塑造全国性的品牌形象。房地产项目的定价模式：根据项目建设的成本情况并结合市场竞争状况确定某一时期的房屋售价,具体的定价过程为：公司根据对市场的调查、预测和对拟销售项目比较研究的结果,确定项目的销售价格区间,然后开始进行认购询价；通过认购询价,测定市场对项目定价的敏感性,据此对项目价格进行必要的调整,再确定项目的正式开盘价格；项目正式开盘后,开展项目销售的市场推广活动,根据项目的市场销售情况不定期的对项目的销售价格进行动态调整,并且在销售的不同时期,推出不同的促销手段和价格调整方案。开发房地产项目的资金来源为自有资金和预售房屋的销售款,资金缺口部分通过银行贷款解决。主要销售模式采用预售期房和销售现房两种主要形式。物业管理将严格执行当地的相关规定,最终由业主委员会决定物业管理公司。
 (二)酒店写字楼开发
 本公司重组后,天地房产在经营杭州西湖国际商务酒店的过程中将引入国际较成熟的产权式酒店推广模式,吸取＂店中店＂模式失败的经验,将开发商-投资者-经营者-租用者有机组合,投资收益和风险由三大主体共同分享和承担。商铺市场定位分为目标投资者定位和未来经营方式定位。在广告策略制定时应充分考虑投资者投资回报的引导,以提高广告收益,加快销售进度。
 根据酒店式商务楼目标投资者定位及其区域分布,将选择具有物业推广功能的国际著名的酒店管理集团作为项目物业的经营者。
 六、核心技术
 大地房产开发的锋尚国际公寓,首次采用全面系统的应用高舒适度低能耗优化设计理论,该设计系统由八个子系统组成。

fly_sj · 发表于 2004-11-12 12:56

谢谢楼主，顶顶顶

fly_sj · 发表于 2004-11-12 13:03

有关于锦绣天地项目的最新进展请继续发布。我很想了解。
另外我觉得这家公司的管理好像不专业。一二楼的女装商场委托了一个温州的房产销售代理商在销售，但经营定位一直在调整。……

枫子的爱 · 发表于 2004-11-15 11:28

楼主的内容不错！几天看了个有关该项目的广告，正有疑问呢，请楼主指点迷津!<a href="http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=18&id=105109" target="_blank" >http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardid=18&id=105109</A>

fly_sj · 发表于 2004-11-16 10:04

该项目于11月18日开盘

fly_sj · 发表于 2004-11-16 10:13

“统一经营、稳定回报、银行担保”，文案中又明确了“首期经营期10年提供经营担保，每年6%的经营回报，其中银行提供前6年担保”。
这个广告纯粹是为了销售，有谈及如何经营的内容吗？如果这样，那就可惜了，让投资者心里不踏实。

城市水色 · 发表于 2004-11-16 11:17

看广告说是11.18号开盘,但是开盘的只是商铺,女装商场,只卖不出租的吗?[em04]

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