物业经理爆料行业黑幕之一！～卑劣的手段与伎俩！！

SIMONYAO

物业管理中的黑洞有多深？一名刚刚离任不久的某物业公司经理向本报爆料，揭开了众多不为人知的行业潜规则。
　　刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为，刘强的说法是去年业主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不过去，愿意对公众讲点儿实话。”
　　敛钱三条渠道
　　物业费只是一部分
　　刘强此前所在公 司管理的是一家中型小区，1500多户业主，总面积在20万平方米左右。
　　面对记者最关心的物业公司收入问题，刘强仅仅心算了几秒钟后就回答：“我们这个公司一年进账有400多万吧。”
　　他笼统计算了一下：板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制，年物业费应收480万左右，前两年实际收取物业费在400万以上，现在相当一部分业主拒交物业费，降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。
开发商吃肉我喝汤
　　对于其他的地上共用部分，例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费，刘强表示，这些是不收费的，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。
　　“小区现在有4000多平方米的会所，一年外包收益超过200万，主要上交开发商，但物业公司也能分成一部分，差不多60万。”刘强说。
　　面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法，刘强笑称“想法太天真 ”。
　　“说是公共收益归业主，只要业主不闹事打官司判决给他们，该经营照样经营。”刘强说，现在很多小区产权都不明晰，也没有成立业主大会，收益当然主要还是进开发商的口袋。
　　记者了解到，会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。
地上赚完赚地下
　　让记者意外的是，对物管公司来说，小区“最赚钱”的不是会所等公共部位，而是地下空间。
　　“地下室不是不能随便出租，产权归人防的吗？”记者问。
　　“没错，所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的，也有的区每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万，具体用途是出租还是车库，就看各个小区了。”刘强说，他所在的小区 改成900来个车位，每个车位300元一个月，一年停车费收入就在360万左右。
　　对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说，“你看看，业主为停车打破头，前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上，而且现在的情况是停车位根本不够用。”
　　刘强说，这笔钱名义上是都归开发商，“不过具体数字并不是特别清楚，应该是三七分成吧，我们公司这边差不多能分个100来万。”
　　记者随后查阅相关资料发现，虽然业主购房款中包含地下室成本，但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。
省钱三大绝招
　　除了明面上暗地里的进账，各家物管公司都有省钱节流的绝招。
　　第一招：减员以吃空额
　　刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右，保洁一般配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实际上从来就没满员过。
　　“现在保安对外报价都是1800元，真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元 ，实发工资是不到1100元。”刘强说，一般保洁保安都会外包，主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”
　　刘强透露，他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人，你算算一年多少钱？六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。
　　“我听说海淀有个小区业主天天查岗，后来发现上岗的少了1/3，其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的，名字都登记在那儿，你是看不出来的。”刘强说。
第二招：减少维护费用
　　“举例来说，顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万，那就两年清一次。有些设备该维护三次的，那就维护两次或者一次。公共照明，刚入住的时候肯定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还可以省下不少电费。电梯运行也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。
　　第三招：绿化上打主意
　　“能省下来的是细账。”刘强强调。“比如 浇水、割草、修枝，干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低，成本就降低。一年也能省不少钱。”
　　记者问，据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实？刘强点点头：“差不多。”
　　“不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司，不用这么精细。我们小区小，成本就高，老总总想着开源节流。”刘强说，但是问题都是这么出来的，“物业公司一抠，服务标准自然就下来了。”
如何对付业主、业委会、新物业
　　对业主 折腾他三五次 也就交了
　　在刘强的记忆里，新小区物管公司接手的头两年，是最惬意的。
　　“开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说，起初物业费的收取率超过90%，几乎所有业主都交费。而且，头两年新小区基本没有太多的管理成本，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱窗更换都有人替你掏钱。”
　 　但由于老总每次开会都强调“开源节流”，结果小区环境变得大不如前。后来，由于停车收费提价引发纠纷，一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业，“不过我们一直没有撤出，前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理，他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后，刘强选择了离职。
　　不过，物业公司一直坚守在小区。
　　“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有可能吗？”刘强说，如果没有停车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。
　　“起初大多数还是交的，不交物业费就上门催。”刘强说，通常是贴条子，然后电话催交。物业费再少，也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理，有的真是‘不差钱’，不愿找事的；有的是出租户，房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
　　“实在不行就堵门，再不交费，就想办法，比如断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸不好，天气太热，需要换闸了。”
　　对于喷漆、划车这些招数，刘强表示，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
对业委会 就说头儿“贪污”
　　刘强告诉记者，他之所以离开原物业公司，除了前面的原因之外，还有一个，就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会，还选聘了新物业准备进驻。
　　“你到他们业主的论坛上就可以看到，全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一直关系相当紧张，小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。
　　那小区业主 坚持换物业公司怎么办？
　　作为项目经理，刘强表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。
　　“业主起诉物业，也就是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污，他们(业委会)一下就烂了。”
　　“另外，找几个公司的关系户，也是小区业主，出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会，不就搅乱了吗？”刘强哂笑了一下：“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我肯定要治你，而且说你贪污有人信。”
　　刘强说，具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的，义务的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
对新物业 给点补偿金对方就撤了
　　“还有，你要炒我，打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说，打官司的话法院没判，建委又不会赶我们，公司就熬着呗，反正该收的费照样收。”刘强说。
　　对于业主和中标的新物业强行交接的问题，他表示这种情况“不可能”出现。
　　办法很简单，就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错，公司的大老板就是开发商，早都说过有啥问题都能搞定。”

　　“再说，谁敢强行接管？新物业要这么做，建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了？”刘强说，公司后来和中标的新物业“沟通”了一下，表示给一部分“补偿金”，对方已经撤合同了，“我们就可以永远做下去”。
　　最后，刘强坦白了自己的想法：“良心告诉我，在这家公司不能再干下去了。”他说，自己刚换了工作。

SIMONYAO

在此次业委会与物业关于是否续签的问题上给予业委会强大的支持。

SIMONYAO

政苑的业主好像都怕机关事务所——怕自己的上级领导做工作，呵呵呵。
政苑的业主好像都依赖机关事务所的后勤——习惯了，但有没有看到保姆也官僚了。保姆也手很长了。呵呵呵。
也许我不在机关单位工作，不知道其中水有多深；水深得应该是潜规则，阳关下的规则其实也很好。呵呵呵。

SIMONYAO

第一任物业与开发商的关系是一个裙带关系，是一个利益共同体；
大部分时候物业是继续延续开发商对业主的进一步收刮。
物业隐瞒了大部分的利益，如归属业主会所、地下室、人防、营业房等。
要打破这一局面，换掉第一任物业是比较好的方法。
以后进来的物业那基本都是“受雇”关系而不是“管理”。
也许太多的政苑业主不相信这一言论，那就听听业委会对大家的告白。

万宝龙149

所以，在提高物业费标准之前，先把政苑小区物业在总收入讲讲清楚。全年的房租收入是多少？停车收入是多少？业主缴的物业费是多少？支出的明细有哪些？公开透明是必须的吧？还有，政苑小区周边一圈的裙房的产权是谁的？收益归谁？包括我们的会所、假日酒店、菜场、饭店等等，都讲讲清楚吧。或者，把物业公司的年度财务审计报告让业主们看看。

SIMONYAO

无论何种方法，业主要意见一致，这是最重要的，还要有个好的业委会特别是业委会主任。
现在我们看到业委会是尽心工作，无私奉献的。这让我们很放心。
现在就需要大家的支持，对业委会的支持。最好的支持方法就是尽可能的统一意见，有些时候稍稍放弃个别的小意见——相信很多时候您的意见也是和他人的意见一致的。
最后说明，我不是业委会的。我还没他们尽心与无私，我佩服他们。

SIMONYAO

万宝龙149 发表于 2011-12-27 08:49
所以，在提高物业费标准之前，先把政苑小区物业在总收入讲讲清楚。全年的房租收入是多少？停车收入是多少？ ...

业委会已经调查的非常清楚了，在年终总结的时候会公布的。

业余爱好者

说的好的，物业公司的水太深了

要价实在太高了

手段也非常多

许多物业都会挑动业主来斗业委会，同人物业不知道他们会不会。

但大家只有齐心协力，才可能把小区的事做好

纽纹柴

SIMONYAO 发表于 2011-12-27 08:54
业委会已经调查的非常清楚了，在年终总结的时候会公布的。

听说昨天的业主大会开得很热烈也很实际，业务会为小区的利益作出了不少努力。真心期待年终总结，到时候公布在论坛和小区的告示栏了，让每个业主都有知情权和参与心。

xhd

希望业委会勇敢站出来

政苑第2届业委会

纽纹柴 发表于 2011-12-27 10:32
听说昨天的业主大会开得很热烈也很实际，业务会为小区的利益作出了不少努力。真心期待年终总结，到时候公 ...

我们会努力的

政苑第2届业委会

xhd 发表于 2011-12-27 11:25
希望业委会勇敢站出来

我们业委会几个老同志相当地负责

不光是勇敢站出来,而是奋斗在一线

希望广大业主多多关注小区事务,多一份关心业委会的工作

就象昨晚开会时,有部分业主代表责问业委会如何如何,其实都是一些早已经公示(网上网下都有的内容)，而有一些内容呢就是在当天的大会主题发言时着重强调说明的内容，经大家一说，责问的代表反而不好意思了，呵呵。其实也说明关心业委会的工作不够。

总之小区是大家的，建设好小区也是大家受益。

xhd

感谢！！！！

xiaobuwuqu123

业委会辛苦了，感谢。