杭州市关于小区围墙与建筑物之间距离的规定

LIDAI · 发表于 2004-11-16 14:01

杭州市关于小区围墙与建筑物之间距离的规定:
大家请注意:
1)该规定从2000年1月1日开始实行
2)该规定要求为:沿建筑基地边界布置的建筑,应与边界外保持适当的间距. 且其最小间距不小于5米。 
该条文为:
 第六条　沿建筑基地边界布置的建筑,应与边界外保持适当的间距。界外是空地时,必须符合下列要求：
 (一)板式(长度大于32米)高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距,不小于建筑物高度的0.5倍,且其最小间距不小于5米。
 紫金庭园小区第一排房子与围墙距离之间的最小间距估计只用0.5米都不到.
开发商这种做法是不符合杭州市城市建筑管理技术规定中的相关条文的.
业主有权利要求KFS按照杭州市有关部门规定执行.
 附件全文:
杭州市城市建筑管理技术规定(试行)
 2000-01-01
 杭州市城市建筑管理技术规定(试行)
 第一章总则
 第一条　为加强我市城市建设的规划管理,保证城市规划的实施,根据有关法规和杭州市城市总体规划制定本规定。
 
 第二条　本规定适用于杭州市城市规划区。杭州地区各县(市)及建制镇可参照执行。
 
 
 第三条　新建、扩建建筑工程项目的功能性质以及建筑密度、容积率、建筑物高度,应根据批准的所在地段的详细规划确定：尚未编制详细规划地段,按总体规划、分区规划及有关规定由城市规划行政主管部门核定。
 
 第二章建筑间距
 
 第四条　居住建筑的间距,除必须符合消防、环保、卫生防疫和建筑保护等要求外,必须符合下列规定：
 
 (一)根据日照、通风的要求和本市用地的实际情况,多层居住建筑的间距规定如下：
 
 1、平行布置的条式居住建筑,朝向为正南北向,正向间距在市中心旧城区不小于南侧建筑高度的1.0倍,在新区不小于1.1倍。 
 当建筑方位偏东或偏西时,则不同方位间距折减系数换算如下表：
 
 　　方位　　0°-15° 15°-45° 45°-90° 
 
 　折减系数　　1.0L 　　0.9L 　　0.8L 
 
 
 2、相互垂直布置的居住建筑,在市中心旧城区不小于南侧(东侧)建筑高度0.7倍,且小于12米。在新建区不小于0.8倍,且不小于14米。
 
 
 (二)多层居住建筑底层为商店或其它非居住性用房时,其建筑间距原则上不得缩小。在市中心旧城区建筑密集地段进行改建,执行本条第(一)项规定确有困难的,经城市规划行政主管部门核定,其与南侧建筑的间距,可扣除底层非居住性用房的高度(只限一层,自室内地面至二层楼面)。
 
 当底层设置高度小于2.2米自行车库等附属设施用房时,其间距,可扣除这部分的高度。
 
 (三)高层建筑(含高层建筑群)与居住建筑的间距,按下列规定确定：
 
 1、保证受遮挡的居住建筑(包括高层、多层、低层)的居室大寒日满窗日照有效时间不小于二小时；
 
 
 2、点式高层建筑的朝向为南北向的,(东西向面宽小于32米)与其北侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.5倍,且最小值不小于24米；
 
 
 3、点式高层建筑的朝向为东西向的,(南北向面宽小于32米)与其东(西)侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.3倍,且其最小值不小于18米；
 
 
4、二幢或二幢以上并列点式高层建筑(包括品字形布置的建筑),其排列间距不得小于较高建筑高度的0.25倍,且其最小值不得小于20米。
 
 
 (四)在符合以上各项间距规定的产提下,低层建筑与北侧多层居住建筑的最小间不小于10米；多层、低层建筑与北侧高层居住建筑的最小间距不小于18米。在新建庭园式别墅住宅时,为了创造良好的居住环境,其间距不小于南面建筑高度的2倍。
 
 
 (五)多层居住建筑的两个山墙的端距不小于较高建筑物高度的0.4－0.5倍,且最小不小于6米。如按此规定不能满足消防或居住区内部通道的要求,应按消防或居住内部通道的要求控制,具体由城市规划市政主管部门核定。
 
 
 (六)已建居住建筑,原则上不应考虑加层或拼接,但在某些特殊条件下,日照间距无论在旧城区或新区在加层部分或拼接部份,须按1：1.2H计算。
 
 新建、改建的居住建筑,均应按以上规定的间距,通过改进规划布置和建筑设计,积极改善居室日照条件和自然通风条件。
 
 
 第五条　医院病房楼、休(疗)养建筑、幼儿园、托儿所和中、小学教学楼的建筑间距的确定,除须符合消防、卫生防疫等规范外,按下列规定执行：
 
 (一)南侧为多层建筑(含多层居住建筑)的,其间距为南侧建筑高度的1.5倍,在市中心旧城区,其间距为南侧建筑高度的1.3倍。
 
 (二)南侧为高层建筑(含高层居住建筑)的,应进行日照分析,保证被遮挡建筑符合国家有关规范的日照有效时数。 
 
 第六条　沿建筑基地边界布置的建筑,应与边界外保持适当的间距。界外是空地时,必须符合下列要求：
 
 (一)板式(长度大于32米)高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距,不小于建筑物高度的0.5倍,且其最小间距不小于5米。
 
 
 (二)塔式高层建筑(边长小于32米)与基地边界的南北向间距不小于建筑物高度的0.25倍,且其最小间距不小于12米；与基地边界的东西向侧距,不小于建筑物高度的0.125倍,且其最小间距不小于7米。
 
 界外是河流、道路、永久性绿地、高压线走廊的,由城市规划行政主管部门根据有关规定核定其间距。
 
 
 第七条　除第五条列举的建筑外,其它非居住建筑的间距应根据城市设计、景观分析、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工操作安全等要求和有关规定外,可按以下二条规定控制：
 
 (一)在市中心旧城区,多层建筑的北侧为非居住性质建筑时,其与北侧建筑的间距,不小于高度的0.75倍,且不得小于10米。
 
 (二)高层建筑的北侧为非居住建筑时其与北侧建筑的间距,不小于18米。
 
 第三章建筑高度控制和建筑后退距离
 
 
 第八条　建筑的高度必须符合城市规划和景观分析确定的建筑控制高度或建筑限制高度,在机场、电台、保护建筑物影响范围内,及其他有净空限制的地区,新建建筑物高度还必须符合有关净空限制或高度控制的规定。
 
 
 第九条　沿干道(街)(道路宽度大于或等于30米)的城市道路,建筑物高度,除必须符合消防、日照间距、建筑保护建筑限制高度等要求外,还必须符合下列规定：
 
 
 (一)沿路(街)建筑物长度小于32米的塔式建筑或山墙沿街的板式高层建筑的建筑高度(H),不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑物后退距离(S)的1.3倍,即：
 
 　　H≤1.3(W+S)
 
 (二)沿街(路)建筑物长度大于32米的板式建筑高度(H)按下列公式计算：
 
 　　H≤A(W+S)式中W为规划道路宽度,S为后退距离,A为折算参数。
 
 　　沿街建筑长度　32--50米　50--80米　>80米
 
 　　　　A　　　　　1　　　　0.9　　　0.8 
 
 (三)沿路(街)建筑物长度大于100米的板式建筑的建筑高度,应根据街景要求由城市规划行政主管部门确定。
 
 (四)道路交叉口的建筑高度,按宽路计算,但沿窄路部分的建筑长度超过30米时,则按窄路确定。
 
 
 第十条　沿城市道路包括快速路、主干路、次干路、支路等新建、改建的建筑,应根据不同地段的要求,以及建筑的性质、高度等条件沿道路红线后退。建筑物后退道路红线的计算,以建筑物底层最突出的外墙边线为准。在后退红线距离大于等于八米时,允许阳台、踏步等突出部分在后退距离的1/5内安排。建筑物后退道路红线留出的空地主要供绿化及该工程敷设工程管线之用,不得建造建筑物。
 
 
 第十一条　沿城市道路两侧新建、改建的建筑物,后退道路规划红线的距离,应按道路的性质、道路宽度,交叉口视线视线的要求,以及建筑物的性质确定,并按下表控制进行。
 
 　　后退道路红线控制表：
 
 　　道路红线宽度　　　　建筑物后退道路红线的最小距离(米) 　　　备注
 
 　　　　(米)　　　高层建筑　多层建筑或裙层　高层建筑退交叉口 
 
 　　　　20--30　　　　8　　　　　　5　　　　　　　10
 
 　　　　40--50　　　 10　　　　　　7　　　　　　　14
 
 　　　　50以上　　　 12　　　　　　8　　　　　　　16 
 
 
 第十二条　新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆、大型办公楼等公共建筑、其后退红线距离按城市规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及特殊要求具体确定的规划设计条件为准。但后退道路规划红线的距离除符合第十一条规定外,最小不得小于10米,并应妥善安排好出入口位置和停车场地,不得影响城市交通。
 
 在市中心旧城区,执行第十一条和第十二条规定有困难时,由城市规划管理部门根据实际情况核定。建筑物的地下构筑物不得逾越退后的边界线。
 
 第十三条　沿铁路正线布置建筑时,除按有关专业规范规定外,(铁路设施除外)一般按最外侧铁路中心线离建筑物墙边距离不得小于30米。
 
 第十四条　沿城市高压架空线走廊建筑后退走廊外边线距离按下表规定执行 ( 城市高压架空线走廊宽度按现行有关规范确定)：
 
 第四章城市绿地和其它规定
 
 
 第十五条　在城市规划范围内的河湖水系,除城市规划已确定的绿化带控制宽度以外,凡保留的河道两岸在新建改建时,必须保留不小于10米绿化带,为保护自然景观,河岸线要保持自然曲线。
 
 第十六条　所有建筑项目的绿地率必须符合"杭州市绿化条例"和国家有关居住区绿地规划设计规范和有关规定,并符合以下规定：
 
 1、为改善环境质量和提供老人、儿童休闲活动空间,居住区内的公共绿地,应根据居住区不同的规划组织结构类型,设置相应的中心公共绿地, 
 包括居住区公园(居住区级)、小游园(小区级)和组团绿地(组团级)以及儿童游戏和其他块状、带状公共绿地。
 
 　　各级中心公共绿地设置的最小规模：
 
 　　居住区公园　　1.0公顷
 
 　　　小游园　　　0.4公顷
 
 　　组团绿地　　0.04公顷
 
 　　［绿地面积(含水面)不小于70％］
 
 2、其他块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8米,面积不小于400平方米。
 
 
 3、组团绿地的设置应满足有不小于三分之一的绿地在日照阴影范围之外的要求。为美化环境,绿地率未达到指标时,可发展屋顶绿化,其面积可按有关规定作适当的折算绿地率指标。
 
 
 第十七条　必须重视建筑物屋顶造型设计,市区范围内的多层住宅提倡坡屋顶。当屋顶坡度小于35度时,建筑高度按室外地面至檐口计算。城市中心区的民用建筑,多层建筑、高层建筑的裙房为平屋顶时,提倡屋顶绿化,严禁搭建有碍观瞻的建筑物和构筑物。
 
 凡需在屋顶设空调冷却塔的建筑物,在方案阶段就必须明确它的位置及遮掩措施,并在立面或剖面图上表示清楚。
 
 第十八条　西湖风景名胜区的建筑物的形式、体量、高度、色调等,应与周围环境相协调,不得损害风景名胜区的自然景观。屋顶宜采用坡顶。
 
 
 第十九条　小区内主要道路至少应有二个出入口,居住区内主要道路至少应有二个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口数应控制,其出入口间距不应小于150米。
 
 
 沿街建筑物长度超过160米,应设不小于4米＋4米的消防车通道。人行出入口间距不宜超过80米,当建筑物长度超过80米时,应在底层加设人行通道。居住区内尽端式道路长度不宜大于120米,并应设不小于12米×12米的迥车场地。
 
 
 第二十条　停车泊们标准,按公安部、建设部(88)公(交、管)字90号《停车场建设和管理暂行规定和停车场规划设计(试行)》执行,并保证地面有十分之一的停车位。
 
 第二十一条　市级公共建筑,应按国家有关规范考虑无障碍设计。
 
 第二十二条　本规定在实施中的具体应用问题,由市规划局负责解
 附注──用词及计算方法的说明：
 
 一、建筑控制高度
 
 指建筑物室外地面至建筑物外墙顶(包括女儿墙)的高度,但必须符合以下二点：
 
 1、坡顶建筑：当屋顶坡度大于35°应按室外地面至屋脊计算。(屋顶有二种以上坡度者,由城市规划行政主管部门另行确定)。
 
 
 2、高层塔式建筑,外墙顶以上的附属设施平面面积与屋顶面积之比小于六分之一到八分之一,同时这部份的建筑功能只能是该建筑的楼梯间、电梯机房、水箱及烟囱等,可不计入建筑高度。
 
 
 二、建筑限制高度,在某些特殊地段,采用建筑限制高度控制,即建筑物室外地面,至建筑物的最高点(包括楼梯间、电梯机房、水箱、烟囱及其他构筑物)。
 
 三、基地为坡地时日照间距按北侧(西侧)南墙(东墙)室外标高为基准折算。
 
 四、建筑间距
 
 
 指建筑外墙面之间的距离,居住建筑挑阳台可以不计入(连续凸阳台按阳台外边计算)。凹阳台按凹阳台外墙外计算。楼梯间当宽度小于2.7米(中线尺寸)突出小于1.2米时,不计入；当宽度小于2.7米(中线尺寸),突出超过1.2米时,按二分之一计算；当宽度大于2.7米(中线尺寸),则按楼梯间最外边缘计算。挑檐按挑檐外边计算。
 
 五、建筑密度
 
 建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值(用百分比表示)。 
 
 六、容积率(建筑面积密度)
 
 建筑的各层建筑面积总和与建筑用地面积的比值,地下室、半地下室(高于地面1.5米以内)的面积不计入。
 
 七、高层建筑──建筑高度大于24米的建筑物。
 
 八、多层居住建筑──四层至七层居住建筑(三层以下为低层)。
 
 
 九、建设用地面积──建筑用地面积是指城市规划管理部门正式划定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积,四周道路规划红线和城市规划绿地绿线以内的面积不计入。

勇敢的心 · 发表于 2004-11-16 14:19

多谢了，我是开发商这一欺骗行为最直接的受害者，一定要拿起法律的武器保护自己的权益。[em06][em03]

log · 发表于 2004-11-16 17:45

以下是引用勇敢的心在2004-11-16 14:19:00的发言：
多谢了，我是开发商这一欺骗行为最直接的受害者，一定要拿起法律的武器保护自己的权益。[em06][em03]

我也是 [em06]

QIUGLE · 发表于 2004-11-17 09:53

如果KFS按照杭州市的有关要求, 必须达到最少5米距离,还需将围墙外移, 大致计算如下:
5号楼东边套南面面宽约10.5米, 距离围墙平均约1米,还差4米. 10.5*4=42平方米
5号西边套南面宽约11.1米, 距离围墙平均约2.5米, 还差 2.5 米 11.1*2.5=27.8平方米
6号楼南面宽约34.8米, 距离围墙平均约2.5米, 还差2.5米 34.8*2.5=87平方米
5号楼与6号楼之间距离大约20米,按平均差2.5米计算 20*2.5=50平方米
以上4项加起来为206.8 平方米. 如果按地价2500元/平方米计算, KFS仅此一项就可节约517000元.
如果造房子按5500元/平方计算,可以产生销售收入5500*206.8=1137400元
如果按现在市场价约8000元/平方计算, 可以产生销售收入8000*206.8=1654400元.

[此贴子已经被作者于2004-11-17 9:59:07编辑过]

log · 发表于 2004-11-17 10:20

以下是引用QIUGLE在2004-11-17 9:53:00的发言：

如果KFS按照杭州市的有关要求, 必须达到最少5米距离,还需将围墙外移, 大致计算如下:
5号楼东边套南面面宽约10.5米, 距离围墙平均约1米,还差4米. 10.5*4=42平方米
5号西边套南面宽约11.1米, 距离围墙平均约2.5米, 还差 2.5 米 11.1*2.5=27.8平方米
6号楼南面宽约34.8米, 距离围墙平均约2.5米, 还差2.5米 34.8*2.5=87平方米
5号楼与6号楼之间距离大约20米,按平均差2.5米计算 20*2.5=50平方米
以上4项加起来为206.8 平方米. 如果按地价2500元/平方米计算, KFS仅此一项就可节约517000元.
如果造房子按5500元/平方计算,可以产生销售收入5500*206.8=1137400元
如果按现在市场价约8000元/平方计算, 可以产生销售收入8000*206.8=1654400元.

多谢，以后就按这个索赔吧。

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