现房销售时代到来 ？

落叶飘香砌

楼市持续10多年的狂飙突进后，一脚猝然的急刹车，将一个荒芜的真相展现在我们眼前：截至2011年12月底，杭州的可售商品房存量已经超过8万套。
  一般来说，高层公寓在工程达到“正负零零”阶段领出预售证，交付时间一般设定在24-30个月之后；也就是说，楼盘开盘后两年左右若没有售完，就会以现房形式销售。若从2010年4月《国十条》颁布开始计算，楼市降温已持续近两年；依此推算，大批被卡在调控节点上的楼盘或都将进入“现房销售”。
  只需到杭州各住宅热点板块走马观花一圈，就不难验证这一结论。在城东新城、下沙、九堡和申花，许多已经开始玻璃幕墙施工的楼盘，大部分房源仍未售出；而一些楼盘已结顶多时，甚至至今尚未开盘。由于市场转暖尚且渺茫，因此其中许多房源在成为现房之后，可能都无法售出。

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现在看来，由住宅预售制转为现房销售，将是政策给购房者带来的最大福利之一。

  在房地产市场初起的年代，预售制以最少的资金撬动了最多的社会资源，缓解了住宅供不应求的突出矛盾，功不可没。然而，在中国企业诚信度整体低下的背景下，消费者承担了完全不对等的风险，预售制的弊端也越来越凸显。

  首先，大多数购房者非专业人士，对各项技术指标所对应的“居住状态”并无判断能力。比如，许多人不知道3.0以上的容积率意味着拥挤，面宽3米以下的房间缺乏舒适度，8-12层是扬灰层，高楼层的城市噪音可能比低楼层更显著……

  其次，许多不利因素购房者事先无法预知。期房预售时，购房者一般仅凭户型图、楼盘模型和楼书下单，他可以大致知道自己户内的情况，但他可能想不到：正对中心花园的绝佳单元，事实上楼下刚好是个垃圾收集点；想像中浪漫的观景阳台，却被裙楼上方的女儿墙遮得严严实实……

  更多的风险，则来自于住宅本身的品质。住宅的品质取决于地段、成本投入和开发商管控水平，具有非标准化的特点；期房购买者根据以往经验，也并不能完全预判住宅的实际品质；待期房交付后难免倍感失望，由此引发各种投诉纠纷。

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  当下，一些期房断腕求生式的价格倾销，更是蕴含了巨大的品质风险。经济学的一个最基本原理就是——人们会对激励作出反应。由于企业通过比较成本与收益作出决策，所以，当成本或收益变动时，企业的行为也会改变。在利润成疑的情况下，开发商总会尽可能地“做减法”；尤其是景观绿化、外立面和公共空间装修等“软性指标”，更是能省则省：天然石材换成廉价涂料，中空玻璃不带LOW-E，中央庭院只是稀落的树苗和濒死的草皮，楼书上描绘的豪华会所不见踪影……

  所以，我们要大声欢呼现房时代的到来。从此，我们一生中最重要的大宗消费，不再是一场充满变数的赌博；我们不用被迫成为半个“房产专家”，也能挑到称心如意的新房；我们也不用一边为开发商垫付两年的利息，一边却承受楼盘降价带来的巨大痛苦。

  对开发商来说，现房时代则是最严峻的考验。它会让原来捉襟见肘的资金链绷得更紧，让空手套白狼式的资本游戏难以故伎重演，让偷工减料、品质低劣的无良开发商无处遁形。从另一方面说，那些以品质著称的开发商——诸如绿城、滨江和金都等——则有可能成为现房时代的受益者，让房地产领域实现“良币驱逐劣币”的转型。

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