龙年“好地”报告②：临平新城稀缺mall地块 不重地价重买家

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   2011年，新盘、土地市场全线低迷。　　　杭州主城区2011年商品房成交23346套，同比下降35.1%，较09年下滑64.8%。土地成交56宗，成交金额316.7亿，同比下降36%，还不及09年卖地金额的1/2。
　　　成交量下跌的同时，新房库存量、土地库存量却直线上升。
　　　2011年12月25日，主城区可售房源45906套，为近年的最高纪录。2011年杭州主城区共发布了3期“读地手册”，推地总量达6815亩，而成交量却不足三成，可谓相当惨淡。随着12月1日主城区最后一场土地出让会的结束，仍有5003亩土地“出嫁未果”，成为调控下难觅买主的“剩地”。
　　　如此之多的地块里必然会有一些未被挖掘的好地。面对，可看、可挑、可选、可议的市场环境，掌握主动权的开发商们如何能挑选到适合自己的地块？
　　　2012年，住在杭州网特别发起大型策划：全省供地单位访谈录。龙年，哪里有好地？开发商可以跟着住杭的视线，一起来探寻。
　　　我们将带您走进各地供地单位，揭秘他们龙年的供地计划，挖掘他们龙年的压箱宝地，并回答后市推地策略等开发商朋友们密切关注的问题。
　　　我们将通过专业的视角，解读地块的方方面面，方便您对地块的价值作出研判。
　　　在地理位置上，临平新城是杭州接轨上海、融入长三角的门户和枢纽。临平新城的发展目标是全力构建一个现代国际化、绿色低碳型、可持续发展的拥有高端品质、独具特色的商务汇聚之城。
　　　住在杭州网大型策划全省供地单位访谈录：龙年，哪里有好地？第二站——临平新城。
　　本报告导航：
　　一、地块所在区域(临平新城)介绍
　　临平新城位于临平副城南部，北至世纪大道、南至沪杭高速公路和星桥大道、东至临东路和海宁区界、西至望梅路和西安路延伸段、还包括大东安旧城改造区块，是杭州接轨上海、融入长三角的门户和枢纽。
　　二、地块介绍
　　临平MALL地块是地铁临平站上盖物业，总出让面积110亩，用地性质为住宅、商业金融业混合用地，如此优质地块地价是否高不可攀？答案是否，只因临平新城MALL地块不求“地价”只求“好买家”。临平新城C2-02、C2-03地块是两宗二类居住用地，两宗地块总出让面积81亩。
　　三、地块实景解读
　　临平新城的教育、医疗配套在临平副城均属一流，交通和商业配套规划级别高，目前尚处于大建设阶段。
　　四、周边在售预售楼盘
　　临平新城在售楼盘较多，以高层、小高层公寓为主，如钱塘梧桐蓝山、康城一品、绿城玉园、君临天下城等，预售项目有大美公寓和美莱国际中心。
　　五、现场探访感受
　　临平MALL地块位于一号线终点站零距离处，地段绝佳，应该是临平新城乃至整个余杭区最佳地块之一。临平新城C2-02、03两地块位于临平新城较好位置，乔司港西岸，两地块距离地铁南苑站和余杭高铁站的距离均为不足1公里，总体地段与配套较好。

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　一、地块所在区域(临平新城)介绍　　　    (1)区域介绍

　　
　　临平新城位于临平副城南部，北至世纪大道、南至沪杭高速公路和星桥大道、东至临东路和海宁区界、西至望梅路和西安路延伸段、还包括大东安旧城改造区块，是杭州接轨上海、融入长三角的门户和枢纽。
　　　(2)区域规划介绍
　　临平新城的发展目标是全力构建一个现代国际化、绿色低碳型、可持续发展的拥有高端品质、独具特色的商务汇聚之城。
　　结合紧凑城市、活力城市、山水生态新城理念，将临平新城打造成为高度集聚、功能复合的副城新中心区、营造具有地方特色的山水生态新城和设施完善、生活便利、环境优美的现代居住社区。以商务办公、商业金融、文化会展、居住休闲功能为主，以山水生态为特色，展现杭州大都市东大门形象的城市副中心，临平副城新中心。

　　
　　临平新城规划结构：“一轴、两带、三心、四组团”
　　“一轴”是指迎宾路城市发展轴，迎宾路作为交通、景观性大道，其两侧布置公建。
　　“两带”是指平行于迎宾路并位于其两侧的城市活力带。结合地上、地下空间形成“立体化”空间，由二层连廊、地面林荫步道、绿化公园及地下步行街组成，串联起两侧商业、地铁综合体、商务办公等公共活动空间的城市活力带。
　　“三心”是指以轨道交通站点为核心，充分发挥高铁、地铁的带动和辐射作用，在南部形成临铁商贸次中心，在中部形成商务、商业主中心，在北部形成商业、商务次中心。
　　“四组团”是指围绕三个核心圈层发展形成的四个居住组团。

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　一、地块所在区域(临平新城)介绍　　　    (1)区域介绍

　　
　　临平新城位于临平副城南部，北至世纪大道、南至沪杭高速公路和星桥大道、东至临东路和海宁区界、西至望梅路和西安路延伸段、还包括大东安旧城改造区块，是杭州接轨上海、融入长三角的门户和枢纽。
　　　(2)区域规划介绍
　　临平新城的发展目标是全力构建一个现代国际化、绿色低碳型、可持续发展的拥有高端品质、独具特色的商务汇聚之城。
　　结合紧凑城市、活力城市、山水生态新城理念，将临平新城打造成为高度集聚、功能复合的副城新中心区、营造具有地方特色的山水生态新城和设施完善、生活便利、环境优美的现代居住社区。以商务办公、商业金融、文化会展、居住休闲功能为主，以山水生态为特色，展现杭州大都市东大门形象的城市副中心，临平副城新中心。

　　
　　临平新城规划结构：“一轴、两带、三心、四组团”
　　“一轴”是指迎宾路城市发展轴，迎宾路作为交通、景观性大道，其两侧布置公建。
　　“两带”是指平行于迎宾路并位于其两侧的城市活力带。结合地上、地下空间形成“立体化”空间，由二层连廊、地面林荫步道、绿化公园及地下步行街组成，串联起两侧商业、地铁综合体、商务办公等公共活动空间的城市活力带。
　　“三心”是指以轨道交通站点为核心，充分发挥高铁、地铁的带动和辐射作用，在南部形成临铁商贸次中心，在中部形成商务、商业主中心，在北部形成商业、商务次中心。
　　“四组团”是指围绕三个核心圈层发展形成的四个居住组团。

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　二、地块介绍    　    (1)地块具体指标

临平新城3宗优质地块指标表

　　
　　地铁临平站临平MALL地块位于迎宾路西侧，世纪大道南侧，总出让面积110亩，用地性质为住宅、商业金融业混合用地，计划在今年年初出让，建筑密度45%，建筑限高200米。
　　临平新城C2-02、C2-03地块是两宗二类居住用地，计划在今年年初出让，建筑密度25%，建筑限高60米，两宗地块总出让面积81亩。其中，C2-02地块东至乔司港防护绿地，南至三条港防护绿地，西至二条港防护绿地，北至七号路，出让面积22.31亩；C2-03地块东至乔司港防护绿地，南至南苑路，西至星河南路，北至三条港防护绿地，出让面积58.75亩。
　　　(2)地块具体位置

　　
　　临平MALL地块位于迎宾路西侧，世纪大道南侧，是地铁临平站的上盖物业，位于临平站的西南角。
　　临平新城C2-02、C2-03地块位于乔司港西岸，南苑路以北。其中，C2-02地块东至乔司港防护绿地，南至三条港防护绿地，西至二条港防护绿地；C2-03地块东至乔司港防护绿地，南至南苑路，西至星河南路，北至三条港防护绿地。两地块距离地铁南苑站和余杭高铁站的距离均为不足1公里。
　　　(3)地块价格
　　临平MALL地块的土地价格尚在评估中，土地价格并不是决定开发商能否进驻的主要条件，开发商的开发经验和商业地产运营、招商能力相对更为重要。
　　临平新城C2-02、C2-03地块的楼面地价预计将在5000元/平米左右。
　　

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三、地块实景解读　　1、交通配套
　　(1)道路交通

　　1、规划形成以快速路和主干路组成的“三纵四横”的路网主骨架，其中：三纵包括东湖快速路、迎宾路、星河南路；四横包括世纪大道、望梅路-临东路、南苑路、星桥大道。

世纪大道实景图

　　2、规划形成“三纵三横”的内部次干路系统，其中：三纵包括南大街、八号路、新丰路；三横包括翁梅路、七号路、站前路。
　　(2)轨道交通

　　高铁余杭站位于临平新城的西南部，周边交通便捷。
　　地铁一号线由南至北从临平新城中部贯穿，在城区有三个站点。按照每个站点800米的服务半径，整个临平新城核心区都可以得到有效覆盖。
　　(3)其它公共交通
　　在公交系统方面氛围两个层次，规划沿主要干道设置通往杭州主城、临平老城及乔司镇的区间公交线路。在城市次干道及一些支路设置区内的公交线路，服务于城区内部的居民日常工作生活。推荐使用以电力或者新能源电池等位动力的低碳环保汽车作为公交车。

乔司港实景图

　　结合公共交通站点设置自行车及电动车的租赁点，鼓励居民短途出行使用自行车等绿色交通工具。开发规划区域内的水上巴士或者水上taxi，在远期希望能够形成环形的水上交通线路。船只推荐使用电力能源，减少对于水体的污染。

临平一小实景图

　　2、教育配套——临平新城规划初中1所36个班，小学4所186个班，幼儿园10所156个班，无论是临平一小，还是临平一中南校区，都属于余杭区基础教育中一流的学校。
　　3、商业配套——目前临平新城商业配套仍较差，但考虑到新城未来将有1个大型商业中心，3个社区型商业聚集点和3个农贸市场，商业方面的配套应是余杭区最完善、最高档的地段之一。
　　4、医疗配套——临平新城现有的余杭区第一人民医院是余杭目前最好的医疗机构。

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四、周边在售预售楼盘

项目名称：1、钱塘梧桐蓝山；2、康城一品；3、东海水景城；4、绿城玉园；5、大美公寓；6、君临天下；7、保元泽第；8美莱国际中心；9、华鼎天峯；10、广宇10年102、103号地块；11、华元11年69号地块

地块周边在售楼盘情况表

　　临平新城在售楼盘较多，以高层、小高层公寓为主，如钱塘梧桐蓝山、康城一品、绿城玉园、君临天下城等，在售均价10000-17000元/平米不等。绿城玉园项目为板块内的价格高地，目前在售的跃墅户型均价为24000-25000元/平米。
　　临平新城与临平老城以世纪大道为界，联系十分紧密。临平老城世纪大道侧新盘较少，目前在售的有中意名仕苑，在售均价13700元/平米。

地块周边预售楼盘情况表

　　临平形成的预售项目有大美公寓和美莱国际中心。大美公寓是高层、小高层公寓，由杭州南苑房地产开发有限公司开发，总体量9.1万方。美莱国际中心为写字楼项目。

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五、现场探访感受

　　临平MALL地块位于一号线终点站零距离处，地段绝佳，交通、教育、医疗等综合配套堪称一流，应该是临平新城乃至整个余杭区最佳地块之一。除了面积较大，对开发商资金和运作能力要求极高外，该地块几乎没有弱点。

　　C2-02、03两地块位于临平新城较好位置，乔司港西岸，两地块距离地铁南苑站和余杭高铁站的距离均为不足1公里，总体地段与配套较好。临平新城规划住宅地块较多，两地块在临平新城属于中等偏上的位置，但因为特点较少，有被边缘化的威胁。