【转帖】下沙大鳄共舞

my3d · 发表于 2007-8-16 08:39

2月6日，上海世茂拿下415亩下沙宅地，楼面地价1319元/平方米；2月13日，南京榔诗夺得下沙109亩宅地，楼面地价1683元/平方米；5月31日，北京金隅夺得352亩综合用地，楼面地价2450元/平方米；7月25日，保利夺得434.5亩综合用地，楼面地价3326元/平方米。从今年下沙的四次土地拍卖不难看出，下沙已然成为一批外来地产大鳄入驻杭州的桥头堡。　　为什么房产大鳄进军杭州首站不约而同地选择了下沙？下沙有什么吸引他们的地方？下沙今后将如何发展？【下沙之城充满活力  下沙规划局局长杨明聪】     从人气和发展速度来看，可以说下沙已经赶超滨江，成为一个真正充满活力的区域。 　　首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了110亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。 　　其次，下沙是大学城。目前已经有14所大学在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。 　　另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。 【拿数据展现下沙发展价值  下沙经贸局副局长王伟民】     关于下沙的区域价值，可以用数字来展现。今年上半年下沙社会消费品零售总额8.72亿，同比增长50.68%，其中住宿餐饮业0.89亿，增长26.59%，批零贸易7.8亿，增加54%。商品销售总额51.4亿元，同比增长45.77%，其中现代服务业增加值是21亿元，增长率达256%。商贸服务业的快速增长为下沙带来了其他区域无可比拟的活力。 　　与此同时，房地产业的发展也为下沙带来了无限的商机，据统计，目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米，吸引5万人口入住；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万的庞大人口；中心区域可开发量达200万平方米，将吸引10万人口居住。庞大的人口预示着下沙无限的商机。 【可供开发的量还有6000多亩  下沙建设局总工程师江建祥】     杭州是我们整个浙江的政治、经济、文化中心，浙江又是藏富于民的，老百姓手中的钱很多，他们用这些钱干什么？就是在杭州置业、把子女送到杭州培养。目前杭州市区土地资源已经十分稀缺，我们下沙的优势就是杭州市委市政府把它确定未来发展的核心。同时，我们的钱塘江资源在下沙是独一无二的，拥有12公里的江岸线，这个资源正是我们各位精英看到的优势。 　　随着规划的调整，包括沿江区域、海宁区域、中心区域以及将来的江东区域在内，预计可供开发的量还有6000多亩，我想将来下沙仍是不少外来地产大鳄力争的区域。 【我们会在下沙拿更多的地  华元房产集团营销总监张安娜】 我们在下沙有四个项目，但是这四个项目有不同的定位，有各自的一些特点，在16街区、梦琴湾、伊萨卡和另一个针对教师定向发售的公寓的开发销售过程中，我们越来越多地发现了下沙的潜力和可供挖掘的利好。其中最大的亮点是下沙的居住人群素质很好，就连不少在下沙买房的温州客户其实也基本以自住为主。 　　我相信，除了我们现在的四个项目外，我们仍然不排除会拿第五块、第六块项目的可能性。我们觉得整个销售做下来，下沙真的是很有发展前景的区块。 【下沙是个多元化的区域  野风房产营销副总监周熠】 我曾经对下沙不了解甚至对我们董事长在下沙拿地的战略决策有一定的疑虑，但是现在我每次出差从外地回来，路过下沙大桥我都会看一看，因为从进杭州主城区城北位置的时候，可以看到，它沿江的天际线非常漂亮，建成以后我觉得它完全不亚于上海。我觉得下沙有几个很大的特点： 　　一是下沙有很强的包容性，这样的包容性不仅包括我们的客户，还包括它的产业集群，它是一个多元化的产业集群，虽然说现在商业还相对比较薄弱，但是我们相信随着常住人口的增加，它的商业及商贸价值以及写字楼价值会慢慢提升；二是地域的多元化，我觉得从地理位置上看它的西面是东站，东面离机场非常近，和主城区又是无缝连接，以后在杭州会越来越处在前沿的位置，这些吸引了很多外地客户。现在青田、温州的客户非常多，像这样的客户喜欢在杭州落脚不一定真的是投资。由于现在杭州人居环境逐步改善，特别是下沙环境逐步改善，想在杭州安家，但是找不到西湖那就找江。江景除了江南江北以外，哪一片江景最开阔、土地资源最好？那就是下沙。 　　所以我觉得下沙这种产业的多元化，地域的多元化，地域形成客户的多元化，给予了它未来经济潜力很强的动力。 【我们进来找到家的感觉  杭州世茂置业有限公司杭州项目经理杨洪龙】 为什么到杭州来，主要是因为我们觉得杭州的投资环境比较好，而到了下沙，更是让我们找到了回家的感觉。我们项目目前已经到了方案报批阶段，准备今年动工，我在运作过程当中，深刻地感受到了下沙领导对开发商的支持，包括投资环境，比如我在建设局等部门，这些部门都说我们会尽力为你们服务好。作为我们外地来的企业，最主要的是找一个家的感觉，来到这里感到很安全，政府很支持，做事情比较顺畅。 　　另外我们认为下沙区域还是比较成熟，道路、交通、软件、硬件比较到位，包括江边景观的绿化，也是为开发区奠定基础，包括地铁的修建。我们这个盘总共是61万平方米左右，我们第一期开发大概在16万平方米，目前正在做开工前的准备，而具体的开盘节点还要看情况定。 【要做杭州最好的科技住宅  朗诗置业营销总监张捷】  我们当时选择下沙这个项目是做过深思熟虑的。无论是从人文环境还是自然生态景观以及目前在做的一些交通规划的改善，我们觉得这个都是已经按照我们既定的一些拿地的方针在运作。 　　整个项目占地109亩左右，目前规划建筑面积有21万平方米左右，准备在今年春节左右推出。项目还是坚持朗诗的传统——科技住宅。预计项目中将整合空调置换系统、地源热泵、新风系统等一些世界比较先进的科学技术，综合运用然后组合在一起来建造我们的产品。与一般的住宅相比，我们的产品从居住舒适角度来讲会有一个很大的提升。 【下沙是我们全国发展第一站  北京金隅嘉业策划部经理何弢】     我们北京金隅嘉业成立二十年来，始终立足于环渤海区域发展，杭州是我们进行全国扩张战略的第一个南方城市。这个下沙项目也是我们选择南方城市的第一个项目，从选择项目的初衷考虑，当时有这么几个想法： 　　第一个是看好长三角地区的经济发展形势。长三角经济形势最好，经济实力最强，房地产发展也保持一个比较旺盛的势头，对于我们发展房地产的业务是非常有帮助的。 　　第二个是大家都提到的，杭州是作为中国最宜居的城市，保持了非常好的发展建设态势，作为北方人来看，杭州不仅是浙江的，是中国的，也是世界的。 　　第三个，我们看好浙江民间的购买力。作为市场经济发展最好的发展地区之一，购买力是非常强的，刚才也说到浙江是藏富于民的。 　　第四个我们认为杭州市的城市营销做得非常到位。提出的休闲之都、魅力之都的说法，已经得到了全国人民的认可。将来能够住在杭州，无论南方人还是北方人都是比较理想的选择，或是一种生活的追求。 　　具体到下沙沿江地块来讲，我们主要看好下沙未来的发展，因为杭州从告别西湖走向钱塘江，这个提法已经被社会所公认，已经成为杭州人的共识，而且钱塘江也取得了很好的发展，钱江新城的成功开发实际上是为下沙地区的发展起到了示范和带动作用。所以这一块的发展趋势是非常好的，而且大家对于它的认同感也是非常强。 　　再一个是各位领导提到的下沙区域的城市功能定位发生了很大的变化，像交通改善以及沿江大道的建设和主城区的无缝连接等，已经改变了下沙在杭州地区郊区、工业区的形象。未来肯定会像钱江新城一样成为一个国际化的魅力都市，这也是我们金隅嘉业选择下沙重要的原因。 【我们要在下沙做高档小区  上海保利房地产经理王希岩】     我们很早就在关注杭州市场了，一直想进入，在上海站稳脚跟之后我们首选的第一站就是杭州。目前项目还在做前期的调研，如何去做？包括技术部和销售部都在做相关的工作，按照我们的计划希望能够在明年推出来。 　　下沙的资源我们觉得还是很丰富的，特别是下沙的绿化带，这一点我们是特别感到欣喜的，感觉像上海黄浦江。但是我们的定位跟黄浦江边上的住宅不一样，现在黄浦江边的房子已经卖到了每平方米七八万，有的甚至已经达到了十多万，所以我们觉得江景的资源对城市的发展相对来说是比较稀缺的。对于下沙项目我们也应该会做成一个高档的小区。 【下沙开发商应该“举高打低”  动力地产总经理高广志】     关于下沙会不会出现万元房，我认为这是多方面因素导致的，而对于到底要不要做万元房，我认为开发商需要“举高打低”。 　　一个高品质、高端的物业，的确能够非常有效地吸引客户眼球，树立品牌形象，扩大开发商的企业影响力。但是万元房的出现需要一个城市化的过程，下沙这样的距离感和配套的相对不成熟，我觉得还是针对一些相对来说比较中间阶层、中产阶级这样的客户资源比较好，如果过多在下沙出现类似于钱江新城的高端物业，我觉得还是有风险的。　　 　　另外，从企业的利益角度说，还是应该有一个主力的体量进行快速消化，这就是我们刚刚提到的标杆效应。杭州人对价格非常敏感，而且杭州人的购买习惯有一个跟风效应，因此“举高打低”既是一种策略，也是一种手段。 【今后的走势取决于外来大鳄  资生顾问总经理黄连友】     原来杭州是杭州的杭州，浙江的杭州，最多也是长三角的杭州，而外地大鳄的相继进驻，使杭州一下子成为了全国的杭州，这个现象是值得我们关注、分析的。 　　我觉得对于下沙来说，现在肯定是一个关键的时期，如果说前两年，海天城、梦琴湾打的是低价牌，那么接下去开发商肯定不能这样来打造下沙，如果这样打造下沙这个板块就会永远没有希望。因此，未来下沙的价值取决于下沙的建设，更是取决于这么多大鳄的打造。在这一轮的开发过程中你怎么起点，怎么要求，怎么使产品能够让人家认知、认同，非常重要。

my3d · 发表于 2007-8-16 09:54

以下是全文，更全面：大鳄共舞下沙发展论坛 　　主办：搜狐网、焦点房地产网、每日商报 　　主持：焦点杭州房地产网首席代表陈贤锋 《每日商报》房产部副主任唐明 　　主题：地产大鳄登陆杭州为何首战聚焦下沙和大鳄聚焦下的下沙未来将如何发展 　　议题：一、下沙的现状及未来 　　二、大鳄集聚下沙 　　三、下沙地产商们的点金术 　　四、大鳄能给下沙带来什么？ 　　五、未来发展之路 　　主持人：非常感谢大家能够来到今天的会议现场。我先介绍一下今天参加这次论坛的嘉宾： 　　下沙规划局局长杨明聪先生 　　下沙建设局总工程师江建祥先生 　　下沙经贸局副局长王伟民先生 　　杭州世茂置业有限公司杭州项目经理杨洪龙 　　世茂集团销售经理叶松 　　朗诗置业营销总监张捷和推广经理刘海 　　上海保利房地产经理王希岩 　　北京金隅嘉业策划部经理何弢 　　华元房产集团营销总监张安娜 　　野风房产营销副总监周熠 　　还有我们的专家代表有： 　　动力地产总经理高广志 　　资生顾问总经理黄连友 　　非常高兴各位能够来到我们今天会议的现场，今天我们的主题是大鳄共舞下沙的发展论坛。 　　现在下沙应该说是除了滨江之外最受大家关注的一个区域，我刚收到一条短信，说移动做了一个调查，总共有1012位读者参与了调查，其中73.6%的读者认为下沙将成为下一个滨江。应该说下沙逐渐往下一个钱江新城方向靠拢，应该说下沙受到大家非常的关注。 　　我们先请下沙规划局局长杨明聪谈一下为什么下沙能够细吸引这么多的关注里以及下沙的前景。 　　杨明聪：谢谢大家。很高兴参加进亭的论坛。刚才主持人说到下沙很可能成为另一个滨江，我觉得这个说法可能不太准确，实际上现在下沙的情况比滨江要好，滨江道了晚上是一座死城，下沙的晚上充满了活力，所以说滨江要赶上下沙还需要一点时间。 　　我先介绍一下下沙的情况。作为地理概念的下沙现在是位于杭州主城区的东部，行政区划上属于杭州市江干区的一部分，行政管理上属于杭州经济技术开发区管辖。下沙板块的总面积有104.7公里，其中包括了工业基地，大学城和一些城市化价值的商业金融服务业，生活居住城市基础设施等等。 　　整体而言，下沙现在还有一定的空间开发建设和城市化布局。近期我们推出的地块也很珍贵的，所以最近地的价格一次比一飙升上去。还有一些地块近期准备推出来，在这种情况下就形成了目前诸多的大鳄争抢下沙这块蛋糕的局面。 　　作为规划概念的下沙是杭州市区"一主三副六组团"之一，这个副城从行政区划上来看和主城共赢。我们规划的下沙发展目标是国际先进制造业基地，新世纪大学城和花园式生态型服务中心。 　　下面我就从三大目标谈谈下沙今后的发展。 　　第一个是国际先进制造业基地。我们第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供的强有力的物质支持。去年我们全年工业总产值超过了110亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。 　　第二是新世纪大学城。我们大学城已经成功布局，现在14所大学在下沙已经正常运转。目前已经形成了强大的科技资源和人文资源。现在下沙大学城师生一共有18万左右。我想这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学、大学有一套完整的教育体系，其中中小学，包括一些比较知名的学校也在下沙落户。 　　所以说在下沙如果要上学，从幼儿园开始一直到拿到博士学位是不用离开下沙的。当然如果要去追求名牌大学的话，下沙目前是没有，整个浙江也就有个浙江大学。所以下沙的教育应该说是比较完善的。 　　第三是下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙这个副城和另外的副城有不同的特点，它是杭州市城市的主战场，也就是杭州主城区扩过去，就扩到副城来了。杭州的主城形成无缝连接。大家最近觉得进下沙走路有点吃力，现在我们正在改造。德胜东路的通车，九沙大道的实施，现在已经开工了，这都是公路上的衔接。还有地铁一号线已经开工了。地铁一号线在下沙一共有七个站，还有快速公交都是进入下沙的。以及火车东站交通枢纽的规划建设，汽车东站都在和下沙形成了无缝连接。我们城市东扩战略实施以后，要把主城和下沙副城联结在一起。 　　提到下沙可能有人会想到遥远、偏僻、污染等等这些贬义词。实际上对下沙而言这些贬义词正逐渐成为历史。我们下沙是靠城市化和工业化两轮驱动来发展的。这里面大家可能有个误区，可能把工业和污染联想到一块了，实际上下沙成的分区规划和各个单元的规划对城市化和工业化都进行了科学的布局，现在的高污染高能耗工业项目现在根本就没有机会进入下沙。 　　对于在开发区建设初期引进的个别有一定污染项目，但当时也是合格的，现在要求越来越高，觉得可能有些有一定的污染，这些项目现在正在采取推二进三的措施加以解决。目前下沙的空气和水的质量并不比市区差，同时以后相继会变的更好。 　　地铁一号线在下沙一共有七个站点，贯通下沙副城行政文化、商业居住区、大学城、科技园区、沿江居住区，这个地铁的贯通为下沙的楼市迎来了春天。地铁贯通会极大的影响人们对城市空间的心理需求。所以这个地铁是相当有力的。同时下沙的地铁有点大家可能没太注意，下沙的地铁是一号线，这意味着一个通往武林广场、西湖边、钱塘江边以及火车站等都是直达的，不需要换乘的，实际上是真正的零距离了。所以说五年之后，也就是地铁通车之后下沙和主城将会浑然一体。谁也不会用遥远和偏僻来形容下沙了。 　　地铁贯通之后必然会成为多数人出行首选的交通工具，因此我们也充分考虑了在交通方面的问题，在我们的规划当中，下沙七个地铁站点周围都预留了很多私家车停车点、出租车停靠处、自行车存放处等交通换乘空间。 　　大家如果对下沙不够了解的话，建议去看看，眼见为实，相信大家实地参观后一定会对下沙留下美好的印象的。我们欢迎大家来下沙投资和生活。 　　主持人：谢谢杨局长。下面我们请下沙经贸局副局长王伟民谈一下下沙的经济上今后的规划。 　　王伟民：这几年从04年开始开发区不断地发展，以及去年开始沿江发展，这几年商贸的发展是相当迅速的。今年六月份住宿餐饮业是接近0.9亿，批零贸易增加8.9%，商品销售总额50多亿元，现代服务业增加值是21亿元，从这些指标上来看发展速度是非常快的。去年年底上升了近五个百分点，今年上半年发展速度非常快。 　　现在基本上是形成了四大主导产业，一个是文化产业，还有是商贸，第三个是房地产业，特别是今年，吸引了全国知名的开发商来投资。另外一个就是金融，我们在开发区金融业是比较发达的。现在整个全区服务业的企事业单位近800家，大规模的超市有2家，娱乐场所、影院、网吧等都不在少数。其他配套的设施不断的完善，像中小学，杭师中等学校的配套日益完善，还有大家关心的幼儿园等。 　　第二我谈一下下沙开发区发展的机遇。一个是城市战略的地位调整带来的机遇。刚刚说的我们原来是个工业区，现在定位成三大副城之一，就是往城区发展。另外一个是沿江的发展，或者跨江发展，这个区域发展给我们房地产商贸的发展带来非常大的潜力。再一个是开发区整个规划带来的发展机遇，所有规划是工业的产值增长是20%。固定资产投资到2010年要达到700亿，就是每年要增长18%。另外一个就是常住人口要达到36万，主要包括外来人口、大学生等。 　　第三个机遇是产业集群的优势带来很大的机遇。06面工业总产值是1163亿，我们企业的产业结构发生了很大变化，不像以前传统的制造业，现在技术产品越来越高，这也意味着人才、包括技术人才，管理人才也越来越多。工业化发展肯定是围绕着城市化发展，现在是两轮驱动方针，一个是工业化，工业化的发展也一并增强。 　　第四个是便捷、快速的交通。下沙大桥、江东大桥等很多项目即将建成，这些都是在下沙开发，未来发展是非常好的。另外一个就是人才市场全面启动带来的机遇，目前五平方公里有11个楼盘都是开发完成的，建筑面积是110万平方米，居住有五万人。还有一个是沿江区的各个开发商在投资的，这里的建筑面积是三百万。另外一个是中心区块，也就是下沙的核心区块。 　　再一个是政策上的机遇。一个是杭州市对服务业的发展出台了很多政策。06年我们对商贸服务业，包括房地产这块奖励是200多万元，奖励幅度是非常大的。今年预计这个幅度还会增加。我们每年都会拿出一千万资金给开发区在商贸发展上有贡献的企业进行支持。 　　整个规划来说，一主二次两个商业街。下沙整个规划一主现在是处于下沙街道这个位置，还有两个次，次商圈是目前最热闹的地方。第二个是沿江区块，这两个是一主两次。目前基本形成一个"井"字形商圈。在一个是沿江的商圈，这个是沿江的自然生态优势，将来打造成一条运动休闲商业街。 　　我想在未来的几年中，随着几个开发商项目的交付使用，整个沿江的轮廓就会显现出来，像江北这块，再过几年开发区这块将会迅速发展。 　　主持人：下面我们请江建祥工程师对下沙房地产前景做个展望，以及我们有一个怎么样的规划。 　　江建祥：刚才我们的两位局长都走了很好的发言。今天实际上我们是向房地产界的精英学习的，我只是把下沙有关房地产的现状和这几年的走势向大家做一个介绍。 　　下沙这个地方我报纸上也看到过，说这个地方没有文化，很年轻，实际上大家都认为下沙没文化，其实下沙恰恰有文化，历史沉淀也非常足。 　　我们看看钱塘江你会发现，到明清的时候钱塘江是最宽的，钱塘江潮是世界闻名，从东汉开始就一直圩堤造田，这个地方留下的事迹按是相当多的，说没文化是不现实的。 　　经过上世纪六七十年代大规模的围田，基本上到九十年代末达到现在的现状，现在这个堤塘已经达到百年一遇的标准。 　　我认为滨江和下沙是没有可比性的，我们看发展史是可以看到的。我们开发区到明年是十五周年，我们再看建设速度，刚才王局长也说了，我们的工业已经达到中等城市的规模了，并且还要以20%的速度在增长，也就是说，去年的情况，我们已经在浙江省级区域里面已经排在经济总量第三位了。 　　这个经济实力我想我们各位老总都看到了。杭州又是我们整个浙江的政治、经济、文化中心，浙江又是藏富于民的，老百姓手中的钱很多，他们用这些钱干什么？在杭州置业、把子女送到杭州培养。 　　再看看市区，有没有土地可供使用的。我们下沙的优势，既有这么一种产业的支撑，又是我们市委市政府把它确定未来发展的核心，同时，我们的钱塘江资源在下沙是独一无二的，拥有12公里的江岸线，这个资源正是我们各位精英看到的优势。 　　如果谈到我们下沙的房产，目前来讲已经建成的保有量，各位房地产界的人士都知道，再加上我们自己建的民居，以及廉租公寓，现在建成使用的，已经达到三百万方了。目前再建的的项目，像野风海天城的45万方，伊萨卡的50万方等这些项目达到230万方。未来五年之内，下沙新能够容纳的人员可以达到新增加人员15万，就是加上现在的规模接近50万。 　　随着最近我们一批地产界的精英，地产界的大鳄来拿地，可以预计今年下半年和明年将要开工的，有我们保利集团的434万方，上海世茂一期很快又要开工，北京金隅的352亩，另外还有一些小的等等。这个就是要求按照最低容积率计算，开工面积也要达到200万方。 　　这个量大家可以看到，我们下沙的趋势。 　　除此之外，随着规划的调整，沿江，包括海宁地块，包括中心区，以及包括将来的江东，可能预留的土地现在保留的估计，可供开发的量还有6000多亩，我想将来还是我们各位房地产界的大鳄争利的地方。 　　主持人：下面我们请本地的开发商张总谈一下。我们可以谈一谈你们在下沙区域的定位和情况，以及有这么多楼盘，有全国性的开发商进入以后，对市场带来的影响。 　　张安娜：我在下沙有四个项目，但是这四个项目有不同的定位，有各自的一些特点。刚刚几位领导讲到的，下沙有两个商圈，我们在大学城有一个核心的商业项目叫下沙16街区，是BRT的终点站，也是地铁一号线的出口站，我们有志于将这个项目打造成个一个新型的商业带。 　　这个项目基本的物业都已经售罄了，已经入住比较大的网吧叫鼎盛网，它的人气是非常值得我们关注的。在暑假期间，它的席位所有座位都是座无虚席的，这可能是值得我们关注的情况。等到开学以后，这个商机会比我们想象的大的多。 　　16街区最重要的两点是十月份下沙的星光影院将要开幕，目前整个下沙区是没有非常成型的电影院配套的，这个影院建成以后希望能够带动下沙16街区周围商业带更好的成型。 　　下沙16街区上次的物业有很多的户型，包括单身公寓。开盘的时候全部都售罄了，现在很多业主在装修入住。下沙商业街区商住合一的话，未来发展会非常好的。现在地铁口在造，我们觉得近阶段会有一定的影响，但不是本质的。地铁口封起来之后，会影响我们对外宣传的力度。 　　第二个项目比较特殊，原来是针对外地教师定向发售的，我们这个项目做的比较早的，是下沙东区的第一个规模开发的比较大的住宅项目，它底下也有商业配套。现在基本上有很多教师已经入住了，我们预计到年底入住率会达到80%以上，整个物业人气是能得到保证的。近期我们在做的动作都是围绕招商。 　　我主要考虑到，下沙确实现在整个东区看起来有很多楼盘交付以后，我们自身的梦琴湾、伊萨卡等，现在很多房子能够看到很好的前景。前一段时间我有些朋友是做品牌超市的，我们楼盘很大的地下室可以做超市的。他们一看地图就一目了然，他觉得我们东区现在的线条不足以支撑他大卖场的入住，这是一方面。 　　另外是东区的西侧靠西边，在规划上颜色上看上去都是企事业单位的用地，他会比较迟疑，但是我个人认为东区肯定有一个发展、培育的过程，我们还是希望会引进比较大型的商业物业，我们可能需要考虑一下像梦琴湾还有边上的楼盘等等，如果某个开发商已经成功的引进了超市，可能我们在业态和商业运营上来规避一下，比如他做超市，我们可以做一些跟他不冲突的项目。我们也讲到滨江现在入住率不搞一个原因是因为早几年是冲着投资的概念去买滨江的房子，现在一方面没有入住的原动力，另外一方面生活配套没有那么完善。所以这方面的原因导致了现在的情况。 　　我们希望在下沙在东区的大型居住区，入住的思路上我们会进行一些做法提前预防，未雨绸缪，这样就能够吸引原来可能买下下沙东区投资去买的人，他会产生自治的想法，然后真正想要住到下沙区的人不会迟疑，他能够很好的实现他入住下沙的愿望。 　　我们也有看到下沙的沿江东区入住的原因是沿江景观大道，滨江虽然也有，但是它也是无法和我们比的。我们除了外围有钱塘江的江景之外，里面还有一条原生态的内河，这种地形地貌是非常值得我们下沙人自豪的。车道的规划是非常超前的，几条车道都是分开的，中间用植被隔开的。很多人住在下沙，他们也愿意来下沙探求美。我们自己的客户住在江边上，心情会非常舒适，这是我一直在讲的。 　　另外几个楼盘也不需要我做太多的介绍，梦琴湾是05年开盘的，到现在基本它的住宅1800多套已经都售罄了，我们大批量的广告都在打梦琴湾的大型商铺。这个商铺很有特点，刚刚讲到下沙有一个沿江景观大道，我们就想利用这个资源做一个沿江风情商业街。这个面积会比一般的商铺大。现在我们了解了一些杭州的项目，即便是沿江的，它也不敢做太大的，但是我们是敢这样做，从几十万到几百万不等。我们就是要做成一条风情街，可能会有一些咖啡品牌入住，我们在接下来的时间里把我们的销售暗厂放到沿江去，让人们提前感知我们生活的气息，这是梦琴湾现在主推的方面。 　　伊萨卡近期已经推出了一批量的沿江景观排屋，这个在下沙是比较稀缺的，严格意义上的排屋只有下沙我们这个项目才有的。第一次开盘是开了50多套，到今天已经基本上是售罄了。沿江的排屋有个最大的特点，它就是有一条原生态的内河，还有我们有个很大的湖景，这些元素加在一起可能跟我们通常意义上的排屋不太一样了。我们很多人说，排屋住在江边上是没有感觉的，因为排屋很低，一般滨江或者钱江新城等这些低层建筑物的话，看江景舒适度不是很好。我们的沿江景观排屋是结合里面原生态的景观和内景等元素组合在一起做出来的排屋，而且它的很多元素是用了地中海风情，我们觉得在下沙伊萨卡，我们就是华元房产和下沙管委会以及投资机构一起来做品牌的项目，并不是为了盈利，这个是我们一直在讲的。 　　它接下来多的精力会花在异地推广上面，因为我们注意到一点，杭州城区之内的一些客户对下沙的认同度有，但是他们在选择别墅和排屋上会更多的看到像西溪湿地，之江路等比较成型的区域，但是他对下沙的概念还不是特别的接受。我们觉得这个可能有一个过程。 　　但是异地客户很容易接受，异地客户选择下沙的房源有很多，梦琴湾的客户也有一大批。我们在推伊萨卡的时候，有一半的客户都是异地客户，这可能是我们营销的侧重点。 　　我另外讲一点，我比较看好下沙整个板块，我认为它最大的亮点是居住人群的素质会很好。第一点是我们根据自己的销售领会出来的，有很多大学城的老师买我们的房子，随着老师有些优惠政策，但是他们有这个能力的话还是会考虑下沙的经济适用房。下沙现在的房子，只要沿江的房子去转一下，你确实会比较心动，外立面还有一些设计细节都是很好的。 　　然后下沙大学城的老师一些住房上面的理念会比较跟国际接轨，有很多是我们定向推广的时候，他们跟我们聊起来，他们在国外做访学的时候也看到，越好的房子就越是在郊区的。他们乐于选择次郊区或者远一些的房子，他们觉得下沙的房子比较好，这也为我们以后客群，客户活动提供了便利。 　　我们也组织了一些活动，客户们也会自发的联系场地，大学的资源，图书馆，都会很便利。我觉得这一点是很好的。另外有很多的异地客户，也讲到他们很看中自己是温州人，做生意的，或者台州人，他们想小孩子在这个环境里面成长，以后成长、生活的氛围会比较好，有人为的特质。 　　我们分析出来我们房源的很多客群，他们的年龄层次都比较年轻，我们也分析了为什么会有这样一种情况？一个可能是下沙的房价也不是很高，这样的话，年轻人或有一定经济势力的年轻人会比较愿意接受。另外一个下沙整个区域，有很多人是知识性的客群比较多一点，他们可能看到整个前景，会对区域做分析，会比较理性的购房，这可能是另外一个方面。下沙本地的人，驻地的居民，现在让我们看到的是，他们对新事物的接受能力也很强。 　　我们原来觉得原驻地的居民，比如下沙过来的一些三堡九堡这些地方的居民可能会对下沙的房子不感兴趣，但是我们想错了。他们很多人也过来问伊萨卡的排屋，确实也有很多人买了我们的房子，所以我们看到一点比较好，下沙原生态居民，如果在下沙整个区域里面进行大规模的新城改造的话，他们会乐于接受新事物，也乐于购买新的款式的住宅产品。 　　这些因素加起来，我相信本地的开发商，华元虽然在下沙有四个项目了，我们仍然不排除会拿第五、第六的项目的可能性，当时朗诗在拿地的时候，我们觉得整个销售做下来，下沙真的是很有发展前景的区块。 　　我想接下来可能其他的开发商会从其他的角度比我讲的更深入一些，我就讲这些。

my3d · 发表于 2007-8-16 09:55

续：　主持人：我有一个问题，你们从现在销售情况来看，下沙当地工作的和市区的客户和外地客户之间，这三者之间的比例是怎么样的？例如温州的客户等等。 　　张安娜：温州的客户买房子并不是完全是投资的，现在投资的人并不是很多。 　　主持人：下沙本地工作的，比如学校的老师。 　　张安娜：杭州市区去买跟下沙本地工作的，我觉得是2/3跟1/3。下沙本地的教师或者原驻地的居民买的话在少数。房源产地的接受程度是一个很泛的概念，我们很多客户查出来他的资料都是西湖区的。 　　主持人：下面我们请野风房产的周总谈一下。海天城现在的盘也非常大，从我们后台留言来看，关注你们楼盘的人也是非常非常多，你们怎么看下沙这个区域？ 　　周熠：我曾经对下沙也不了解，我曾经也对我们董事长这样的战略决策有一定的疑虑。但是现在我每次出差从外地回来，路过下沙大桥我都会起来看一看。因为从进杭州主城区城北位置的时候，可以去看，它的沿江一带是非常漂亮，建成以后我觉得它完全不亚于上海。 　　我们现在回过头来回顾这个历史，我觉得下沙有几个很大的特点： 　　一个是下沙有很强的包容性，这样的包容性不仅是我们的客户，还有它的产业集群。它是一个多元化的产业集群，虽然说现在是商业还相对比较薄弱一点，但是我们相信随着常住人口的增加，它的商业及商贸的价值以及写字楼的价值会慢慢提升起来。 　　第二个是地域的多元化。我觉得它是一个扁担的中心，我觉得这是从它的地理位置上看。它的西面是东站，它的东面离我们的机场非常近，它整个是无缝连接，它的地域位置以后在杭州会越来越处在前沿的位置，这些它就吸引了很多外地的客户。我们现在青田、温州的客户非常多，像这样的客户喜欢在杭州落脚不一定真的是在投资的。现在因为杭州人居环境逐步改善，特别是下沙环境逐步改善，想在杭州安家，我找不到西湖我就找江。江景除了江南江北以外，哪一片江景最开阔、土地资源最好？下沙。 　　青田很多侨胞都说，我选你们就是因为你们离机场近，我出去很方便，我这边有火车站、汽车站，还有飞机场，我上高速也很近，我离主城区也很方便，以后还会有地铁，他觉得这个概念是放在一个大杭州的概念。 　　所以我觉得下沙这种多元性，产业的多元化，它的地域的多元化，地域形成客户的多元化，我觉得是它未来经济潜力很强的动力。所以我们海天城占的位置，我们开盘的时候可能放的是下沙的下沙，我们的客户可能是本地的居民，教职员工、村民等等，但是我们现在是变成了杭州的下沙，等到外地的客户进来就会变成全国的下沙。 　　从前景来讲，我觉得我们很遗憾的是，当年我们下沙应该说已经卖到六千了，曾经一度被低估过，这个有历史和杭州本身房产发展的原因，现在这个低估已经被抹去了，真正被抹去了。我们现在回过头看，下沙房地产开发的水平，起点又是很高的。这个说明，像华元也好，像我们也好，都是有十几年的开发经历，我们也有很多的经验和开发理念在里面。所以像以前的东海、耀江也好，我们觉得他们放弃了对下沙的继续开发，我认为是一种损失。 　　我认为现在各个房产大鳄过来以后，更能使下沙的房产水平有一个质的飞跃，这个是靠大家一起来做。我觉得这是第二个。 　　第三个，我觉得它的后劲还是非常强。它的一些便利的交通、前景等我就不再多说了。我觉得下沙如果靠后面真正要启动房产，其中最大不能忽视的，也就是我一直讲的，一个交通，一个商业。开发商愿意在这个过程中起着他的角色，他有他的责任，我们要建我们的配套，但是我们也更希望政府在更高的角度上统筹考虑，沿江地带几十万人口的生活。我们刚刚在交流商贸在那儿，可是菜场在哪里？下沙原来是没有菜场的。我们也说要城市化，城市化是什么概念？就是城市专业的基础配套，我建议政府在这方面加大力度。 　　主持人：谢谢周总。下面我们请外地来的开发商代表世茂的杨总。你们选择了下沙，你们对下沙这个区域应该说是挺长时间了，应该说是非常了解，你们对下沙区域怎么看？怎么看待接下来跟开发商之间的关系？ 　　杨洪龙：我们今天主要是里学习的，世茂是第一个盘，为什么说到下沙来，主要是我认为投资环境比较好。现在我们刚刚组建起来，也是在做开工前的准备工作。我在运作过程当中，我就发现下沙的领导对开发商的支持，包括投资环境，比如我在建设局等部门，这些部门都说我们会尽力为你们服务好。作为我们外地来的企业，最主要的是找一个家的感觉，来到这里感到很安全，政府很支持，做事情比较顺畅。 　　第二，我们认为下沙区域还是比较成熟，道路、交通、软件、硬件还是比较到位的，包括江边景观的绿化，也是为开发区奠定基础，包括地铁的修建。我们这个盘总共是61万左右，我们第一期开发大概在16万，一切工作我们都在做开工前的准备，这一点政府也很感谢支持。 　　主持人：你们第一期大概什么时候会开？ 　　杨洪龙：近期吧。我们准备是今年，今年是动工，具体的时间节点要看情况了。 　　主持人：下面请朗诗置业的张总谈一下。朗诗相对来说比保利和金隅要早，你们对市场有什么看法？ 　　张总：我们当时选择下沙这个项目是做过深思熟虑的。无论是从人文环境还是自然生态景观也好，以及目前在做的一些交通规划的改善，我们觉得这个都是已经按照我们既定的一些拿地的方针在运作。 　　从下沙整个区域来讲，刚才提到了副城，在南京都有奥体等等，我们在南京也运作了一个新城，从初建规划到未来的使用。应该说我们对新城的发展是看了一个过程，所以说在拿下沙这块地的时候也是非常有信心。通过对它的规划方面的研究，我们决定了选择这样一个项目来做。 　　应该说，我们整个项目109亩左右，规划还是坚持了朗诗的传统。目前规划大概有21万左右，准备在今年的春节左右推出。 　　主持人：科技这块有什么特色？我看打科技概念的开发商也很多，朗诗在科技方面会有什么样的想法？ 　　张总：我们公司本身是做了多方面的考察。我们在南京做了很大的一个项目，他可能就整合了空调置换系统等一些世界比较先进的科技技术，综合运用然后组合在一起来建造我们的产品。更多的我觉得是从居住的舒适角度来讲，它会有更高的提升。 　　主持人：谢谢张总。下面请金隅嘉业的何总谈一下。金隅嘉业进入时间也不长，你们跟保利整个拿地的价格都比较高，你们对市场前景怎么看？现在土地价格相对来说比较高的情况下，你们对这个区域的前景和互相之间的竞争怎么看？ 　　何弢：首先感谢下沙管委会，搜狐网和每日商报能给我们外地开发商跟杭州本地的同行以及像保利、朗诗专业的开发商一个学习交流的机会，对于我们北京金隅嘉业来说是非常难得的。 　　我们北京金隅嘉业成立二十年来，始终立足于环渤海区域发展，杭州是我们进行全国扩张战略的第一个南方城市。这个下沙项目也是我们选择南方城市的第一个项目，从选择项目的初衷考虑，当时有这么几个想法： 　　第一个是看好长三角地区的经济发展形势。长三角经济形势最好，经济实力总强，房地产发展势头也保持一个比较旺盛的势头，对于我们发展房地产的业务是非常有帮助的。 　　第二个是大家都提到的，杭州是作为中国最宜居的城市，保持了非常好的发展建设态势，就是刚才周总说的，作为北方人来看，杭州不仅是浙江的，是中国的，也是世界的。 　　第三个，我们看好浙江民间的购买力。作为市场经济发展最好的发展地区之一，购买力是非常强的，刚才也说到浙江是藏富于民的。 　　第四个我们认为杭州市的城市营销做的非常到位。提出的休闲之都，魅力之都的说法，已经得到了全国人民的认可。将来能够住在杭州，无论南方人还是北方人都是比较理想的选择，或是一种生活的追求。 　　具体到下沙沿江地块来讲，我们主要看好具体的情况，刚才各位局长、专家还有本地的同行业提到很多。其中我们主要看好下沙未来的发展，因为杭州从告别西湖走向钱江，这个提法已经被社会所公认，已经成为杭州人的共识，而且钱江也取得了很好的发展，钱江新城的成功发展实际上是为下沙地区的发展起到了示范和带动作用。所以这一块的发展趋势是非常好的，而且大家对于它的认同感也是非常强。 　　再一个是各位领导提到的下沙区域的城市功能定位发生了很大的变化，像交通改善以及沿江大道的建设和上城区的无缝连接等，已经改变了下沙在杭州地区郊区、工业区的形象。未来肯定会像钱江新城一样成为一个国际化的魅力都市，这也是我们金隅嘉业选择下沙重要的原因。 　　对于今后的发展我有一点的想法跟各位交流一下。作为在下沙地区发展的开发企业，我想跟各位同行目标应该是共同的。前几个月我们在拿地的时候，媒体报道了是房地产大鳄是同台竞技，竞技实际上是有点互相打架的意思，今天的说法非常好，是"同台共舞"，这个"共舞"在某种程度上说也是合作。 　　第一个合作对于我们来说，首先应该是一个单向。单向，对于我们来说是一个学习，因为我们是北方的企业，北方的企业大家可能都有一种认识，包括大家也都去看过一些项目，精细化程度方面，可能比南方的企业，包括上海、杭州、广东的企业还有一定的差距，所以我们涉足南方的房地产开发还是需要学习。 　　第二个合作，下沙需要大家共同塑造、强化下沙板块的宜居概念和发展前景。下沙的城市定位已经比较明确了，而且居住概念也得到了市场的认同。但是刚才所说的，未来还有两三百万甚至今后几年还有几百万平方米的供应量，我们认为目前的消化速度还有差距，包括刚才张总也说了，杭州本地有一些居民或者购房者可能对现在的项目，下沙的区域，认知上可能还有一定的偏差或者还没有特别的认同，包括所说的排屋的概念，他们可能更愿意去选择西溪，去选择之江。 　　所以我们在下沙发展的开发企业，要在下沙管委会和政府部门的支持下，要多打多推下沙的概念，共同形成合力，共同制造热点，从某种程度上来说，我们觉得下沙的房地产市场不是等出来的，而是要各家开发商配合政府创办出来的。 　　第三个合作，我认为是产品功能方面的合作。刚才本土的开发商实际上对住宅的销售并没有怎么说，我认为包括我们了解的情况，住宅的销售应该是没有问题，但是大家所特别强调的一块，实际上就是商业，包括我们金隅拿到的二号地块50万平米里面有13万平米的酒店、商业和文化娱乐的公建项目，保利拿到的三号地公建规模也有20万平方米，包括整个地区块。还有一号地块，也有比较大的商业公建的规模。 　　我们就是从地块的性质划分上可以看出，下沙政府在做区域规划时候，实际上不仅把下沙的沿江板块单纯定义为就是居住区，同时也赋予了区域一定的城市功能。 　　但是从现在这些公建项目的体量来说，紧紧依靠下沙企业现有的人口和高教园区的老师、学生，还是无法形成有利支撑的。我觉得这一点也是从刚才华元的张总，在做商业的过程中，可能也有一些厌倦。 　　商业的项目我们认为是不同于住宅项目，住宅项目可以卖得好，也可以卖得不好，也可以卖得不温不火，无非是一个价格的高低和速度的快慢。商业的话，可能就是两条出路，一条是做好，一条就是做死，基本没有中间状态，就是不温不火的商业市场上是很难看到的。不温不火只有可能是养好，再有一个就是养死。 　　所以这么大体量的公建如果要做不好，不仅仅影响开发商的利益，而且对下沙的地区的整体发展我觉得也是有比较大的不利影响。对于我们沿江板块总体价值的提升也是形成了一种阻碍。 　　所以我个人比较粗浅的看法，要把这些公建项目放到两个层面来看： 　　第一个层面是结合下沙区域的功能定位做出特色化和魅力化的商业项目，消费人群一定要立足于杭州地区，而不是下沙地区，这样才可能寻求到足够多的消费人群的支持，然后能这么多的商业进行盘活。 　　第二个是要注重各地块商业功能定位的差异性和互补性。包括刚才张总讲的，如果这个地方有一个比较大的生活场所，我那个地方可能就引进一个建材专业的超市，我觉得这个提法就很具体很形象。我觉得对这块商业，也就是对下沙板块的商业能形成一个有机的整体，达到互相补充、互相促进、共同完善的效果。 　　第三个层面就是刚才周总提到的，下沙商业的发展还需要政府正确的引导，在功能业态的分布上，包括后期招商引资上，政府能够起到指导、整合协调的作用，促进开发企业之间，包括开发企业和政府主管部门之间的良性合作，共同建设功能完善的，主题比较明确的商业项目。实际上钱江新城的发展思路也是可以借鉴的。 　　在沿江板块的城市功能方面，我们下一步，包括我们金隅嘉业要进入市场也是要进行认真研究的，具体下沙地区在杭州地区的功能，商业项目要定位什么功能，要体现什么概念的城市特色，除了满足我们周边居民的日常需要以外，还要满足哪些城市居民的生活需求，我觉得这不仅是我们要面对的，而且是我们大家共同的课题，希望今后在这一点上，政府的主导，包括媒体的帮助，同行的合作下，当成一个重点的工作来研究。 　　最后，金隅嘉业我们虽然有一定的规模和势力，现在年销售额30亿，但是比起浙江强大的民间资本，强大的企业实力还很有差距，我们也愿意包括我们在北京管理经营的一百万平方米的酒店，包括度假酒店，商务酒店，还有商业和写字楼的经验我们贡献出来与大家分享。作为我们第一次踏上杭州的土地，对各种情况还不太熟悉，希望大家今后能够多支持，多帮助，大家共同努力把下沙项目做好。 　　主持人：何总对于我们政府和竞争对手，我们一起在下沙的开发商都提出了一些想法。下面我们还是请保利的王总谈一下。你们第一次惜败给金隅，当时竞争的也是非常激烈。现在大家又在一起，你们怎么看今后开发商互相之间的合作，因为只有开发商合作才能把这一区域做的更好，一起把整个市场做的更大，保利今后会怎么做？

my3d · 发表于 2007-8-16 09:56

续：王希岩：首先我们是看好杭州的市场，事实上我们很早就在关注杭州了，一直想进入杭州，但是我们一开始的重点，我们公司是2002年进行股份制改造的，当时以三大中心城市为中心，向其他周边城市渗透。当时主要是广州、上海、北京，我们是03年进入上海，目前我们进入上海已经有四个项目在做了，我们在上海站稳脚跟之后，又考虑下一站，首选是杭州了。 　　当然我们一开始也有竞争，当时应该讲我们还没有准备好，我们重点还是在上海，上海市场我们希望能够首先做好，做深做透之后，我们再向周边市场扩张，当时是处于战略上的考虑了。 　　对于这样一个项目，我们现在还在做前期的调研，如何去做？包括技术部和销售部同时都在做相关的工作，按照我们的计划希望能够在明年推出来。 　　主持人：明年大概什么时候？ 　　王希岩：还没有定，但是我们计划在明年拿出来。 　　我们也是看到一个比较好的现象，现在很多的开发商都是集聚下沙，虽然称之为大鳄，我们不太习惯，我们还是喜欢称自己为品牌开发商。下沙的资源我们觉得还是很丰富的，特别是下沙的绿化带，这一点我们是特别感到欣喜的。我们在上海黄浦江边，政府花了很大的力气。但是我们的定位跟黄浦江边的还不一样，现在黄浦江边的房子已经卖到了七八万，有的甚至已经达到了十多万，所以我们觉得江景的资源对城市的发展相对来说是比较稀缺的。我们的项目也应该会做成一个高档的小区。 　　主持人：下面我们请动力地产的高总谈一谈。高总在杭州房地产业也做了很多年，也有很多的想法了，你是怎么看下沙这个区域，对这个区域今后的发展有什么样的看法？ 　　高广志：确实非常关注下沙，最近公司的同事在聊，很多年轻人要在房子，要置业，大家就在探讨，在探讨的过程中，突然发现下沙板块的认同度逐渐在提高。 　　公司毕竟是在做地产，最近包括世茂、金隅等等一些公司进驻下沙以后，整个社会的关注度相对来说比较高了一些。在沟通的过程中发现了一些问题，殚精竭虑的地方，我在这里和大家分享一下。 　　第一，我们看了一下最近几年整体的杭州的几大板块的价格的攀升度，应该说下沙是排在最后的。现在下沙的价格是市区的四分之一，这个幅度应该是在最近一年多的时间之内，在上升了一千块钱左右的情况下，才是市中心的四分之一。 　　杭州是一个非常有特点的城市，我深深感受到杭州人消费情节对于一个板块认同度的重要性。比如对西溪、滨江、钱江新城等，只有当社会上出现一种对这个板块整体的高度认识的时候，这个板块下一步的升值潜力或者拉动的速度会非常快。我觉得从今年年初到现在，有两个板块在启动，一个是城北，我们说的桥西板块这样一个区域可能会成为一个热点。 　　第二是下沙，下沙可能虽然是增速比较少，但是相对来说体量是比较大的。我觉得第一个问题，下沙整体的板块我觉得还需要整体的提高，在这个问题上，北京的朋友何总谈到了，大家在竞争的时候，除了竞争还要有合作的机制，以后可能在政府的领导下，对整个的下沙如果有一系列卓有成效的有序的推广，我觉得可能对整个板块的提升会非常重要。 　　再一个大家都提到了配套的不足。这个配套不是没有，是有。但是有两个问题，第一是相对的量。这个相对的量还是比较少，这种少是成熟度还不够强，针对性不强。第二个相对来说它的覆盖的半径过长，像江东这个板块，如果要到核心区的话，要有几公里。我们说一级商群覆盖的面积是五百平米，我们这样一个商圈是在五公里了，我们现在基本上要到二级，甚至三级商圈的范畴之内了，这是一个很重要的问题。 　　商业刚才何总也谈了，动力在商业地产商做的项目也比较多，包括现在的服务，绍兴世茂迪荡新城，杭州星光大道，海威国际也好，都是几十万方的商业地产项目，有些是纯地产项目。我觉得商业这里面有个问题，每个利益群体对商业项目的利益点是不一样的。政府可能希望把商业项目做起来，带动社区、区域的活力。开发商相对来说，盈利的模式等还是非常受局限的。 　　相对来说长期持有商业、物业的开发商在国内还不多，我相信只有类似于万象城，类似与新鸿基，类似于华润才会长期的持有，这是开发商的利益点。一般来说像我们大的主力店的签约一般都是15-20年，但最终我们的投资者，中小业主他的利益点又不同，他的利益点希望在未来希望获得逐年增加的利润回报。 　　我们说商业地产的利益点是有矛盾的。如果我们不能把开发、投资、经营和销售的利益平衡好的话，我相信可能在交付和以后的使用过程中会产生非常大的问题。因为刚才也听到了各位项目的体量，这是非常好的一个方面。  　　第三个问题是客户群。我们现在整个的下沙的板块虽然相对来说今年开始不断的升温，但是摆在面前有两个问题，我刚才讲到的，正如我们自己的公司判断和市场调研的结论是一样的，每年本地客户的数量在下降。比如从最早的香榭里，到后期的伊萨卡、梦琴湾等等的项目，可能从前期很高的比例，百分之七八十可能会过度到最后的百分之二三十。 　　我们觉得一方面是让下沙距离城市的感觉越来越近，越来越成为预期中的副城，另外一方面好象是在截留下沙的客户资源。我觉得这两面还是比较客观地摆在所有的开发商和市场的面前，这样的话需要我们相对来说要把握好目标市场，从下沙为主转向整个杭州，甚至整个浙江市场。 　　我觉得买下沙的房子的时候，有两点，第一我觉得自住形的客户，也是一个稀缺的平台，也是为自己家有一个提前的准备，再一个是购房入户，也是为自己的孩子做一个铺垫。我觉得外部市场的拓展会非常的重要。包括我们到08年底到09年的时候，包括钱塘江第九大桥会通车，这样对萧山的拉动，也要提前有所重视。我觉得这是在我们公司的一些同事之间聊天的过程中，提炼出来的这么几点。 　　今天来的时候先看到我们每日商报的头版中提出了一些问题，为何外地大鳄首选下沙，包括会不会出现万元房等，这是多方面的因素，包括城市的因素等，有一天和大家分享，我们很想举高打低，因为一个正式化的进程，还是需要一个过程。我觉得应该有高品质，高端的物业，一定是一个非常有效的吸引客户，吸引眼球，树立品牌的这样的一个产品利益，这样可以具体体现品牌开发商的企业影响。但是这样一个距离感和相对配套的不成熟，可能我们的产品中重要的一部分。我觉得还是要针对一些相对来说比较中间阶层、中产阶级的这样的客户资源还比较好，如果过多的在下沙出现类似于钱江新城的高端物业，如果这个量不大的话，我觉得还是有风险。这是我们的一个想法和建议。 　　刚刚提到一个商业地产，动力地产运作的商业地产相对来说比较多，我们也经常和杭州主流媒体多年合作的伙伴。商业地产来讲，不管是买方还是卖方，它的这种投资能力和经营能力都是重复性的，我们也愿意和在座的开发商多多交流，双方之间有更多的交流和分享。谢谢。 　　主持人：下面我们请资生顾问的黄总谈一谈对下沙区域的看法。 　　黄连友：参加这次会议，主要是想认识一些大鳄，因为杭州的房地产也是看着发展过来的，因为杭州这个地方，民营经济比较发达，房产这一块一直是以民营的房产为主的，不像外地，很多都是国有的。浙江的这些开发商，知名度这几年发展非常快，但是很多的东西做起来手笔比较大的，做的规模比较大的，这方面相对来讲和其他的城市相比还是有差距的。 　　杭州是中国第一个土地公开的城市，地价的上涨非常快的。现在地价和房价高也是存在的，所以很多的开发商难以理解，所以很多江苏、安徽周边一带的，包括上海，浙江的开发商出去的非常多。因为杭州的地价高，也就出去了。 　　这几年过去以后，反过来的情况就是外地的大鳄一下子进入杭州来了，这个现象是从去年开始出现，杭州本地的开发商出去了，没想到外人进来。一下子把杭州的格局，原来杭州是杭州的杭州，浙江的杭州，最多也是长三角的杭州，现在一下子成为了全国的杭州，这个也是我们值得我们关注，值得我们分析的。 　　杭州从城市的角度来讲，杭州一直是一个小城市，这个小不是城小，就是和同类城市比，省会城市比，杭州是省会城市倒数第二的城市。我去过很多的城市，很多的城市一比，杭州都是排不上号的，连宁波也比不过，城市的整个框架，都是比不上其他城市的。长沙的东西南北很难说东面的房价一定要比市中心的低，它就是一个平面，平铺的，但杭州一直是一个主城区为主，或者方便、便利来衡量，所以下沙在杭州原来一直定位为低房价。 　　下沙房价我们前三年的时候是最低，卖的也非常好。这个卖得好并不是因为地段老百姓认同，而是价格比较低。当时宏观调控以后很多的房价都是不动的，下沙是当时杭州在宏观调控开始的时候出现了一些低价，一下子引起了很多老百姓的关注。这个是这样引起关注的，并不是说下沙怎么样。 　　反过来说，很多事情我觉得起来人造的，杭州一般来讲，住宅的话城西是一个居住，特别是我们讲出现了一大批的民营品牌的房地产开发商，为什么这些开发商会出现在城西而不出现在城东？我觉得有必然性和偶然性。所谓的偶然性，就是当时这块地方出来的时候，很多的开发商容易拿地，所以就导致很多的浙江民营企业都集中在这个地方，所以在这个地方产生了品牌房产。如果在其他地方，也是比较容易拿的，地价低也是可以的。 　　现在下沙有这么多的一些外地的品牌，大鳄也好，在国内有一定实力的开发商也好，也是有一些必然性和偶然性。从偶然角度讲，我们本地的开发商一下子要认同下沙，这个可能性不是很大。那么在杭州以外的企业，包括买房的人，他们的概念相对来讲比较淡薄。我们的政府这几年又是大力地推广城东。 　　刚才也讲到，杭州这几年中，西湖时代向钱江时代迈进，什么叫钱江时代？钱江时代应该有什么样的手笔，怎么样的作风，什么样的行动。这个真正的标准答案也好，需要外地人来评判的。 　　我觉得前两年钱江新城非常值得我们关注的是，钱江新城如果没有很多开发商进去，没有很多开发商在产品的定位，在房价，包括地价已经到五千或者多少，原来钱江新城的地价也是比较便宜的。如果原来没有钱江新城的话，房价也就在几千块钱。但是由于很多的公司进去以后，它的定位非常高，出来之后都是高档的楼盘，导致钱江新城的行情就是非常稳定的在一万块钱左右，它本来就定在一万块以上的房子。这样钱江新城的格局就定了。 　　下沙这个板块今后是什么样的行情，什么样的产品面世，我觉得取决于这么多的大鳄来决定，这个本身没有一个规定，这个取决于开发商，或者有实力的开发商的定位，以及它的本身的目标。所以下沙下一轮，或者下沙这个板块到底怎么样，我觉得取决于我们的开发商。 　　另外我希望这个板块的运作使杭州的观念或者认识方面有个改变。地铁出来以前，杭州很多先天的阻隔，铁路也好、江也好，河也好，通过这些自然的阻隔以后，导致城市会分成好几块。这样老百姓就会按照远近、按照大小、按照比例会做定位，这样定位以后，现在讲杭州是一主三副，临平可能会稍微低一点，下沙肯定会排在后面的。这种永远有一个为主的，"一主三副"这个概念也是错的，我刚才讲，在长沙在很多地方，根本就没有副的。 　　城市的多元化或者多板块发展，或者叫平级发展这个东西在杭州一直没有形成，能不能在下沙板块形成。现在滨江板块、钱江新城板块已经做到了平起平坐，我觉得这个至少行政级别应该是平等的，不要认为我本身就低一等。如果这种印象或者这种做法这种气势或者这种行为，这样做了老百姓能够接受了，这样的话，下沙的意识机遇也好，真正的发展定位，或者今后的形象也好，我觉得这肯定是一个机会。如果没有这个机会，下沙永远就是下沙。我想很有可能下沙目前的工业又要外移了，这个城市它的综合功能以及刚才讲的12公里长的江景资源，以及非常宽广的气势，非常平了。下沙本身是一块平地，不像我们各种各样的遮挡等等。杭州真正一个大都市，新天堂的格局就会形成，所以我觉得刮目相看，我们也拭目以待。今天来，我主要是认识一些东西。 　　另外我觉得大鳄来了总是好的，这样可以生活的更舒服，另外杭州成为全国的杭州，有这样的压力以后，从我们现在目前的态势来看，毕竟下沙是一个机会、空间、潜力还是非常大，这样的话，超出的余地比较多。 　　现在我们讲话可能也不太对，五年以后看这个市场，我觉得真的有实力的话，是应该看到五年，五年这样一个要求、目标去做，这样的话，不至于还是小打小闹，小儿科，把我们浙江人这种小气也好，小心眼也好等，把这种文化、传统彻底进行一个改革。 　　主持人：谢谢黄总。我问专家一个问题，从我们刚才讨论来看，感觉下沙这个区域应该是对价格非常敏感的区域，像其他地方我们说文教区，雅戈尔拿了那个地以后，有几个楼盘一下子涨到了六千，下沙这么几年以来，涨幅并不高，华元和野风也比较清楚，价格一直以来涨得并不高。价格一涨对很多人的购买会产生很大的影响。 　　这样的局面，我问两位专家，怎么来改变。像保利这样拿地价格是比较高的，对保利这样的开发商来说后期应该怎么做，诸多品牌开发商进驻下沙会不会改变现在这种局面？ 　　高广志：刚刚我提到了四个字"举高打低"，我觉得下沙非常需要这种明星产品，明星项目。我觉得这种明星产品，明星项目必然是大的体量，但是我觉得如果过多、过大的体量做明星产品、明星项目，相对来说会受到制约。我觉得应该有合理的比例。 　　但是从企业的利益角度说，还是应该有一个主力的体量进行快速区划，这就是我们刚刚提到的标杆效应了。我觉得杭州人对价格非常敏感，而且确实这也是杭州人的购买习惯，他自己会迅速的跟进，我想这样"举高打低"既是一种策略，也是一种手段。 　　主持人：谢谢高总。黄总你有什么看法？ 　　黄连友：我觉得这个问题不能这样简单的比较。市中心雅戈尔导致周边楼盘的涨价，这个实际上是利用了现有的区域的价值，开发商实际本身周边没有地块出来。地块的稀缺性跟现有城市的成熟程度，这种价格相当于卖盐，这个也是国家控制的，如果不控制的话，价格会相当高的了，这个是有可能这样去做。 　　下沙这个情况不一样，下沙很多东西是在过程当中，房地产的这种价格是城市价值。这是一个时间的问题，下沙目前来讲，地价上去了，是不是我马上也涨到多少，我认为还没到时候。 　　下沙真正的价值，包括开发商也好，你要取得一个高额的回报，或者比较的回报，还取决于自己工作中的开发，这一轮开发当中你怎么起点，怎么要求，怎么产品能够让人家认知、认同，以及整个下沙区老百姓的认知程度，包括地铁，地铁也是很重要的，带来的钱也是无法计算的。 　　所以我觉得下沙肯定现在是一个关键的时期，下沙的价值取决于下沙的建设，这跟市中心不一样，市中心的房价除非政府管不让涨，但是现在是市场经济不可去管，这个价格是没有行情的。我们现在讲开发商要有道德，或者有共产主义思想等都不太可能，他用的是一个城市的东西，所以我觉得这两块，我觉得还是不太一样。 　　下沙总的讲，我觉得这次肯定是一次机会，如果前两年，海天城也好、梦琴湾打的是低价，在总房价非常低的这样一个机会的话，接下去肯定不会这样去打，如果这样打下沙这个板块就会永远没有希望。 　　王希岩：这里我补充几句。 　　首先我们对下沙走势的一个判断，我们比较看中它的稀缺的资源，包括整体的规划等等。 　　第二个跟每个企业的运作能力有关系，这个包括资金链的把握，包括产品的创新能力。实际上我们保利地产，我们产品非常丰富，从中高端的住宅一直到别墅，包括我们有会展中心、写字楼，都是很高端的，还有保利大厦。我们对于产品的把控和设计能力我们有独到之处。 　　主持人：保利现在做的项目，会有一些新的概念在里面吗？ 　　王希岩：这个肯定会有。项目本身是90/30，不同于我们正常的90/70，刚才说了我们的地价也是比较高的。 　　主持人：保利这个项目主要针对的客户群，现在你们的想法是怎么样的？ 　　王希岩：我们的认识有一个不断的深化过程，我们也是留意去分析，这些类似的信息对我们后期的判断以及市场定位都有一些帮助，基本上我们既然定位为高端的物业，肯定也会去考虑中低端人群的住房问题，作为开发商我们也会考虑我们企业的盈利。 　　主持人：其他的快法上还有没有补充？ 　　张安娜：我补充两句。当初我们买房的时候，媒体也好，业内人士也好，很多的关注点都是房多总价低，单价低，有投资前景，又有区域前景楼盘上面来了，很多人说我们要花大力气开发这样的产品，很多人认同它的比例会超出我们想象的更高。我们现在看到今年的市场有一个回升，有一个抬头，然后整个环境，投资也好，自住也好，高物业买卖的情况也好，都比较喜人。如果要下沙一下子冒出很多的物业，和钱江新城相媲美的产品，这个我需要大家有清醒的头脑去看。有的时候，我们不能太多的凭主观上的信息去判断。我自己因为是学统计学的，可能我对数据的认知度会比较高一点。 　　主持人：本次下沙发展论坛到此结束，谢谢各位光临。

旺旺雪 · 发表于 2007-9-24 12:42

篇幅太长。

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【转帖】下沙 大鳄共舞

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