噩耗！关于杭州经济适用房新政

土猫花花 · 发表于 2007-8-16 21:55

最近公布的经济适用房新政审议稿规定出证满五年后上市交易，要补缴出售时同类地段商品房价格与你购买经济房价格的差价的55％，政府太狠了，法律制定还不溯及既往呢。有哪位知道最新的消息啊，早知道当时买商品房了，无耻的政府

土猫花花 · 发表于 2007-8-16 22:16

经济房上市交易，按房屋增值收益（交易时房屋价格 - 房屋购入价格）向政府上交其中的55%，这应该是不合理的，即便要交，也应该是这样来计算补交金额：（购房时市场价 - 购房时优惠价）*享受面积*55%。按新文件的说法，政府配套设施建设投入了资金，所以就可以一厢情愿地认为拥有经济适用房产的“股份”，应该承认制定政策的人很有现代经济意识，但却没用对地方，起码是考虑问题不全面、处理欠妥当，为什么这样说呢：a、市政建设是政府的义务，建设所用资金也完全取之于民，难道我们的政府拿着我们的钱为我们办点事，还要计成本和求回报吗？应该不是的，那又何来“股份”一说，又怎能一厢情愿地强制穷老百姓去接受那倾其所有、债台高筑所买的经济房里还有别人（政府）一部分的事实。b、老百姓买房不易啊，好不容易盼到政府有个经济房的政策，也千辛万苦等到和买到了，尽管地段偏远，心里却还是高兴异常，不料给咱办了点实事的政府，却认为这房子是我施舍给你们，我想怎么样就怎么样，就像富人对穷人的施舍，但富人却明白，既然施舍了，那就是穷人的了，而我们的政府却不明白这个道理。穷人也需要尊重啊。c、老百姓买了房，首先是解决了住房的问题，进一步又有了许多期盼，看到房价上涨，尽管这跟自己没多大关系（房子也不会卖），但心里总是有一丝安慰和满足，就跟自己也成了有钱人似的，但这时却有人说，房价涨了，是我政府的，你们什么都别想，老百姓心里真不是滋味啊，心想，这也不公平啊，我把该补交的给补了不就行了，怎么还被剥夺了经济发展所带来的资产增值的权利了呢，本来就够穷了，难道说穷人只能是穷人，连希望都不能给吗？这岂不是太残忍了。d、同样是享受到市政配套设施建设的成果，商品房价上涨了，政府是不是也会采取同样的标准，认为商品房里也有我的投入，房价上涨的收益里，也要向我政府上交55%，非但如此，怎能体现公平原则，何况政府更应该盯紧的是富人的口袋，而不是穷人的。e、中央不允许各级政府出资经办各类经济实体，那么强索和拥有经济适用房的权利，又算什么呢，投资吗？政府出台新政策，出发点是好的，是想防止有人利用政策漏洞炒房和非法获利，但要达到这一目的，还有很多其他好的办法，作为一项政策，理应考虑得更全面、更仔细一点，执政为民本就不是件简单和轻松的事。

雪清寒瘦 · 发表于 2007-8-17 10:11

如果真是，那ZF太无耻了。[em03][em03][em03][em03]

I逍遥 · 发表于 2007-8-17 10:50

一向如此的！

牧师 · 发表于 2007-8-17 11:36

消息确认吗？那也太下作了。

核桃王 · 发表于 2007-8-19 15:26

老是统一不了口径,政策变得太快了

新注册用户 · 发表于 2007-8-19 17:17

吃下去的总归有办法叫你吐出来的.我卖了套房改房居然被收去天价的说不清是什么的费用.早两年卖掉也就卖掉了,根本不会有人来问你收.

百通 · 发表于 2007-8-22 15:43

如果经济适用房要收55%,房改房就应该收98%,因为相对经济适用房而言,房改房就好比是白送的,我们经济适用房可是真金白银拿出去的.而且又不是我不想买房改房,而是房改房我们根本轮不到,都是当官的买去了.制定这政策的人肯定是住房改房的!

zjstyj · 发表于 2007-9-10 17:13

应该！太应该了！

pgp · 发表于 2007-9-16 15:28

核桃王 · 发表于 2007-9-16 19:36

LZ的消息真灵!出卖的可能性几乎没有了.看来,只有靠出租一条路了.

报到 · 发表于 2007-9-16 22:15

那我们府苑一期是经济适用房还是房改房？换句话说，现在我卖房子要不要交那该死的55%啊？

[此贴子已经被作者于2007-9-16 22:16:29编辑过]

河边闲人 · 发表于 2007-9-17 14:13

我问过了，新政不包括我们省级府苑经济适用房，但总要弄明白万一哪天要卖的话土地出让金要交多少？什么也没明确呀。关注中！！！！

雪清寒瘦 · 发表于 2007-9-17 16:25

我打到省房改办问过了，交易的话，完全视同于市经济适用房新政！[em03][em03][em03]

报到 · 发表于 2007-9-17 16:45

[em06]不是吧，上面两位说得可是截然相反啊，到底怎么样？？？？

报到 · 发表于 2007-9-17 16:48

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用河边闲人在2007-9-17 14:13:00的发言： 我问过了，新政不包括我们省级府苑经济适用房，但总要弄明白万一哪天要卖的话土地出让金要交多少？什么也没明确呀。关注中！！！！</div>哪儿问来的?

河边闲人 · 发表于 2007-9-18 11:25

杭州市房改办,省里没问过,不过总是一样的吧

府苑猪猪 · 发表于 2007-9-18 13:13

府苑二期去年才拿到房产证，还得3年多才有可能上市交易，到时候不知道政策又是怎么样的了，朝令夕改的ZF

河边闲人 · 发表于 2007-9-19 12:24

推荐阅读:第16期《楼市》双周热点评论<chsdate year="2007" month="8" day="7" islunardate="False" isrocdate="False" wst="on">8 月7</chsdate>日，杭州市对即将出台的新版《杭州市区经济适用住房管理办法》(审议稿)进行通报。这份新管理办法在原有基础上进行了诸多修订，最明显的包括将保障对象从“中低收入家庭”改为“低收入家庭”、建立多级审核机制、以及尝试经济适用房内循环模式。此次经济适用房政策调整幅度较大，尤其是收入和销售的管理新规定预示着杭州经济适用房政策开始步入新阶段。<h1 style="MARGIN: 3pt 0cm; LINE-HEIGHT: 200%;">一、从“享受”到“保障”转变的制度背景</h1>杭州的经济适用房建设和销售开始于1996年（1998年以前称安居房），至今已超过10年。近几年杭州的经济适用房每年开工面积都在100万平米左右，解决了不少家庭的住房问题。不过，在讨论经济适用房政策之前有必要先了解一下住房制度改革。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，结束了实物分房的时代，启动了全国范围的住房制度改革。同年，省政府办公厅转发省住房改革委员会《关于进一步深化我省城镇住房制度改革实施方案的通知》,提出浙江省住房改革的实施方案。杭州市在结合上述两个文件和自身实际情况之后，也出台了《杭州市市区进一步深化住房制度改革的若干意见》（以下简称《意见》）。至于当前杭州市执行的经济适用房政策则是2004年出台的《杭州市市区经济适用房销售管理实施细则》。《意见》中明确提出，深化杭州市住房制度改革的目标是:“进一步深化我市住房制度改革,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系和保障体系,发展住房金融,培育和规范住房交易市场”。《意见》同时提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:“收入高的家庭购买、租赁市场价商品房;中低收入家庭购买经济适用住房或普通商品住房;最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房”。由此可见，经济适用房是从实物分房到货币化改革的一个重要载体，甚至是住房制度改革目标中住房供应体系和保障体系的核心。这与当前经济适用房作为政府保障型住房的定位有明显的差异。经济适用房的这种背景使得经济适用房具有福利分房的影子。这次修订从“享受”到“保障”的转换也是体现了从福利性质到保障性质的用语转变。<h1 style="MARGIN: 3pt 0cm; LINE-HEIGHT: 200%;">二、从“中低收入”到“低收入”的困境</h1>杭州新版的经济适用房管理办法在总则中将保障对象从原来的“中低收入家庭”改为“低收入家庭”，申请的标准是：家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%。原先管理办法中的收入标准是：按市统计局每年向社会公布的上年度居民人均可支配收入乘以家庭人口数以下者。如果按照2006年杭州市区居民人均可支配收入为19027元来计算，3口之家的人均可支配收入为57081元，乘以60％那就是34248元。将保障标准从“中低收入家庭”向“低收入家庭”转变，应该说是体现了住房保障的初衷，将有限的住房保障资源用于更有需要的困难家庭。然而，如果我们换个角度看，问题可能就不是这样了。在杭州，一个3口之家年均可支配收入不到六万，如果再有子女上学，其实生活质量只能算一般。如果是按照新的标准，三口之家可支配收入为34248元，我相信以杭州的生活费用，绝大多数家庭仅能维持开支，如果再考虑子女教育支出，则更为困难。当然，隐性收入未能统计是一个问题，但是这个问题普遍存在，而且有理由相信低收入的隐性收入相对更少。当前，杭州经济适用房的价格大概在3000元/M2，以80平计算，也要24万，这对于低收入家庭而言不是一笔小数目。因此，这里就产生了一个困境，本意是将资源更好的服务于真正没有能力解决住房困难的低收入家庭，但是真正低收入的家庭积蓄不多，还很可能入不敷出，没有这个经济能力去承担。这个困境刚好折射了多层次住房保障体系的重要性，主要靠销售经济适用房解决住房问题必然会出现政策“夹心层”，而且这个“夹心层”数量不小。提供廉租房解决这部分家庭的住房困难可能是更有效和更合适的选择。<h1 style="MARGIN: 3pt 0cm; LINE-HEIGHT: 200%;">三、“内循环”：新思维还需要好的设计</h1>新的管理办法对经济适用房的上市作了新的规定，限制交易年限期满后，房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式：（1）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易，上市交易时，按照成交价和购买价之间差价的55%缴纳土地出让金和减免的相关规费等；（2）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买方人无房产的，交易时可减免相关税费；（3）向政府申请经济适用住房回购。很显然，按照规定，当前杭州经济适用房的上市交易非常不划算，住房增值的一半都分享不到，公开交易应该很少。而且，早期购买经济适用房的人肯定觉得这条规定很不公平，因为早期购买的经济适用房价格和同区位普通商品房相差不多。除了上市交易之外，新规定的另外两条措施是体内循环和政府回购，其实回购也是体内循环，总归还是要卖出的。那么经济适用房到底该不该回购？当然这是个价值判断问题，但这里也涉及两个基本问题：其一是住房保障的可能性，其二是住房保障的出发点。先说保障的可能性。经济适用房保障的是低收入人群，但是在统计学意义上，这个社会上永远都存在低收入人群，永远都会有贫困的家庭。等你解决了今年的低收入家庭，比方说收入最低的20％家庭，明年又会有新的20％产生，以后每年都是这样。这个问题根本就是一个无底洞，不可能存在填满的时候。如果我们的资源也无限，那原本也无所谓，兵来将挡，但事实上，我们资源相当稀缺。可开发的土地越来越少，经济适用房已经不断地向郊区扩张；政府的财政能力也是有限的，有很多急需的财政支持的领域；经济适用房向郊区扩张的过程带来居住和工作的长距离阻隔，这种阻隔给居住者带来巨大的通勤成本，甚至很可能会产生新的贫困问题，从而形成贫困陷阱。因此，如果我们愿意理性一点思考问题，那么问题其实很简单，以销售经济适用房方式解决住房问题只能是过渡，它不可能承担长期的住房保障职能。再谈谈出发点。其实，住房保障应该是保障居住权，而不是财产权。住房问题的矛盾尖锐从本质上说是社会财富分配的问题，是收入差距问题，只不过它在住房这个很富有财富象征的对象上集中体现了而已。财富问题和收入差距问题是另外一个大问题，它涉及更多的是税收和政府转移支付，它不应该也不可能在住房保障框架内解决。如果住房保障背上这个巨大的心理包袱，那将是生命中不能承受之重。还有很重要的一点，就是无论个人收入还是家庭收入，它都处于一个变动的过程中。换句话说，低收入分为暂时性的低收入和长期的低收入两种类型。事实上，很大一部分人只是暂时性低收入，过一段时间很可能就脱离这个低收入群体了，对于这部分人，政府需要做的只是帮他们渡过这个困难期。将经济适用房卖给这部分人群显然不是最优的政策设计。当然，现在中国对个人收入信息的掌握还远远没有到区分这两者的时候，但它至少在理论上证实了以财产权作为保障出发点不合理。通过上述分析，我们现在明白经济适用房回购有合理性而且有合法性：周而复始的建设－销售范式不可行，而回购提供一个解决方案，这是合理性；住房保障的出发点应该是保障居住权而不是财产权，这是合法性。当然，如果仅仅从理论上分析，住房保障还有很多更好的方式，但在当下，经济适用房有他存在的合理性。光说“回购”就够了吗？没那么简单，新思维还需要好的设计。如果结合前段时间出台的经济适用房不能出租的规定，经济适用房很可能会出现新问题。大概可以分为两种：暗中出租或者空置。我们分析过出售经济适用房不太划算，而且回购又舍不得，对于那些已经另购新房的人来说，出租无疑是最好的选择。虽然政策严禁经济适用房出租，但政府显然没有那么多的时间、精力去逐一检查，所以暗中出租有可能大量产生。如果查得非常严格，那这部分人可能将房屋空置。这两种情形将导致资源利用的公平和效率问题，前者是没有将资源用于真正需要的人，不公平；后者干脆闲置，资源的绝对浪费，无效率。所以，经济适用房回购的新思维还需要良好的制度设计来实现，政策的最终效果才能证明政策的现实合理性，而所以这些还都有待进一步研究。 v<td></td><tr></tr>

西溪老人 · 发表于 2007-9-19 21:05

有用

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