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Step 1 城市与人群 ……… 杭州楼市发展现状特征分析 1、加速垂直的杭州，与精神情感的迷失！ 10年中在杭州没有搬过家的人是非常罕有的！而十年中杭州几乎就是一个大工地…… 引子：人类社会在经历工业化和城市化的“大发展”之后，开始对工业化和城市化的后果作总结和反思，发现人类社会的发展越来越据弃自然、毁坏自然，将人与自然本应和谐的关系推向了反面，并尝到了由此而带来的种种“恶果”，如气候异常、环境污染、缺乏自然情调等等。19世纪末，美国出现了“城市美化运动”，英国出现了“田园城市”的思潮，所有的这一切都反映了人们要求与环境和谐、重归大自然的愿望。 而杭州目前正在逐渐变成一个垂直的城市………城东城南正在加速长高！同时我们所追求的生活本质感受似乎越来越模糊！ 不知从什么时候开始，很多曾经住在城西翠苑一带的朋友开始常常缅怀文一路那早年的高大梧桐……… 2、城市东扩与生活西进（静）的沉默搏弈 2000年以来，杭州房地产业以前所未有的速度强势发展，钱江新城、滨江、下沙、三墩、闲林、城北区域热点不断。尤其随着杭州市“城市东移’发展战略思想的提出，以钱江新城为发展核心的辐射区域以金融、办公、商务和居住等综合功能成为有力拉动杭州城市发展的“巨擘”。一定程度上讲，杭州州“东扩”具有绝对的政策引导性，是政府行为；而“城市西进”则是顺势城市发展，“市场与房企自发行为占据主导作用。 自03年以来，杭州政府一直用“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的思路在打造杭州大都市的未来格局。而随着钱江新城CBD建设进度的持续推进，杭州确实似乎已经从“西湖时代”迈向了更为气势宏伟的“钱塘江时代”。但按市场现状来看，政府主导下的城市东扩运动似乎又和普通老百姓并没有太多的关系； 当前钱塘江畔正成为炫富一族的角逐场，“奢华的海岸浪潮”尚未在耳边淡去，“谁又是谁上流之上”又在鼓噪着我们的脆弱神经。。。。。， 确实城市的豪宅高端市场在滨江·金色海岸开发取得成功的强烈刺激下，让许多开发商兴奋不已，区域住宅更有向高端物业急速发展的倾向，但我认为需慎重对待的问题是，毕竟真正的“金字塔”的塔端客户还是相对有限的，产品过于雷同就会缺乏竞争力。 但我认为滨江·金色海岸不仅仅是高端物业，更重要的是它是一次成功的市场先机的准确捕捉，因此该区域的开发商应该学其创新，而不是学其表层的富贵与炫耀，学其“神”而不是学其“形”。 因此当前“政府向东、百姓向西”的说法其实也是一种无奈之选。杭州的老百姓只能选择更西更北作为自己的居住之地，而城西相比其余板块来看，相对还是比较安静的，我也虔诚的希望，这片仅有的安静之域能继续的沉默安静下去，直至我们退休养老，哪怕只能是一种奢求… 历史背景回顾： 十多年前，城西还是一片遍布柿树林和芦苇塘的湿地，一些非国有房产商开始了住宅开发的尝试。那时候，它的名字叫做"蒋村商住区"；1996年，随着康乐新村、丹桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并逐渐形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现；但2000年后，人们已然将杭州城西毫无疑问地看做一个高档住宅聚集的成熟板块。短短10年的开发过程，城西从荒芜到繁盛，将杭州中心边界迅速扩大到西溪湿地边。这是一个城市蔓延的结果。如今，随着西溪湿地公园、西溪沃尔玛、天目山路延伸段、文一西路延伸段、文二西路延伸段等重点工程的实质性进展，杭州城西的触角已经被进一步放大至包括五常、闲林等杭州西边与城市关系最紧密区域的"大城西"… 4、因此当前杭州楼市“东扩”与“西进”的精彩博弈，很能反映出政府力量与市场发展之间的较量。 而城市区域其余几个重要的板块又以几个不同的姿态进行着客户资源争夺战，楼市七分天下的竞争格局初露端倪，但当前几乎不争的事实是，看似不相关存在于不同板块的楼盘，但在产品定位、销售定价、营销竞争方面都要受到其余板块内不同楼盘的竞争干扰。 Step 2 暗战与突围 ……… 杭州城市特质与消费能力的关联分析 观点一、区域价格体系在低端消费者心中固有形成 当前在杭州消费者心中对各区域的楼市价格已经形成一个“固有的价格思维”，价格认知体系左右了他们的无奈购买行为，特征具体表现为：消费者楼盘认知价格= 区域均价 + 楼盘品质附加值 + 品牌因素（如绿城），因此一旦销售价格突破他们的心理价值底线，哄抢局面一定形成。 观点二：改善型刚性需求将直接受交通因素影响 洼地效应主导了杭州楼市的钢性首次置业动能流向，而对于改善型需求而言，对区域的选择更具理性；中心城区圈经过近10年的开发及前期的大幅拉升，价格基本已经达到顶峰，而处于城郊的郊区地产（楼市三国），随着交通条件的改善（地铁的开工），以及商业网络的逐步成熟，凭借较高的性价比优势，逐渐成为杭州中低收入者的首要购买区域，使得这部分销售动能逐渐向性价比较高的区域流动。 观点三、杭州将进入扩散型城市化阶段，高端人群未来将逐渐城市郊区化 杭州在今后的五年将具体表现为城市郊区化和大都市区化，由于集中型城市化阶段带来的大城市中心区的环境、交通、治安等状况的恶化，而郊区如转塘、之江、西溪等区域具有密度低、环境质量好等优势，促使中高收入阶层将向该类郊区居住区转移，同时政府有效发展交通网路，有效引导居住郊区化发展等客观条件和政策的驱动、私家汽车的高普及率、区域大型购物中心的兴建，促进城市中高端人群逐步向该类郊区转移。
[此贴子已经被作者于2007-8-18 8:02:20编辑过]
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发表于 2007-8-18 07:47
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