小产权房存在风险 对待要有大智慧 购买需慎重！

阿吉桑

小产权房存在风险 购买需慎重

小产权房的市场定位
　　
　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

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小产权房的空间
　　
　　业内人士认为，房价低，收租金，赚差价，博拆迁赔偿，这些是人们铤而走险购买小产权房的主要动机，其中，固然不乏为解决自住需求的无奈群体，也有相当部分人火中取栗只为博取超额回报。
　　
　　如果说按照正常的市场需求，小产权房的需求量并不比正常商品房的需求量低。小产权房需求的最基本动力就是它与正常商品房之间的巨大差价。
　　
　　在国家一线城市，其实也不乏小产权房的建设，成片的小产权房也在满足着社会中低生活水平居民的居住要求。它总价低廉、没有多余的赋税、不受政策限制，所以它的市场需求很旺盛、价格增长也很快，例如在北京部分地区新建小产权房价格正在急追商品房，二手小产权房与商品房价格的差距也在缩小;深圳商品房价格一路上升，而不用缴纳地价和税款的小产权房价格相对较低，约为商品房价的一半。不过，在商品房遭遇限购、限贷、限价的当下，低价小产权房吸引了大量资金流入，小产权房价格与商品房之间的差距在不断缩小。
　　

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小产权房的风险
　　
　　小产权房不受法律保护，对于买受人(主要指非农村居民)来说，存在很大的风险，具体表现在以下五个方面：
　　
　　(一)买受人不能取得房屋所有权证。
　　
　　(二)买受人预付款易被挪用
　　
　　(三)小产权房质量难保障
　　
　　(四)买受人无法获得拆迁补偿
　　
　　(五)小产权房无法继承

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对待小产权房要有大智慧
　　
　　依照现行法律，小产权是不合法的。但从公平的角度看，清理取缔小产权房却是没有道理的。城区很多商品住宅用地原来也是农村的集体土地，政府征地时给予的补偿非常低，而转让给开发商时价格却非常高。政府一转手，就是天文数字般的收入，这无异于“空手套白狼”。既然政府把地征去也是建商品房，农民为什么就不能自己开发呢?多年来，中央一直强调缩小城乡收入差距，同时要抑制房价过快上涨，小产权房不是可以一举两得吗?
　　
　　另外，清理取缔的可操作性也不能回避。有统计显示，目前全国小产权房面积多达60多亿平方米，相当于我国房地产业近十年来的开发总量。这天量的住房怎么清理?退一万步讲，即使取缔了小产权房，被赶出来的居民要到哪里安身?如果都跻身商品房市场，房价岂不更疯狂?
　　
　　法治社会，当然应该依法办事，但合法性以合理性为基础。如果法律不合理，就应该考虑修正法律制度。在笔者看来，应该把小产权房问题和土地管理法的修订“合并”处理。总之，对待小产权房需要“大智慧”，宜广开言路，多寻对策，不宜过于武断下结论。

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