商铺到底怎么了?

只买商铺

随着国家对住房地产宏观调控的深入，在住房地产限购限贷后，有一些人纷纷将投资转向商业地产，各种商铺、店面的促销广告满面扑进人们的生活视眼，但随着房产政策形势不见松动，人们对近年来所热衷的商铺、店面抢购潮也多了些冷静和理性，从反思的角度来梳理一下近年来的商铺热潮，也许我们能得到更多的法律思考。2011年11月有两位台州投资客找到我，说他们夫妇于2009年买下了某市场的一个商铺，面积约20平方米，转让价格约30万元，一次性付款用于商业投资。双方还签订了两份补充协议，约定商铺使用权为15年及买方自愿将该商铺返租给开发商，并约定了固定的返租回报等。按约定开发商应于2010年10月交付商铺，但现在逾期一年多开发商不仅没交付连一个回音都没有，老两口甚为着急。他们还说，当年在其他地方也有类似投资，因市场开不起来，投资者很焦急，开发商也卷铺盖走人了。他们这次远从台州赶来处理这两宗商铺投资纠纷，老两口一生的积蓄都投在商铺上了，如今不知如何是好。
我看过他们的相关材料后，发现开发商在开发、销售、招商、经营、管理等环节存在许多法律上的漏洞，比如开发商有没有履行正规合法的招拍挂手续，有没有经过合法的土地登记手续以及所取得的地块是否可用于商业开发。有些投资客不审查这些材料为谋取高额稳定利润盲目下手，到头来后悔莫及。实践中有个别开发商所取得的地块根本不能用于商业地产开发，有些是工业用地，有些甚至是租赁土地。
根据法律规定，商铺销售应领取预售许可证，开发商在领取预售许可证时需取得土地使用权证书、建设规划许可证、施工许可证，并要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期等条件。开发商只有在领取预售许可证后方可对外予以销售，但在实际销售中许多开发商无法领取或不具备领取条件就急于向社会公众招商，将面临预售合同无效的法律后果。有些开发商狡辩称因为办的是市场，所以不适用房产销售，但根据浙江省商品交易市场管理条例的规定，市场的举办者也应向工商部门进行名称核准登记，只有核准登记后方可出售或租赁。
售后返租的方式不受法律保护。根据相关法律规定，开发商不得采用返本销售或售后包租等方式销售房产，若开发商以定期向买受人返还购房款的方式或在一定期限内承租的方式销售房产的，法律是禁止的。最后开发商在销售后将有一个漫长的物业管理期限，因此开发商的信誉、实力、资质及后期物业管理水平也是一个不得不重视的问题。
最后，我奉劝投资客仔细审查前几年商铺投资的各种材料，看自己是否投资得既有法可依又颇具投资潜力，然后跟开发商去协商协商，如若协商不成的话你再拿起法律武器也不迟。