<p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong><font size="4">露天停车位租金等收入将归还业主</font></strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">小区公共道路上的露天停车位租金，电梯和住宅外墙上的广告收益，在小区广场上举办商业活动所收的租金，这些利用小区公共设施、公共场所获得的收益，以往常常被物业公司拿去归其所有，或者用来填补物业管理费的“窟窿”。省人大法制委副主任委员刘克希指出，物权法明确了业主对电梯、绿地等公共场所的共有权，以及由此带来的管理、收益等其他权利，今后露天停车位租金等收入将归还业主。 </p><!--Element not supported - Type: 8 Name: #comment--><div id="Reading"><strong> 专家释疑： </strong></div><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong></strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>业主“共有”如何界定</strong><br/> </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">法规：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。（物权法第七十三条） </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">解读：刘克希指出，物权法提出了“业主的建筑物区分所有权”的概念，这是我国法律首次使用的术语，是一项全新的制度，主要用来解决业主的专有权与共有权关系。它是随着多层建筑、高层建筑的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。当业主卖房时，他对共有部分享有的共有和共同管理的权利将一并转让。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">业主共有的内容包括道路、绿地，以及建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房和配套使用的地下室、底层架空层等。刘克希认为，这其中道路、绿地、物业服务用房是比较好界定的，尤其是后者，《江苏省物业管理条例》早已明确规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。这一规定比国家法律、行政法规的规定，更为明确、具体、可操作。需要解释的是，绿地“明示属于个人的除外”，这里“明示属于个人的”，是指不仅要同拥有绿地的这一位业主明确约定，而且要同小区的其他所有业主明确约定，或者要以公示的方式确保其他所有业主知晓，否则也应当认定为业主共有。比如开发商向一楼业主“赠送”绿地，在售楼时就必须让其他业主知情、同意。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">目前问题集中的是，“其他公共场所、公用设施”具体指什么，会所是否归业主所有？刘克希介绍说，会所问题是物权法立法中最具争议的问题之一。物权法草案前几稿曾规定了会所的归属问题，但争议十分大，因此在全国人大法律委员会和全国人大常委会法工委2005年8月29日的物权法草案座谈会后，一直到“七审稿”，一直回避这一问题。在“人代会审议稿”增加了“其他公共场所、公用设施”属于业主共有的内容。但是，“其他公共场所、公用设施”这一抽象的表述与“建筑区划内的会所”、“人防工程”等具体概念是什么关系，能否认定后二者属于前二者？从物权法的规定看，总的原则和方向是有利于业主的，但是目前还不能简单地认为会所、人防工程等属于业主共有。这一问题，有待今后法律、行政法规或者立法解释、司法解释等进一步完善。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>我省规定： </strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong></strong></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"><strong>“共有”收益业主得七成</strong><br/> </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">案例：2006年10月20日，杭州<a href="http://weather.qq.com/preend.htm?dc255.htm" target="_blank"><img alt="点击查看杭州及更多城市天气预报" src="http://img1.qq.com/weather/pics/5619/5619723.gif" border="0"/></a>香樟公寓业主委员会发出公告。称根据国家物业管理有关条例，小区的物业管理用房所有权和机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其出租经营收入也依法全部属于全体业主，主要用于补充归全体业主所有的专项维修基金，或按照业主大会的决定使用。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">公告表示，任何人无权擅自将这部分收入作为物业公司的管理费用，业委会将代表全体业主，向物业公司追讨被其非法侵吞的业权收益。有业主表示：“物业管理公司是小区的管家，但现在却是管家反过来把主人的‘存折’给偷了。” </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">解读：刘克希认为，业主对于公共设施、公共场所的共有权利，主要表现在管理和收益两个方面。这一点，国家的法律法规并不很明晰，但《江苏省物业管理条例》则规定得很具体。可以说，在物管立法方面，江苏是走在全国前列的，而且相关精神也得到国家物业管理条例和物权法的认可。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">《江苏省物业管理条例》第三十三条规定：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">刘克希指出，这条法律有两层含义：一是利用“物业”，也就是指利用小区内的道路、绿地、场地、建筑物、围墙、门楼等公共场所、公共设施设置广告，出租场地办活动，设立露天停车位等等，要征得相关业主和业主委员会的同意，并且必须是书面同意，以防日后起纠纷。“相关业主”，是指由于设置广告、出租场地等而致通风采光、噪声等方面受到或可能受到影响的业主，“书面同意”，通常来说应当一事一议、一事一同意，当然业主和业主委员会为方便起见，也可以在约定好活动人数、场地大小、广告数量等要求的前提下，一次性授予物业公司一段时间内的自主经营权。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">第二层含义是收益权和分配方式。如何对收益进行分配？一个基本原则是“约定优先”，如果业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，按合同分配，即使是收益100％归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，作出新约定的。如果双方没有约定，就按照地方性法规规定执行，也就是在扣除代办费用（如户外广告的申请费用）的前提下，物业公司和业主“三七开”。之所以给物业公司30％的收益，是考虑到其增加了人力等的管理成本。而收益的70％纳入维修基金，实质上就是业主共享收益。因为维修基金是属于业主共有的，一旦使用完了或者用到一定限度，要由业主共同决定续筹。收益的70％纳入维修基金，实际上也就可以少续筹或不续筹，减轻了业主的负担。 </p><p style="TEXT-INDENT: 2em;"></p><p style="TEXT-INDENT: 2em;">本报记者 王 烨 </p>
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发表于 2007-10-4 20:42
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