告示投票表决方案，望大家提出意见

zdwcf

去年十二月中旬，方案已经基本完成，元旦前又做了进一步完善，目前就是等待开会最后决定，我原来打算会上决定后公布方案征求意见，现在考虑决定告示征求意见，这样可以更能集思广益，把方案做得更完善，更能体现业主的意愿，希望大家多多提供意见。

~$家园有关事物的表决和民意调查票.doc (162 Bytes, 下载次数: 627)

2012-2-18 17:29 上传

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编号：   房号：                     （工作人员填写）

港湾家园有关事项的表决和民意调查票

填 ：赞成画圈，反对打叉，签名有效，涂改无效。

我已经阅读了投票的有关注意事项：签名：

一、表决内容：

	表决内容	表决
1、	暂时留住现在物业一年
2、	杭州市港湾家园管理规约
3、	杭州市港湾家园业主大会议事规则
4、	授权业委会对物业财务进行审计

二、民意调查内容：

1、如1、如果决定不留现在物业，你选择何种方式的物业服务【 】

A 自行管理   B 社区管理方式     C信托服务方式     D专业物业服务方式

2、入住以来已交停车费：  08： 09：  10：  11:

3、装修时你所知的你家装修公司交物业的阳台挂牌广告费:

4、你所知的其他物业收取的费用（如装修公司设摊费、人员出入证费等）：

5、你还有其他服务方式可供参考吗？对选取服务方式和将来可能的招聘有何建议：

房号：         业主（签名）

…………………………………………………………………………

编号：

我已收到表决票.        房号：      业主（签名）

      注意事项
     关于投票决定物业去留的说明、
1、希望业主认真阅读本事项，并签名表示已经阅读。
2、严格来说，我们不是解聘，而是自然中止。也不是续聘，因为前面不是我们聘的。如果我们选择招聘，和解聘不一样，不留现在物业不等于完全不要他们，他们完全可以来竞争招聘，而且有利于他们整改及降低费用和提高服务质量；因此，选择重新招聘和希望他们整改再用并不矛盾；因此建议希望整改而留用的业主慎重考虑。
3、业主应该清楚，现在解聘物业只要过半就可以了，以后就要超过三分之二才行，所以一定要慎重考虑；
4、重新招聘好处极大，只有竞争才能给业主带来更大的好处；
5、换物业并没有什么困难。而且，如果是招到那种上面没有那么多上级的服务公司，    是可以降低许多费用的。而现在的物业上级太多。
6、请大家记住编号，各户的投票结果最后用编号公布，大家可以去核对有没有错误。
7、希望每个业主尽可能多的和其他业主沟通，使尽可能多的业主知道。
                 关于民意调查的说明：
    希望你不论对物业投什么票，都对民意调查选项作出选择，因为如果决定对现在物业不留，选择是针对每个业主的，而不是仅仅是选择不留现在物业的业主；
   1、自行管理：就是由自己确定方式，然后自己招聘有关人员，然后选一个负责任。也可以由这个负责人来招聘人员，这个人可以是自己业主，也可以是外人。只要愿意，甚至可以是现在的物业主任。这种方式的优点是显而易见的，首先，上级部门就是全体业主，不存在要向上级的交管理费的问题；其次，是我们花钱请人服务，已经是非企业行为，不存在上交税务的问题，最多服务人员的个人所得税，而现在的物业公司，这是两笔很大的开支，因此可以大幅度降低费用。第三，实际操作这个方法最简单，成本最省，而竞聘是要花费很大的精力和财力的，第四，这种方式我们对他们的约束力最大，关于服务质量的保证，并不在于服务公司的级别，而是在于我们对他们的约束力，约束力越大，服务质量越高。
    2、社区管理方式：就是由社区负全责，这个已经有先例，九连小区就是这种形式，
   3、信托服务方式：就是把物业费和所有经营收入全部由物业承包，合算业主实际交纳的费用，这样做的好处是我们可以不监督所有的收入，有可能比我们自己管，而他们打埋伏更好。
  4、专业物业服务方式。关于这种方式，实际操作存在着不同的方式，据目前了解有这几种，首先是佣金制，就是给多少佣金，保证他们盈利，这种方式实际上很少，其次是包干制，就是说定多少费用由他们自己操作，第三就是最常见的现在的形式。如果大家还有不同的方式可以提供意见。
  5、前面三种方式要远远好于第四种，费用可以大幅度下降，而且我们操作以来还比第四种简单。6、
停车费及其他上交物业费用的调查是为了核对物业提供的账目，请大家认真填写。

关于表决具体操作细则：

1、每张票需要编号，和每个房号一一对应；

2、由志愿业主送票上门，要求业主在副联上签名并回收；

3、对于出租户，如果有业主授权，回收授权书和被授权人的签名副联；如果没有授权，当时要求房主和业主接通电话，和送票业主沟通，并纪录结果，由房主签名确认。

4、由志愿者组成统计组统计投票结果；

5、把投票结果全部公布，把每一种意见投票的房号对应的编号公示告示；

6、如果没有达到过半人数，对没有参加投票的业主进行第二轮联系，要求参加投票，或有明确的意见表达；

7、如果还没有达到过半数，则把没有参加表决的意见归于多数票。

关于表决具体时间：

时间待定：公示有关文件初稿，安排意见箱，充分听取业主意见；

时间待定：根据业主意见，修改有关文件；

时间待定：公布修正过的文件及投票的日期；、

时间待定：上门送票，安排投票箱，对不在此地的业主电话联系或寄信

时间待定：回收选票，并统计

如果达到有效人数，统计结束后公布投票的结果；

如果没有达到有效人数，第二轮联系未投票业主，五天后公布结果，力争20号之前结束。

关于表决后操作程序：

不管表决结果如何，接下来的的工作都应该在完成以下工作的基础上：

1、查清所有的账目，如果直接查账得不到满意的结果，业主同意授权动用资金审计，则立即启动审计；

2、查清所有的财产或有了一定的眉目；

3、确定需要的服务，如开多少门，用多少保安和保洁和管理人员，搞好预算，公布初步方案，征求业主意见，最终决定费用的初步底线。

因此，具体日期难以确定，要看以上工作的情况，但一定要尽快。

关于表决结果是留现在物业的操作程序：

   这个比较简单

1、以我们的预算为基础和现在物业商谈签订合同事宜；

2、如果能谈成，公布并付诸业主表决;

3、如果谈不成则进行以下的程序.

关于表决结果是不留现在物业的操作程序：

1、业委会讨论可以选择的管理方式及其相关的费用和利弊;

2、详细公示各种方案；

3、业主投票表决。

关于方式表决结果后的操作程序：

以下是初步设想，详细的表决后再议。

1、如果选择自己管理，则工作非常简单，根据确定的服务内容和相关的费用，聘请管理人员。

2、如果选择社区管理方式，则和社区商谈；

3、如果是后面的方式，则确定招标程序，我们首先要做的是确定底线。

阳光若比邻

辛苦了。。。看到了些许曙光。。。

NotNotwood

楼主辛苦了！

janepx

辛苦了，支持！

zdmqwy

辛苦了，支持！

猫咪妮妮

首先多谢王老师对小区付出的辛勤劳动，辛苦了。
本人希望能够更换物业公司，对于上面四种方法想作些了解、沟通，以方便本人日后选择。
1、自行管理：其中的“自己”或“我们”是指业主委员会还是广大业主？业主委员会是否有权利自行招聘人员或成立一家物业公司？因目前业主委员会成员均为义务服务，无全职人员，对于日后自行管理的监督、协调会有一定的问题。
2、社区管理：该方式是否可在新建小区执行？据本人了解无物业费的老小区才由社区接管。对于目前社区的正副主任本人没有好感，在业主委员会成立过程中配合、协调工作都存在很大问题，另外还带有政府行为，负责人的调动业委会无法掌控。
3、信托服务：承包性质可行，但操作方式是否可公布一下。若将所有收入都交给某人，风险是否太大，多少收入属承包人，多少收入属业委会，业委会如何掌控，承包人如何选择？
4、专业物业公司：跳过
曾听业主或业委会成员提议业委会开立一帐户，小区所有收入包括物业费、停车费等都先纳入该帐户，再由该帐户根据需求分批转给物业公司，大额费用经业主大会讨论后执行，我觉得这方法比较好，不知现在业委会是否启用？

gwjy_zjdx

建议加大宣传力度，尽量做到家喻户晓。尤其是wcf老师所说的中止与解聘，二分之一和三分之二，务使大家明白之间的利害关系。还有要提醒大家看清投票选项，不要一路勾一路叉就过去了。另外即使中止合同，现在的物业仍可竞聘，这点应让部分同情现物业的充分了解。至于未来物业方式，于现阶段不是重点，如果大范围展开讨论，可能混淆短期纲领和长期纲领，限入混战而被分化瓦解。

郑成语

王老师，第一大项的 2 、3 小项当初就投过了，再投有何依据？    如无改动，请评估。 第二大项中的 2、3 小项，已经是过去的事情了，纠缠不必。 我们就留一个主题，物业的走还是留以及对策。  对于意见的收集，不要定义的太扣扣，在多人在场有语音录证的情况下，对不在港湾住的业主可以电话征询，不必找租户，必要的时候（如已经收集到预定比率的情况下） 请跳过忽略即可，没必要自己搞死自己，毕竟你在院子里做过尽责公告，他们没有理由来纠缠大多数。

zdwcf

对于各位提出的问题，我说明如下：
        所谓自己管理，当然是全体业主管理，业委会代表业主做具体事物，我的设想是这样的，我们就是把所需要的工资额承包给某个人，规定他所要做的工作，所有收入全部我们自己掌握，实际行为可以和现在没有什么区别，但和任何其他人断绝一切关系，唯一的上级就是我们全体业主，我们所付出的，就应该是他们所付出的l劳动的工资，这个才是物业服务真正的本质，我的意思不是自己成立物业公司，那样就成了企业行为，而是我们自己请人扫地、管理等，就不存在向上面交管理费，也不存在缴税的问题。业委会上是有人提出，开列账户，有人提出是否可以，但这件事情一直没有做，据我的理解，其实很简单，自己管理了，又不是个企业，我们搞个银行储户总是简单的吧。从操作角度讲，这是最为简单的方法，几天就可以搞定，而且成本最省，服务最好，如果进行投标，很麻烦的。
        关于社区管理，对于现在的社区，我确实没有好感，特别是在选举过程中许多明目张胆地违规行为，我现在还一肚子气，是我因为顾全大局，才没有深究。叫他们管是否放心，我也不知道，至于是否可行？我没有考证过，我想政府应该没有禁止，也不应该禁止，现在在物业问题上，现在许多事情都是违规操作的，有太多的不按照法律办事，如果有人来干涉，应该是违法的。至于社区该不该管，有业主和我说了好几次，认为现在社会有社区，又有物业，本身就是错误，存在其中之一就够了，我非常赞成这个观点，如果这点事情都不能管，那他们的事情太少了，基本上就是白吃闲饭。
       关于信托的操作方式，投票结果出来后，各种方式都会有详细的公布，供大家讨论。
       关于两个文件的投票，是因为业委会上有委员提出，上次因为筹备组没有接受业主的意见，还有的规定使业委会操作困难，决定修改后投票，我马上把修改过的文件公布。
      关于民意调查的2、3项，我认为很有必要，特别是第二项，因为这是难得的了解情况的机会，目的是为了核对账目。

明月中水仙

王老师辛苦了，支持！

qybf

王老师辛苦了，谢谢！

荞麦の茶

感谢王老师的辛勤付出。对选择何种方式的物业服务，我有些疑虑。我原以为找个可靠的专业物业公司最省心，但看了上面的介绍，发现并非如此。第二种社区管理的前提是对社区工作人员的职业道德和工作能力以及社区负责人的任职稳定性和政策稳定性等有充分的信任。第三种我不太了解。第一种看来可行，但我担心的是小区业主中能否找到这样的人，可以全面负起责任来，这可是要投入大量精力的。如果有这样的业主，当然就OK了。
无论如何，我都会认真考虑，认真投票的。希望港湾的同学们多发表建议，多交流，了解的信息越多，投的票才能越合理。

荞麦の茶

又想到一个问题：以私人名义开立银行帐户，储存业主的物业费（也许可以不称作物业费，但本质是相同的），在法律上是否允许？如果允许，实际操作中如何监督管理？

zdwcf

回复 荞麦の茶 的帖子

关于自行管理的负责人，可以是自己业主，我知道有这样的热心的人，也可以是本来就是搞物业的人，我已经做过一些了解，找一个是不困难的，其实方式是一样的，就像一棵树，把不需要的上头砍了，接到业主身上，不必向上面输入没有必要的营养，也就是许多人念念不忘的肥水，就是别让别人来拿真正用于物业服务以外的钱。自行管理在杭州是有存在的。关于银行帐号，有关规定我不是很了解，需要大家共同去了解，共同构建和谐的家园，我想，业委会的帐号总不应该不能开吧。

荞麦の茶

gwjy_zjdx 发表于 2012-2-19 18:29
建议加大宣传力度，尽量做到家喻户晓。尤其是wcf老师所说的中止与解聘，二分之一和三分之二，务使大家明白之 ...

赞成！确实需要注意，分清轻重缓急。只是如果几个选项同时投票，就得提前了解清楚了。

雾一楼

王老师辛苦了。

郑成语

zdwcf 发表于 2012-2-20 11:41
回复 荞麦の茶 的帖子

关于自行管理的负责人，可以是自己业主，我知道有这样的热心的人，也可以是本来就是 ...

王老师，这不是儿戏，租个车位这种百八块的事情都要交营业税，你这是往哪里想呢？ 再说物业范畴内的事情好多读属于法律范畴内的承诺，若出现绿洲花园的电梯问题，哪个个人能负责？切不可以套用玩家家那种思路。省钱不是我们的第一目的，其实压根就不是我们的目的。 我的工作经验就是越多人参与的时候，你就提越少的议题，然后可以取得重大成果，等有了这个重大成果，其他的本就不再成为问题。现在就一个问题，走还是留，若留，啥可行对策？

猫咪妮妮

回复 郑成语 的帖子

是啊，最主要是确定去留问题。对于自行管理的负责人，如果明确其责任的话不是那么好找的，毕竟小区的所有事项都要负责管理，不只是清洁、保安，还有电梯、高低配房、监控、停车库、消防报警系统都需要维护保养，再有与房产商的协调。

baoma101

我们小区就是要多些向王老师这样的人!!!!!!!谢谢

woolong

感谢王老师的辛勤工作。想法上同意郑老师的观点。港湾家园比较大，住户多，跟学校的关系也密切，考虑到人事管理（包括三金一险等），帐务管理，税务管理，技术协调等等，物业业务还是很复杂的，与其把有限的精力用在熟悉物业业务上，不如放在监管物业公司质量上，性价比合理就可以了。